Vrijdag 03/02/2023

Voor u uitgelegdHet grote woonrapport

‘Het grote woonrapport’: hoe gingen we precies te werk?

null Beeld DM
Beeld DM

Via de woonscore willen we een genuanceerd beeld geven van waar het goed en betaalbaar is om te wonen voor iedereen. Hier leest u welke methode we daarbij gevolgd hebben.

Cathy Galle en Dimitri Thijskens

“Jullie steken zo veel gegevens in die woonscore dat ik me de vraag stel: wat meten jullie dan eigenlijk?” Het was aanvankelijk even slikken toen Sien Winters, coördinator van het Steunpunt Wonen en onderzoeksleider wonen bij het onderzoeksinstituut HIVA, ons die vraag voor de voeten wierp. Toen we het idee opvatten om een woondossier te maken, was het in de eerste plaats de bedoeling om via gesprekken met experts de achtergrond van het woonbeleid in Vlaanderen te kunnen beschrijven. Dat alles zou dan geïllustreerd worden met cijfers.

Maar al snel ontdekten we dat er heel wat gegevens over wonen beschikbaar zijn, die verspreid zitten over diverse databanken en diensten, tot op gemeentelijk en zelfs wijkniveau. Vooral de provincies hebben een uitstekende inspanning gedaan om al deze cijfers te verzamelen op de website Provincies in Cijfers. Waarom zouden we van ons woondossier dan geen woonrapport maken, waarbij alle gemeentes onder de loep worden genomen? Terwijl de aparte cijfers nu en dan in de media opduiken, met vooral de nadruk op de woningprijzen, leek het ons interessant om alles eens naast elkaar te leggen.

Maar inderdaad: wat meet je dan als je alles naast elkaar legt? Het hangt ervan af wat je precies naast elkaar legt. Als het over wonen gaat, springen er meteen vijf thema’s uit: de betaalbaarheid, de woningkwaliteit, het evenwicht van vraag en aanbod, de omgevingsfactoren en de toegang tot de woningmarkt. Om een goed beeld te kunnen vormen zochten we voor elk van deze thema’s tien indicatoren.

Zo kwamen we uiteindelijk tot vijftig indicatoren, die samen een goed beeld geven van het wonen in Vlaanderen. Wij hebben beslist om elke indicator te herberekenen naar een cijfer tussen 0 en 2, waarbij 0 de minimumwaarde en 2 de maximumwaarde per indicator aangeeft. Die werden opgeteld om elke gemeente een cijfer op 100 te geven. De meeste waarden waren beschikbaar voor elke gemeente. Maar toch zijn er enkele uitzonderingen. Vooral de kleinste gemeenten leverden nu en dan eens ontbrekende data op. Hier geldt de ijzeren wet van de statistiek: hoe lager het aantal inwoners, hoe minder stabiel en betrouwbaar de gegevens.

Nog belangrijk: Brussel zit niet in onze data. Het woonbeleid in Brussel met dat in Vlaanderen vergelijken is als appelen en peren vergelijken. In Brussel gelden andere wetten, regels en normen op het vlak van wonen.

Sterktes en zwaktes

Zo meten we dus waar het goed en betaalbaar wonen is voor iedereen. Enkel een gemeente die betaalbare en kwalitatieve woningen aanbiedt in een goede omgeving en die ook beschikt over voldoende sociale woningen zal bovenaan in onze rangschikking eindigen.

Een andere belangrijke kanttekening die daarbij gemaakt moet worden, is dat het niet altijd de schuld is van het gemeentebestuur dat een gemeente niet goed scoort. Sommige indicatoren zijn nu eenmaal onmogelijk te beïnvloeden vanwege de specifieke ligging of andere eigenschappen van een bepaalde gemeente.

Het grote woonrapport

Hoort uw gemeente bij de beste van Vlaanderen? In Het grote woonrapport brengt De Morgen voor het eerst de huidige woonsituatie per gemeente in kaart, aan de hand van tal van interessante parameters.

