Zaterdag 24/10/2020

AchtergrondVastgoedmarkt

De woningmarkt gaat door het dak en de wet van de sterkste heerst: ‘Ik heb dit nog nooit meegemaakt’

‘De prijzen swingen de pan uit’, klinkt het.Beeld ANP XTRA

Meer vraag dan aanbod, biedingen die tot 40.000 euro boven de vraagprijs gaan en een tekort aan huizen met tuin. Door de coronacrisis heerst op de vastgoedmarkt de wet van de sterkste. ‘Ik heb dit nog nooit meegemaakt.’

Geen tuin of terras? Geen verkoop

De lockdown heeft ons met de neus op de feiten gedrukt: opgesloten zitten tussen vier muren is beklemmend. Uit angst voor een volgende lockdown of pandemie willen kandidaat-kopers voldoende plaats om de bubbel te ontvangen in de tuin of op het terras. “75 procent van onze makelaars zegt dat voldoende buitenruimte een must is”, zegt Kristophe Thijs, communicatiedirecteur van CIB, de Confederatie van Immobiliënberoepen. “Dat wil zeggen: groot genoeg om een tuintafel met stoelen, een barbecue en zelfs een ligzetel te plaatsen. Een simpel balkon volstaat niet meer.”

Ook verwachten kopers meer bewoonbare oppervlakte. Meer bepaald een bureau of rustig hoekje waar thuiswerken mogelijk is. “We willen ons niet aan de keukentafel installeren of verstoppen in de slaapkamer”, zegt Johan Krijgsman, CEO van immogroep ERA. “Vroeger was die extra ruimte een leuke bonus. Nu is het een vereiste.”

Een neveneffect is dat studio’s en kantoorruimtes nog moeilijk verkocht worden. Werken doen we in de toekomst meer van thuis uit, redeneren veel mensen.

Allemaal richting platteland en de kust

Onze nood aan de buitenlucht beperkt zich niet tot de eigen tuin of een terras. Nu we de wandel- en fietsmicrobe weer te pakken hebben, zoeken we een woning in het groen. In de eerste weken na de lockdown zagen makelaars een heuse plattelandsvlucht. Uit een rondvraag van CIB bij haar leden blijkt dat een vijfde van hen opeens met een tekort aan betaalbare woningen in buitengebieden wordt geconfronteerd.

“Sinds een maand zien we dat kopers weer tevreden zijn met ‘iets groen’ in de omgeving”, zegt Krijgsman van ERA. “Een park in de buurt of een kleine groene gemeenschappelijke ruimte aan een nieuwbouwproject is voor heel wat kopers al voldoende.”

Beeld Wouter Van Vooren

Hoogleraar economie Erik Buyst (KU Leuven) hoort het graag: “In de stad wonen is vanuit economisch standpunt immers veel interessanter, omdat transport, scholen en energievoorzieningen nabij zijn. Wegtrekken uit de stad was een jammerlijke, maar begrijpelijke ontwikkeling in tijden van de lockdown. Laat ons hopen dat we een tweede lockdown kunnen vermijden, zodat de trend zich niet doorzet en we nabij stadskernen blijven wonen.”

Maar rond grote steden – denk aan de Vlaamse rand of rond Antwerpen en Gent – is de vraag naar betaalbare woningen groter dan het aanbod. Die dateert al van voor de coronacrisis, maar wordt nu bevestigd.

Ook de kust wint aan populariteit. De lockdown legde bloot hoe graag de Belg even wegvlucht uit zijn vertrouwde omgeving. “We krijgen signalen van onze makelaars in de regio dat de interesse voor een tweede verblijf sinds juni weer enorm was”, zegt woordvoerder Bart Van Opstal van Fednot, de beroepsfederatie van Belgische notarissen.

Sorry: meteen verkocht

“Ik heb dit nog nooit meegemaakt. Elk huis raakt na de eerste kijkdag verkocht”, zegt Thijs van CIB. Tot voor de coronacrisis was er tijd om een tweede, derde of zelfs vierde bezoek te plannen. Jonge koppels of gezinnen kwamen eens kijken met ouders of architect. Die tijd krijgen kandidaat-kopers niet meer. Door de naweeën van de lockdown moeten immokantoren een inhaalbeweging maken met bezichtigingen. Ze organiseren kijkdagen waar tientallen geïnteresseerden opdagen. Velen zijn meteen bereid om de vraagprijs te bieden.

De vraag is nog steeds groter dan het aanbod. Niet verwonderlijk: de lockdown maakte veel mensen bewust(er) van het belang van een eigen, gezellige stek.

