Zaterdag 03/12/2022

OnderzoekHet Grote Woonrapport

Zijn woningen echt onbetaalbaar geworden? ‘Het is contra-intuïtief, maar er is bij de middenklasse nauwelijks iets aan de hand’

Charlotte Arena en Bruce Lybeer in hun woning in Oostende. In Gent vonden ze geen woning met hun ideale prijs-kwaliteitverhouding, in de koningin der badsteden wel. Beeld Wouter Van Vooren
Charlotte Arena en Bruce Lybeer in hun woning in Oostende. In Gent vonden ze geen woning met hun ideale prijs-kwaliteitverhouding, in de koningin der badsteden wel.Beeld Wouter Van Vooren

Bijna maandelijks worden we om de oren geslagen met berichten over hoe de prijzen op de immomarkt de pan uitswingen. Maar Het Grote Woonrapport leert dat in 109 Vlaamse gemeenten de huizen net relatief goedkoper zijn geworden.

Cathy Galle en Dimitri Thijskens

Jonge, vaak hoogopgeleide koppels in Gent of Leuven die ondanks enig budget toch niet de woning die ze willen kunnen kopen. Dat zijn de verhalen die we ondertussen allemaal kennen. De media stonden er de afgelopen bol van. Maar er zijn er ook andere.

Bruce Lybeer (38) en Charlotte Arena (30) wonen al vijf jaar in Oostende en baten er Bar Bristol uit. Ze leerden elkaar kennen tijdens hun studies en huurden nadien een appartement van zijn ouders in het centrum van Gent. Omdat de prijzen daar niet echt overeenstemden met de gewenste kwaliteit, zochten ze het elders. Het werd Oostende. “Het ging snel”, zegt Lybeer. “Uiteindelijk vonden we een groot herenhuis met vijf slaapkamers op honderd meter van de zee. Oké, we hebben er nog wel aardig wat extra renovatiekosten ingestoken, maar zelfs voor die prijs hadden we in Gent nog maar een klein huisje in een deelgemeente.”

Welke score krijgt uw gemeente?

Hoe goed scoort uw gemeente in ‘Het grote woonrapport’ van De Morgen? Zoek het in onze online tool.

Het was wel een hele aanpassing, van Gent naar Oostende, geeft Lybeer toe. “Het is een beetje zoals Amerikanen die in 1850 van de oostkust naar het Wilde Westen gingen om daar goud te zoeken en steden te bouwen. In Oostende zijn er ook nog heel wat opportuniteiten om te ondernemen. Het is wel spijtig dat mensen hier hun hond nog op straat laten kakken of gewoon peuken op straat gooien, terwijl dat in Gent al vijftien jaar niet meer gebeurt.”

Vraag is nu: welk verhaal is hier de uitzondering en welk de regel? Als je in de cijfers duikt, kun je alleen maar concluderen dat het hele ‘niemand kan nog een woning kopen’-verhaal toch niet helemaal klopt.

Genuanceerd verhaal

In absolute aantallen zijn de prijzen nochtans wel sterk de hoogte in gegaan: de mediaanprijs van een huis is tussen 2010 en 2021 gestegen van 200.000 euro naar 290.000 euro in het Vlaams gewest, een toename van 45 procent. Maar ook de lonen zijn gestegen: door de loonindexering worden de lonen van de meeste Belgen automatisch aangepast aan de levensduurte.

Daarom hebben we bekeken hoeveel huishoudelijke inkomens – om het simpel te houden, spreken we over jaarlonen – in de loop der jaren nodig waren om een woning te kopen. In het Vlaams gewest waren in 2019 exact 9,56 jaarlonen nodig om een woning te kopen, tegenover 9,04 in 2010. Een gemiddelde Vlaamse woning kost nu dus een half jaarloon extra, of een relatieve toename van 5,7 procent. Dat zet de absolute toename van de huizenprijzen van 45 procent meteen in een ander daglicht.

In Oost-Vlaanderen zijn de huizen met 1 jaarloon relatief het meest gestegen, terwijl de prijzen in Limburg zelfs lichtjes gedaald zijn. Op gemeentelijk niveau merken we dat er een heel divers beeld is voor de relatieve kostprijs, gaande van 20 jaarlonen voor een woning in het West-Vlaamse Knokke-Heist tot amper 6 jaarlonen voor een woning in het Limburgse Gingelom.

In 109 van de 300 Vlaamse gemeenten zien we dat er nu relatief minder betaald moet worden voor een huis ten opzichte van tien jaar eerder. Lo-Reninge (-2,68 jaarlonen), Knokke-Heist (-2,37) en De Panne (-2,12) spannen de kroon. Al moet daar in het geval van Knokke dus wel de kanttekening bij gemaakt worden dat het daarmee nog altijd de duurste gemeente van Vlaanderen is. In Oostende, waar Lybeer en zijn vrouw hun stekje vonden, is de betaalbaarheid over die tien jaar min of meer gelijk gebleven.

