Donderdag 20/06/2019

Sociale Woningen

Is er iets verrot in de stad Gent?

Kinderen voetballen in de Gentse Sint-Bernadettewijk, de huizen waarin ze wonen blijken vaak in bijzonder erbarmelijke staat. Beeld Tim Dirven

WoninGent, de Gentse socialehuisvestingsmaatschappij, ligt zwaar onder vuur. Ze verhuurde woningen vol schimmels en rotte steunbalken. Wat is er aan de hand?

De VRT-reportage over de sociale woningen in de Gentse Sint-Bernadettewijk blijft de gemoederen beroeren. In Gent wijzen ze naar de hogere overheid, in casu Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA), en spreken ze van een structureel probleem. Homans zelf pikt dan weer niet dat ze de schuld krijgt en wijst erop dat het Gentse stadsbestuur niet verder is gegaan met een sloopdossier voor de Sint-Bernadettewijk dat zij al in 2016 heeft goedgekeurd.

Waarover gaat het precies?

De Sint-Bernadettewijk in deelgemeente Sint-Amandsberg is een tuinwijk uit 1923 en is 'vastgesteld' geïnventariseerd als bouwkundig erfgoed, maar niet 'beschermd'. "De bescherming is minder verregaand als het enkel 'vastgesteld' is, maar het werkt zeker ook vertragend", zegt woonexpert Pascal De Decker (KU Leuven/UGent). Voor een sloop moet een gunstig advies ingewonnen worden. Vóór 2017 was dat bij het Vlaams Agentschap Onroerend Erfgoed, dat voor een beperkt aantal woningen ook effectief een gunstig advies gaf dat tot een sloop en nieuwbouw leidde in de wijk.

Sindsdien is het overgeheveld naar het lokale niveau. Socialehuisvestingsmaatschappij WoninGent wijst erop dat in 2017 een studie is opgestart om een totaalplan voor de wijk uit te tekenen, nadat eerder in 2016 bleek dat renoveren te duur is. Die studie werd dit voorjaar afgewerkt. "Er moet nu eerst door de stad gekozen worden tussen een vijftal scenario's, daarna pas kunnen dergelijke sloopaanvragen ingediend worden", klinkt het bij WoninGent.

WoninGent voerde doorheen de jaren regelmatig kleine renovatiewerken uit, maar die bleken niet afdoend. In zeven woningen in de wijk is de situatie zo kritiek dat ze tijdelijk ongeschikt werden verklaard. Vijf daarvan zijn ondertussen, voorlopig, opgeknapt. Maar ook de rest van de wijk heeft dringend nood aan maatregelen. Werknemers van WoninGent trokken woensdag alvast rond in de wijk om woningen te controleren. Bedoeling is om dat met alle woningen te doen.

Net omdat het dossier-Bernadettewijk zo complex is en de middelen eerder schaars, is in Gent gekozen om minstens even slechte woningen eerst aan te pakken. De Rabot-torens, de Briel en ook Nieuw Gent worden prioritair aangepakt. Omdat het bij elk project over honderden mensen gaat die een nieuwe, voor hen betaalbare, woning moeten vinden en het aantal sociale woningen in Gent de voorbije zes jaar achteruitging, gaan die operaties per definitie erg traag.

Werknemers van WoninGent trekken rond om alle woningen in de wijk te controleren. Beeld Tim Dirven

Heeft WoninGent meer problemen dan andere huisvestingsmaatschappijen, zoals minister Homans deze week suggereerde?

WoninGent is een van de oudste huisvestingsmaatschappijen van Vlaanderen. Dat betekent concreet een zeer oud patrimonium met vaak erg slecht geïsoleerde woningen.

Daarenboven is de situatie van WoninGent ook vrij specifiek. Socialehuisvestingsmaatschappijen halen hun inkomsten uit de huurgelden die ze binnenkrijgen. Dat huurgeld wordt berekend op basis van het inkomen van de huurder. Hoe lager dat inkomen, hoe lager de huur.

De meeste huisvestingsmaatschappijen zijn actief in een hele regio. Volkshaard Gent bijvoorbeeld, heeft woningen van Aalter tot Gent. WoninGent heeft echter vrijwel uitsluitend huurders in Gent zelf. In de steden liggen de inkomens vaak nog een stuk lager dan in de rand, waardoor WoninGent die laagste huurgelden ook niet kan compenseren met iets hogere huurgelden uit de rand. Dat maakt de situatie van WoninGent nog precairder dan die van andere maatschappijen.