Uit de meest recente cijfers van Fednot blijkt ook dat er nog nooit zoveel huizen werden gekocht in de maand augustus als in die van 2020. Twee categorieën zijn veel actiever geworden op de vastgoedmarkt dan voorheen: jonge gezinnen en private investeerders.

“Het lijkt erop dat jonge gezinnen vervroegd overgaan tot de aankoop van een woning”, zegt Van Opstal. “Sinds de coronacrisis flirt de rentevoet met de grens van 1 procent. Dat is een bodemrente die we al even niet meer hebben gezien. Daardoor beslissen jongen koppels en gezinnen om nu te kopen. Zo zullen ze die goede deal met de banken niet missen, hoewel een eigen woning niet meteen op de planning stond.”

Beeld ID

Mogelijk speelt daar ook dat de middenklasse meer kon sparen. Tweeverdieners die níét op technische werkloosheid werden gezet tijdens de coronacrisis gaven – omdat ze noodgedwongen thuis zaten – minder geld uit aan restaurantbezoeken of dure vliegtickets naar het buitenland .

Ook veel private beleggers redeneren: extra geld op de spaarrekening brengt momenteel bijna niets op, dus gaan ze op zoek naar alternatieven om te investeren.

Dankzij de lage rente blijft een woonkrediet min of meer betaalbaar, maar we lenen wel steeds meer. Uit cijfers van Febelfin blijkt dat het gemiddelde bedrag van een woningkrediet in het tweede trimester van 2020 gestegen is tot bijna 175.000 euro. Dat is een stijging van 17.000 euro op twee jaar tijd.

Duurdere huizen…

243.000 euro. Dat is de mediaanprijs voor een huis in België in de eerste zeven maanden van dit jaar, volgens de notarisbarometer van Fednot. Dat is 1 procent duurder vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder.

Volgens Thijs zoeken de meeste kandidaat-kopers naar een woning tussen de 200.000 en 400.000 euro. “Maar de prijzen swingen de pan uit. Om iedereen een eerlijke kans te geven en zoveel mogelijk geïnteresseerden een kans te geven om een pand te bezoeken, hanteren makelaars nu het principe van de ‘gesloten envelop’. Daarin doen kopers hun bod.”

Het gevolg? Biedingen tot wel 40.000 euro boven de vraagprijs zijn geen uitzondering meer om toch maar als winnaar uit de bus te komen.

...maar niet voor lang

Wie een – betaalbaar – huis wil kopen, wacht misschien beter nog even. Johan Van Gompel verwacht dat de prijzen de komende maanden een halve procent zullen dalen. “In 2021 zou het zelfs om 3 procent gaan.”

Hij wijst er ook op dat de prijsstijging uit de gegevens van Fednot een ietwat vertekend beeld geeft: “Zij gaan uit van het compromis, niet de verkoopakte. Nochtans kan de prijs in die akte nog veranderd zijn als er wijzigingen waren in de kenmerken van het verkochte vastgoed.”

Ook Erik Buyst ziet vanaf volgend jaar de prijzen licht dalen. We verwachten dat de arbeidsmarkt zal verslechteren door de nasleep van de coronacrisis. Werknemers kunnen alsnog hun werk verliezen en sommige zelfstandigen kunnen failliet gaan. Die onzekerheid zorgt ervoor dat een koopwoning niet langer prioritair is. De vraag zal dalen, de woningprijzen volgen.”

Ook al omdat sommigen hun budget naar beneden zullen moeten bijstellen. “Er zijn ook heel wat jonge koppels en gezinnen die het moeilijker krijgen”, zegt Thijs. “Niet iedereen krijgt een financieel duwtje mee van thuis uit, en dat zal door de coronacrisis misschien nog verminderen.” Bovendien mogen banken al enige tijd niet langer het totaalbedrag van een woning lenen. Zij verwachten een grotere eigen inbreng van kandidaat-kopers.

KBC-econoom Van Gompel ziet drie mogelijke toekomstscenario’s. Volgens het meest waarschijnlijke scenario houdt de lage rente de betaalbaarheid van woningen overeind, zowel voor particulieren en investeerders. Een beperkte groep zal wel getroffen worden door de economische gevolgen van corona. Maar de prijzen zullen zich in de komende maanden dan wel beperkt corrigeren.

Ofwel diept de coronacrisis opnieuw uit en komt er in het ergste geval een tweede lockdown. De werkloosheid zal sterker toenemen dan in het eerste scenario, waardoor de betaalbaarheid van woningen voor meer gezinnen het gedrang komt.

Tot slot zou de interesse van investeerders nog kunnen toenemen. In dat geval drijft de concurrentie tussen investeerders en particulieren de prijs verder op. Dan zal er pas over enkele jaren een serieuze prijscorrectie komen. 

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234