Onderzoek. Hoe scoort uw gemeente in ‘Het grote woonrapport’ van De Morgen? Ontdek in ons woonrapport waar uw woonplaats eindigt in de lijst.

De gedachte. ‘In de huidige energiecrisis kan het dak boven ons hoofd ook het verschil maken tussen in armoede terechtkomen of niet. De impact van wonen op ons leven is dus enorm.’ Lees waarom journalisten Cathy Galle en Dimitri Thijskens ‘Het grote woonrapport’ gemaakt hebben.

Een ander nadeel van deze methode is dat de gemeenten die hier goed scoren niet altijd beschikken over het woonmodel van de toekomst, waarbij alsmaar meer afstapt van het steeds meer verkavelen en van de lintbebouwing. Maar zij beschikken wel over goede en goedkope woningen en dus eindigen ze bovenaan.

De centrumgemeenten scoren over het algemeen slecht omdat ze nu eenmaal duur zijn en omdat het woningpatrimonium vaak oud en van slechte kwaliteit is. Voor een eerlijke analyse is het dan ook het beste om die eruit te filteren en onderling met elkaar te vergelijken. Ze hebben hun eigen problemen en dynamieken.

Hoe dan ook is 'Het grote woonrapport’ een eerste poging om rekening te houden met alle factoren die een goed woonbeleid bepalen. De voorbije jaren werd in de berichtgeving vooral gefocust op de prijs, waardoor andere elementen onder de radar bleven. ‘Het grote woonrapport’ maakt een brede analyse mogelijk.

VIJF THEMA’S

Betaalbaarheid

Bij de betaalbaarheid komen de mediaanprijzen en de gemiddelde huurprijzen aan bod van huizen en appartementen. Maar over hoe zwaar het betalen van die prijzen doorweegt op het budget vertellen die weinig tot niets. Daarom hebben we de internationaal vaak gebruikte woonquote aan onze analyse toegevoegd, die meet welk gedeelte van de huishoudens meer dan 30 procent van het besteedbare inkomen aan wonen uitgeeft. En ook nog de prijs-inkomensratio: hoeveel jaarlijkse huishoudelijke inkomens zijn er nodig om een woning te kunnen kopen. Het is de relatieve prijs van een woning, zeg maar. Om te kunnen meten bij hoeveel mensen het water echt tot aan de lippen staat om hun lening of huur te kunnen betalen, hebben we een aantal signaalgegevens gebruikt, zoals het aanvragen van een huursubsidie, het aantal achterstallige hypothecaire kredieten en het aantal budgetmeters.

Vraag en aanbod

Heel vaak halen de woningexperts aan dat het evenwicht tussen vraag en aanbod verstoord is. Dat is zeer moeilijk om in cijfers te vatten, maar toch hebben we een poging gedaan. In de eerste plaats hebben we gekeken naar het aantal wooneenheden ten opzichte van het aantal huishoudens.

Verder hebben we gekeken naar de wijziging van de woningvoorraad in tien jaar tijd: zijn er genoeg huizen bij gekomen om aan de vraag te voldoen? Nog een interessant aspect is het aantal verhuisbewegingen en de verhuisintenties: hoe meer er verhuisd wordt, hoe vaker er huizen op de markt komen.

Daarnaast zijn er ook wat meer omstandige factoren, zoals het aantal huishoudens van één persoon, wat kan duiden op een onderbezetting van de woning, en het aantal huishoudens van vijf of meer personen - dat kan een indicatie zijn voor overbezetting.

Ook het aantal inwoners per hectare huisvesting werd meegenomen. En er werd gekeken naar hoeveel plaats er nog is om extra te kunnen bouwen. Met die kanttekening dat het via de bouwshift natuurlijk niet de bedoeling is om nog veel extra verkavelingen aan te snijden. De renovatie- en nieuwbouwintensiteit geeft dan weer aan in welke mate er geïnvesteerd wordt in de huizenmarkt.