Het verhaal dat huizenprijzen zeer sterk gestegen zijn en dat ze stilaan onbetaalbaar worden, moet dus genuanceerd worden. Dat blijkt ook als we de gegevens op Europees niveau bekijken. De huizenprijzen in België zijn van 2015 tot 2020 met 18 procent gestegen. Op vier landen na is dat de kleinste stijging van de hele Europese Unie, en ruim onder het gemiddelde van 27 procent.

De laatste cijfers gaan over 2019 omdat Statbel de fiscale inkomsten pas met enige vertraging bekendmaakt. Maar in grootorde is er sinds 2019 niet erg veel veranderd, zegt ook Bart Van Opstal van Notaris.be, die de Notarisbarometer uitbrengt. “Niet alleen de lonen stegen, ook de rentevoeten zijn de laatste jaren enorm gedaald. Dat maakt dat je voor eenzelfde budget een duurdere woning kunt kopen.”

Krantenkoppen

Het voorbije halfjaar hebben de oorlog in Oekraïne en de energiecrisis de kaarten nog eens behoorlijk door elkaar geschud, met een torenhoge inflatie tot gevolg. Wat er dan weer voor zorgt dat de lonen door de automatische indexering meer gestegen zijn dan de rentevoeten. Van Opstal: “Dan wordt het dus net goedkoper om te kopen, want het aandeel van de aflossing in je loon neemt af.”

“Het is contra-intuïtief”, zegt ook socioloog Pascal De Decker (KU Leuven). “Maar als we naar de cijfers kijken is het gewoon waar: er is inzake betaalbaarheid bij de middenklasse nauwelijks iets aan de hand. Er wordt vaak gezegd dat jonge koppels nu geen huis meer kunnen kopen. Maar het aantal jonge mensen dat huiseigenaar wordt, daalt niet. En het percentage van hun inkomen dat ze betalen, stijgt ook niet gigantisch veel. Daar had de Nationale Bank onlangs nog een rapport over. Er is nu wel meer inbreng van ouders en grootouders, generaties waar vaak heel wat geld zit.”

Maar waarom horen we dan zo vaak dat het allemaal onbetaalbaar wordt? En vanwaar komt die focus op alleen die prijzen? Het is een zichzelf voedend mechanisme, meent professor De Decker. We mogen volgens hem zelfs spreken van een zekere marketing achter de verhalen in de media over de prijsstijgingen. Sommige partijen hebben er belang bij dat mensen denken dat huizen onbetaalbaar worden.

Notaris Bart Van Opstal: 'Niet alleen de lonen stegen, ook de rentevoeten zijn de laatste jaren enorm gedaald. Dat maakt dat je voor eenzelfde budget een duurdere woning kunt kopen.' Beeld rv
Notaris Bart Van Opstal: 'Niet alleen de lonen stegen, ook de rentevoeten zijn de laatste jaren enorm gedaald. Dat maakt dat je voor eenzelfde budget een duurdere woning kunt kopen.'Beeld rv

“Vroeger kregen we één keer per jaar informatie over de woningprijzen. Daarna zijn grote spelers op de markt, zoals Era en Century 21, begonnen met het publiceren van kwartaalcijfers. En ondertussen heeft de Notarisbarometer dat overgenomen. Telkens springen de media daarop, worden dat krantenkoppen en is de trein weer vertrokken. Het idee wordt gevoed: ‘Oei de prijzen stijgen, we moeten er dus rap bij zijn. Want degenen die het kunnen weten, zeggen dat er geen huizen meer zullen zijn.’ Dan krijg je dus een spurt op al die woningen.”

Een kritiek waar notaris Van Opstal het niet mee eens is. “Het is nu eenmaal zo dat we al die data elektronisch ter beschikking hebben en dat die ook maatschappelijk relevant zijn om te publiceren”, klinkt het. “Maar we zijn een neutrale speler in dit verhaal. We rapporteren het ook als de prijs-loonverhouding economisch gezien daalt, zoals nu.”

Al ziet hij in de eigen data ook dat de niet-aflatende stroom berichten in de media over stijgende prijzen en rentevoeten wel degelijk een effect hebben. “We zagen in het eerste kwartaal van dit jaar dat vooral jonge mensen – onder de 30 jaar – actiever geworden waren op de woningmarkt. Als reden gaven ze aan dat ze bang waren voor een hogere maandelijkse aflossing als ze nog langer zouden wachten met kopen.”

