Maandag 09/12/2019

Stadsrapport

Waarom Leuven de hel is voor huizenjagers

Leuven. Beeld rv

Steden zijn jong en hip, maar ook duur. In het geval van Leuven stilaan peperduur. Wie in de universiteitsstad een huis wil kopen, moet dokken. Met een budget onder de 300.000 euro is er bijna geen beginnen meer aan. De oppositie spreekt van 'een wooncrisis'.

Zaterdag, halftien in Wijgmaal, een deelgemeente van Leuven. Voor wat volgens de immosite "een charmant rijhuis in een groene omgeving" is, staan zeven koppels te schuifelen. Het huis blijkt inderdaad charmant en de omgeving is ook best groen. Zodra de makelaar de voordeur opent, dringen de koppels naar binnen. Ze doen hun ronde, steeds met een half oog op waar de concurrentie uithangt. Iedereen kent het gevoel van de huizenjacht: een mix van blijde verwachting op een nieuwe thuis en angst om je droomoptrekje te missen.

Mathias (35) is samen met zijn vriendin Lisa op zoek naar een huis in het Leuvense. "Zoals de meesten: huisje, tuintje, kindje", glimlacht hij. "We wonen nu in een appartement. Het bevalt ons daar, maar het appartement heeft maar twee kamers. We zijn wel klaar voor iets groter."

Lees ook: "Over één ding zijn we het eens: er komt geen coalitie tussen N-VA en sp.a"

Hun speurtocht naar iets nieuws is ondertussen drie maanden aan de gang. "We hebben elk een goede job. Ons budget ligt tussen de 280.000 en de 350.000 euro, best een aardige som. Maar we merken dat je voor zo'n bedrag uitkomt bij oude huizen. Die kosten dan 350.000 euro, maar ze zijn meestal afgeleefd en er moeten voor minstens 100.000 euro renovatiewerken worden uitgevoerd. Zo loopt de rekening op. Als er eens een 'koopje' online komt – een huis in een degelijke staat voor een prijs rond 280.000 euro – dan is dat meteen weg. We zijn zo al twee keer te traag geweest."

Tijdens een huisbezoek in het Leuvense zijn er volgens immomakelaars drie gouden regels. Eén: zorg dat je op tijd bent, want je zal niet alleen zijn – tien koppels voor een bezoek is een magere opkomst. Twee: zorg dat je voorbereid bent en klaar snel om te bieden. Als het huis geen bouwval is met 10 centimeter water in de kelder, is de kans aanzienlijk dat het een paar dagen nadat het online komt, al verkocht is. Drie: zorg dat je genoeg geld hebt klaarstaan bij de bank, want de vraagprijs bieden is doorgaans het uiterste minimum voor een deal.

Het rijhuis in Wijgmaal wordt anderhalve dag later verkocht voor 334.000 euro.

Vlaamse ruit

Een aantal sprekende statistieken: over tien jaar zal de Vlaamse bevolking met 5 procent zijn gegroeid tot bijna 7 miljoen. Het merendeel hiervan zal in de Vlaamse ruit wonen, het gebied tussen Antwerpen, Brussel, Gent en Leuven. De druk op de immomarkt in deze ruit zal zo alleen maar stijgen in de toekomst. In Leuven is die druk vandaag al torenhoog. Tussen 2005 en 2015 is de gemiddelde prijs voor een appartement in de stad gestegen van 127.000 euro naar 229.000 euro. Het gaat om een toename met 80 procent. De prijs van een woonhuis is tegelijkertijd gestegen van 194.000 euro naar 333.000 euro. Dat is een sprong van 70 procent, in slechts tien jaar.

Expertisebureau de Crombrugghe & partners becijfert dat in het Leuvense centrum een nieuwbouw 3.600 euro per vierkante meter kost. Onderzoek van de Leuvense universiteit besluit dat juist hetzelfde huis in Leuven 10 procent duurder is dan in Antwerpen. Leuven is veruit de duurste Vlaamse centrumstad. "Dit valt te verklaren door de aanwezigheid van de universiteit", vertelt onderzoeker Sven Damen. "Veel studenten blijven plakken na hun studies. Zij zijn hoogopgeleid, hebben geld te spenderen en stuwen zo de markt omhoog."

"Het stadsbestuur zegt al jaren: 'We doen ons best om Leuven betaalbaar te houden.' Maar de cijfers spreken voor zich. Het is heel triestig, maar van stedenbouw kennen ze hier niets", zegt Rik Daems, de liberale kopman in Leuven. "Het klinkt misschien wat raar uit de mond van een liberaal, maar Leuven is het walhalla voor grote ontwikkelaars. In mijn eigen straat, de Burgemeestersstraat, zijn net twee nieuwe blokken met appartementen geopend. Het is fraai gedaan, daar niet van, maar om zoiets te kopen moet je wel een dikke boterham verdienen. Jonge gezinnen of singles krijgen weinig kansen. Rijken aantrekken is goed voor de stadskas, maar onze sociale mix komt zo onder druk."