Zijn sociale woningen in Gent in slechtere staat dan in Antwerpen?

Daar is veel onduidelijkheid over. Uit cijfers van het agentschap Wonen Vlaanderen blijkt dat zowel in Gent als Antwerpen vorig jaar geen enkele sociale woning onbewoonbaar werd verklaard. Meer zelfs: de voorbije vier jaar was er slechts één geval: in 2016 in Gent. Beide steden treden proactief op wanneer een woning in slechte staat is. Daardoor komt het zelden tot een officiële onbewoonbaarheidsverklaring.

Ongeschikte woningen waren er wel. In dat geval krijgt de eigenaar officieel één jaar de tijd om de woning in orde te brengen. Vorig jaar waren er in Gent 18 ongeschikte woningen tegenover 1 in Antwerpen.  In 2016 waren het 12 tegenover 2 en in 2015 22 tegenover 1.

De verklaring is dat sociale woningen in Gent ouder zijn dan in Antwerpen. Maar mogelijk wordt er ook meer gecontroleerd in Gent dan in Antwerpen. De voorbije jaren zijn de controles door de dienst woontoezicht in Antwerpen immers fors gedaald. Mogelijk blijven verkrotte woningen vaker onder de radar, terwijl ze in Gent worden gespot.

De feitelijke verhoudingen worden duidelijk in cijfers van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Die vergelijkt de gebreken in de sociale woningen van WoninGent met die van Woonhaven Antwerpen. Beide socialehuisvestingsmaatschappijen bedienen een gelijkaardig publiek in Gent en Antwerpen. Resultaat: 33 procent van de Antwerpse woningen hebben één of meer gebreken, tegenover 27 procent in Gent. In beide steden mankeren sociale woningen vooral dubbel glas, dakisolatie en centrale verwarming en elektriciteit.

Deze cijfers houden nog geen rekening met de huisjesmelkerij op de private huurmarkt.

Beeld Tim Dirven

Gent wijst op de verantwoordelijkheid van de Vlaamse regering? Is dat terecht?

Ja en neen. Minister Homans heeft zeker een punt. Nog nooit stelde de Vlaamse regering zo veel geld ter beschikking voor socialewoningbouw. Deze bestuursperiode gaat het over 3,8 miljard euro.

Maar het is een feit dat Vlaanderen de sector van de socialewoningbouw al decennia lang stiefmoederlijk behandelt, meent Pascal De Decker. “Zolang ik al meedraai, en dat is toch een kleine 40 jaar, wordt sociale huisvesting ondergefinancierd. Ongeacht wat ook de politieke kleur was van de minister of staatssecretaris in kwestie. Dat betekent te weinig middelen om woningen bij te bouwen en te renoveren. Bovendien is er het verzwakkend profiel van de sociale huurders. Door de stijgende armoede worden sociale huurders armer en armer. Waardoor dus de inkomsten voor huisvestingsmaatschappijen dalen.”

Al wil hij ook de Stad Gent niet volledig vrijpleiten. De stad is hoofdaandeelhouder in WoninGent. “Het klopt dat de lokale politiekers in de raad van bestuur zitten, maar voor alles wat zo’n huisvestingsmaatschappij wil doen moeten ze eerst het fiat en de middelen krijgen vanuit Brussel. Niets belet een lokaal bestuur echter om zelf meer te investeren in sociale woningen.”

In Gent is het uitgerekend het kartel sp.a-Groen, dat nu onder vuur is komen te liggen, dat daar de grootste plannen voor heeft. Met het Masterplan Wonen wil het daar 90 miljoen euro extra voor vrijmaken. De voorbije legislatuur was dat nog 30 miljoen euro. De N-VA, de partij die een klacht indiende, wil net dat er geen sociale woningen bijkomen.

De Decker: “Die 90 miljoen euro is een mooi gebaar. Er zijn maar weinig lokale besturen die zoveel zelf investeren in deze sector. Maar dat bedrag is op zich wel peanuts als je de noden bekijkt. Voor zowel lokaal besturen als Vlaamse overheid is de vraag hier: welke budgetten wil je vrijmaken voor welke soort mensen? Daar draait het hier om.”

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van De Morgen rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar info@demorgen.be.
© 2019 MEDIALAAN nv - alle rechten voorbehouden