Woningkwaliteit

De kwaliteit van de woningen werd gemeten aan de hand van onder andere de EPC- en EPB-waarden van woningen en appartementen. Ook gingen we na welk aandeel van de woningvoorraad van na 1983 is. Nieuwere woningen zijn nu eenmaal van betere kwaliteit door de vooruitgang van de materialen en bouwtechnieken. Daarnaast bepaalt vanzelfsprekend ook de uitrusting van een woning de kwaliteit ervan. Zo werd er gekeken naar het aandeel van de woningen met centrale verwarming of airco, met minstens één badkamer en met zonnepanelen. Terwijl de eerste twee indicatoren vooral de basisvoorzieningen in de analyse betrekken, wordt met de laatste naar de toekomst gekeken. In heel kleine woningen die ouder zijn, is het vaak moeilijker om in de nodige leefruimte te voorzien. Om die reden meten we ook het aandeel van de woningen kleiner dan 104 vierkante meter. Tot slot vonden we het ook belangrijk om de beoordeling van de bewoners zelf over de tevredenheid en duurzaamheid van hun woning mee te nemen in de analyse. Daarnaar wordt op regelmatige basis gepeild in de gemeente- en stadsmonitor.

Omgeving

Natuurlijk spelen niet alleen de woning zelf, maar ook de omgevingsfactoren een belangrijke rol bij de uiteindelijke keuze voor een bepaalde woning. Meer groen en natuur in de gemeente betekent een hogere levenskwaliteit. Dat wordt enerzijds gemeten via de oppervlakte van groene ruimte in het ruimtebeslag, om de situatie zoals ze nu is in te schatten en anderzijds door te kijken naar de hoeveelheid groene ruimte die er per dag gemiddeld bij komt of verdwijnt. Meer verharding betekent ook meer kans op overstromingen - zeker gezien de klimaatverandering is dat een aspect dat steeds meer mensen in het achterhoofd houden. Vandaar ook dat we de gegevens over het aantal inwoners in potentieel overstromingsgebied meegenomen hebben in onze analyse.

De bereikbaarheid werd dan weer gemeten aan de hand van het aantal inwoners dat binnen een straal van 200 meter van het openbaar vervoer woont, hoeveel leerlingen van het lager onderwijs buiten de gemeente naar school gaan en hoeveel winkels er zijn per duizend inwoners. Duurzame verplaatsingen spelen bovendien een alsmaar belangrijke rol. Vandaar onze beslissing om de kwaliteit van de voetpaden en de beschikbaarheid van voldoende fietspaden als indicator in aanmerking te nemen.

Toegang tot de woningmarkt

Tot slot hebben we de toegang tot de woningmarkt onder de loep genomen, met de nadruk op het sociaal woonbeleid. Daarvoor hebben we per gemeente gekeken naar de gemiddelde wachttijd voor een sociale woning, hoeveel sociale huurwoningen er zijn ten opzichte van de volledige woonvoorraad, de afstand tot het Bindend Sociaal Objectief (het aantal sociale woningen dat elke gemeente volgens noden opgelegd krijgt), de gemiddelde huurprijs van een sociale woning, hoeveel sociale woningen er zijn ten opzichte van de buurgemeenten, hoeveel huishoudens er op de wachtlijst staan en hoe het zit met de geplande en gerealiseerde woningen ten opzichte van dat opgelegde aantal. Zo werden dus niet enkel de huidige sociale woningen in de analyse betrokken, maar ook de geplande. En door te vergelijken met de buurt werd gepoogd om gemeenten die het goed doen ten opzichte van de rest van de regio extra punten te geven. In bepaalde regio’s is er nu eenmaal meer nood aan sociale woningen dan in andere. Maar toegang tot de woningmarkt betekent zeker in de Belgische context ook dat men een betaalbare woning moet kunnen aanschaffen. Om dat op een onrechtstreekse manier te meten, hebben we onder andere gekeken naar het aandeel eigenaars per gemeente.

``

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234