Volgens Daems is er maar één oplossing: zorgen voor meer aanbod op de huizenmarkt. "Een markt werkt altijd met vraag en aanbod. Terwijl de vraag snel stijgt in Leuven, stokt het aanbod. De stad heeft bijvoorbeeld recent een deal gesloten met de universiteit over 3.000 studentenkoten pal in het centrum. Die konden ook perfect in de stadsrand komen. Dan was er heel wat extra woonruimte vrijgekomen voor gewone gezinnen. En dit is maar één voorbeeld. In Leuven staan 800 woningen leeg. Niemand kijkt daar naar om. Onbegrijpelijk."

Grote schoenen

De Leuvense schepen bevoegd voor vastgoed is Mohamed Ridouani, de socialist met Marokkaanse wortels die door uittredend burgemeester Louis Tobback (sp.a) is aangeduid als zijn erfgenaam. Dat zijn grote schoenen om te vullen, zeker nu N-VA op de loer ligt om de Dijlestad voor het eerst sinds mensenheugenis uit rode handen te rukken. Betaalbaar wonen wordt een cruciaal verkiezingsthema voor Ridouani. De oppositiepartijen N-VA, Groen en PVDA ageren al jaren tegen wat zij consequent de Leuvense 'wooncrisis' zijn gaan noemen.

Ridouani verzekert dat hij er tijdens deze legislatuur alles aan heeft gedaan om vastgoed betaalbaar te houden in Leuven. Maar in één adem geeft hij toe dat dit slechts met wisselend succes is gelukt. "Onze stad is populair", zegt hij. "Elk jaar komen er duizend Leuvenaars bij. De laatste twintig jaar hebben we enorme inspanningen gedaan om tegemoet te komen aan die vraag. We hebben oude industriesites vernieuwd en verloederde stadswijken opgewaardeerd. Dit heeft een effect op de prijs van de appartementen: Leuven was in 2013 de op drie na duurste Vlaamse stad om te kopen, vandaag staan we negende. Maar een huis met een tuin is duur in Leuven, dat klopt. De bittere realiteit is dat we de ruimte ontberen om nog nieuwe huizen te bouwen. De huizen die dan op de markt komen, zijn meteen heel duur."

Ridouani bekijkt nu of hij nieuwe, goedkopere woonvormen kan invoeren, waarbij mensen wel eigenaar van een huis worden, maar niet van de grond. Dat doet hij in samenspraak met de Amerikaanse specialist John Davis. In de jaren 80 ontwikkelde die als adviseur van toenmalig burgemeester Bernie Sanders – de latere Democratische presidentskandidaat – een nieuwe vorm van wonen in de Amerikaanse stad Burlington, in de plattelandsstaat Vermont. Net zoals in Leuven heeft Burlington een universiteit en net zoals in Leuven blijven in Burlington veel studenten plakken na hun studies. Maar in tegenstelling tot Leuven zijn huizen er betaalbaar voor iedereen.

In Burlington koopt een trust van de lokale overheid bouwgronden op, bouwt er nieuwe huizen en appartementen en verkoopt die vervolgens tegen prijzen naar verhouding van het inkomen. De koper betaalt alleen voor de woning en niet voor de grond. Zo wordt de woningprijs kunstmatig gedrukt en krijgt iedereen de kans om in de stad te blijven wonen. "De toevloed van studenten maakt het voor onze brandweermannen, onze verplegers, onze leraars anders te moeilijk om een huis te kopen in het centrum", duidt Davis zijn idee.

Want als één ding zeker is, dan is het dat een stad wel degelijk sociaal kan muteren door haar eigen succes. Als de middenklasse er geen thuis meer vindt, dreigt een verdeelde stad achter te blijven. Met enerzijds goedbetaalde geschoolden – de elite – en anderzijds gezinnen die een beroep moeten doen op sociale diensten – de achterblijvers. In steden zoals Berlijn en Londen komt die sluipende apartheid al naar boven.

Sexy Berlijn zucht

Een kijktip voor de Leuvense beleidsmakers is de documentaire Stadt als Beute, de stad als buit, die goed anderhalf jaar geleden voor opschudding zorgde in Duitse bioscoopzalen en ver daarbuiten. In de documentaire gaat filmmaker Andreas Wilcke vier jaar lang op stap met makelaars en hun klanten om de bloei van de huizenmarkt in de Duitse hoofdstad vast te leggen. Bijzonder snel wordt duidelijk dat sexy Berlijn zucht onder zijn eigen succes. Makelaars woekeren met huur- en verkoopprijzen en een deel van de oorspronkelijke bevolking wordt tegen zijn wil uit de binnenstad gedrongen door een groeiend gebrek aan betaalbare woonruimte.

Ridouani kijkt ook naar de buurgemeenten van Leuven voor een oplossing. "Wie een wonderoplossing heeft voor Leuven, mag ze geven. Maar ze bestaat niet. De oppositie komt niet verder dan wat druppels op een hete plaat. Wat we nodig hebben, is dat de buurgemeenten zoals Holsbeek, Lubbeek, Boutersem, Bierbeek – die grotendeels afhankelijk zijn van de stad Leuven voor voorzieningen zoals onderwijs, cultuur en sport – hun open woongronden aansnijden. Die gemeenten willen graag hun plattelandskarakter behouden, maar de realiteit is dat ze randgemeenten van Leuven zijn. En daar zijn lusten én lasten aan verbonden. Anders zal Leuven straks bijvoorbeeld Leuvenaars voorrang moeten geven bij schoolinschrijvingen. Of zal het cultuuraanbod duurder worden voor wie buiten de stad woont."

"Wie zoekt, die vindt, zeker?", zegt huizenjager Mathias. "Voor mij is het geen optie om Leuven te verlaten. Mijn vrienden wonen hier. In Leuven is ’s avonds nog iets te doen. In de randgemeenten zijn de huizen goedkoper, maar daar is om tien uur ’s avonds alles dicht. Nee, bedankt."

Uitdagingen voor Leuven

Economie. Leuven is een economisch bedrijvige stad dankzij de aanwezigheid van de universiteit, spin-offs zoals Imec, de zetel van KBC en uiteraard het hoofdkwartier van AB Inbev – al verliest dat bij elke overname van de brouwer weer een beetje aan belang. Als bevoegd schepen heeft Mohamed Ridouani (sp.a) voluit ingezet op innovatie vanuit de universiteit, onder meer met een handelsmissie naar de VS.

Mobiliteit. Net zoals Gent heeft ook Leuven sinds kort een circulatieplan om het doorgaand verkeer uit het stadscentrum te houden. En net zoals in Gent beroert ook dit plan de gemoederen. Veel handelaars vrezen dat automobilisten hen niet meer zullen vinden. Kandidaat-burgemeester Rik Daems (Open Vld) stelt daarom voor om onder de Oude Markt een parking aan te leggen. Tegelijk leren de statistieken dat 80 procent van de Leuvenaars en omwonenden tevreden is met de bereikbaarheid van de stad met de fiets of het openbaar vervoer.

Geluksgevoel. 84 procent van de Leuvenaars voelt zich zelden of nooit onveilig op straat. In vergelijking met andere Vlaamse steden is dat een topscore. Toch vinden de lokale CD&V-vrouwen dat het beter kan. Zij pleiten voor een zogenaamde SOS-paal waarmee mensen via een drukknop direct in contact komen met de bewakings- en politiedienst als ze zich niet veilig voelen. Rond het Sportkot, het domein aan de Ring, staan vandaag al dergelijke palen. De politie vreest dat meer SOS-palen ook meer flauwe (of dronken) grappenmakers zal inspireren.

Vrije tijd. Geen enkele stad is zo sportief als Leuven. 54 procent van de Leuvenaars doet elke week aan sport en het aantal mensen dat meer wil bewegen, gaat in stijgende lijn. Maar volgens de oppositiepartij Groen voldoet de sportinfrastructuur niet aan de vraag. Te veel sportclubs hebben het moeilijk. Rugby Club Leuven lanceerde in maart een crowdfundingsactie om "het modderveld dat doorgaat voor een trainingsveld" een upgrade te geven. De skeelerclub van lokale sportheld Bart Swings zoekt een goede piste om rondjes op te rijden.

Gezondheid. 98 procent van de Leuvenaars woont in de onmiddellijke nabijheid (minder dan 400 meter) van groen. Dat is een uitmuntende score. Tegelijk is luchtvervuiling ook in Leuven een bezorgdheid. Op een aantal belangrijke verkeersassen worden de Europese grenswaarden overschreden. Oppositiepartijen N-VA en Groen pleiten daarom alvast voor een lage-emissiezone in het stadscentrum.

Onderwijs. Kinderen in Leuven doen het meer dan behoorlijk op school. In het vierde leerjaar van het lager onderwijs kampt 11,7 procent van de leerlingen met een leerachterstand. Dat percentage ligt lager dan het Vlaams gemiddelde van 12,6 procent. Iets waarover de helft van de Leuvenaars ontevreden is, is het aanbod aan kinderopvang. Nochtans is dat wel het grootste van alle Vlaamse centrumsteden.

Wonen. In Leuven verdienen de mensen 15 procent meer dan in andere centrumsteden, maar daar staat tegenover dat huizen alsmaar duurder worden in de stad. De gemiddelde prijs van een appartement klokt af op 229.000 euro. Daarmee bevindt de stad zich nog in de Vlaamse middenmoot, maar wat huizen betreft gaan de Leuvense prijzen helemaal door het dak. Een huis kostte in 2016 gemiddeld 333.000 euro. Daarmee is Leuven de enige centrumstad in Vlaanderen die vlot over de symbolische grens van 300.000 euro gaat.

Financiën. Geen enkele centrumstad haalt meer geld op uit belastingen en retributies dan Leuven: per inwoner haalt de stad 1.252 euro op. Niet omdat de belastingdruk zo buitensporig hoog is, wel omdat veel inwoners goed hun boterham verdienen. (Antwerpen haalt bijvoorbeeld per inwoner maar 928 euro.) Het inkomende geld werd gebruikt voor nieuwe investeringen, maar ook voor schuldafbouw. Deze bestuursperiode daalde de schuld per inwoner met 17 procent (cijfers van eind 2017).

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van De Morgen rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234