Steeds meer hypotheken

En er is, naast de immosector en de notarissen, nog een partij die meespeelt in dit verhaal: de banken. Er werden de afgelopen decennia namelijk steeds meer hypotheken afgesloten voor steeds grotere bedragen, weet Manuel Aalbers, professor sociale en economische geografie (KU Leuven). “Dat is een van de hoofdredenen waarom de woningprijzen zo fel stijgen”, zegt professor Aalbers. “Want als de meeste mensen meer kunnen lenen, kopen ze daar niet noodzakelijk een groter huis mee. Ze gaan dan met z’n allen hoger bieden op dezelfde huizen. En zo drijven ze de prijzen op. Vervolgens klagen mensen dat de woningkredieten te klein zijn om in de huidige markt een woning te kunnen kopen, maar de steeds grotere kredieten staan juist aan de basis van de steeds hogere woningprijzen.”

En banken zien het graag gebeuren. Het aantal hypotheekleningen die banken – niet alleen bij ons, maar in het hele noordelijke halfrond – toestaan, ging vanaf de jaren 80 steil omhoog. Ze staan meer woonkredieten toe dan staatsleningen, bedrijfsleningen, studieleningen, autoleningen en kredietkaarten samen.

Het grote woonrapport

Hoort uw gemeente bij de beste van Vlaanderen? In Het grote woonrapport brengt De Morgen voor het eerst de huidige woonsituatie per gemeente in kaart, aan de hand van tal van interessante parameters.

Deel 1 van het woonrapport. De slechtste (en beste) Vlaamse gemeente om te wonen: ‘Slechtste? Wij zijn juist superaantrekkelijk en heel gegeerd’

Voor u uitgelegd. Via de woonscore willen we een genuanceerd beeld geven van waar het goed en betaalbaar is om te wonen voor iedereen. Lees welke methode we daarbij gevolgd hebben.

Woningkredieten worden in heel wat landen gestimuleerd door de nationale bank. Ook de Belgische doet dat. Hypotheekleningen zijn voor banken namelijk heel interessante leningen. “Ze worden als laag risico beschouwd”, legt Aalbers uit. “Het kost een bank heel weinig om daarvoor geld uit te lenen, waardoor ze dus makkelijk geld kan verdienen. Zeker in landen met een goede welvaartsstaat, waar er inkomensondersteuning is als je je job kwijtraakt. Dat betekent dat mensen ook in moeilijkere situaties, bij het verlies van hun job bijvoorbeeld, nog altijd een tijdje de hypotheek kunnen betalen.”

Zelfs de financiële crisis in 2008 heeft niet voor verandering gezorgd, meent professor Aalbers. “Je ziet dat die crisis eigenlijk in heel wat landen slechts voor een klein dipje heeft gezorgd in die verder stijgende lijn. Zeker in landen als Duitsland, Frankrijk en ook België, die nog behoorlijk goed uit die crisis zijn gekomen. Er is weinig geleerd van de landen waar het wel goed fout ging.”

Betekent dit alles nu dat er geen enkel betaalbaarheidsprobleem is op onze woningmarkt? Neen. Voor een deel van de bevolking is een woning nog altijd compleet onbetaalbaar. “Als je de totale bevolking opdeelt in vijf gelijke groepen of kwintielen, dan zie je in één oogopslag dat mensen in de laagste twee groepen tot zelfs halfweg de derde groep het moeilijk hebben op de woningmarkt”, zegt voormalig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck. “Zij hebben niet voldoende middelen om een huis te kopen en zijn aangewezen op sociale woningen en de private huurmarkt. De groep die wel huizen kan kopen, zit in de hoogste twee kwintielen: bij de 40 procent rijkste gezinnen van Vlaanderen dus.”

Voormalig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck: 'Meer dan de helft van de overheidssteun voor wonen gaat naar de rijkste gezinnen. Over die andere gezinnen wordt nauwelijks gepraat.' Beeld Tim Dirven
Voormalig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck: 'Meer dan de helft van de overheidssteun voor wonen gaat naar de rijkste gezinnen. Over die andere gezinnen wordt nauwelijks gepraat.'Beeld Tim Dirven

En dan wordt het pervers, meent Van Broeck. “Meer dan de helft van de overheidssteun voor wonen – zoals fiscale aftrek, hypotheekkortingen of de woonbonus, die nu wel aan het uitdoven is – gaat net naar die rijkste gezinnen. Over die andere gezinnen wordt nauwelijks gepraat.”

Het is het ultieme mattheuseffect, meent Van Broeck: wie al heeft, krijgt nog meer. Maar feit is: voor een deel van de bevolking zijn woningen dus inderdaad onbetaalbaar. En het beleid focust bijna volledig op die groep voor wie een woning kopen geen onbereikbaar doel is.

Onbetaalbare steden

En er is nog één grote uitzondering. In de meeste steden ligt de stijging gemiddeld rond een half jaarloon. Maar in Antwerpen, Mechelen, en vooral Leuven en Gent zijn de prijzen tussen 2010 en 2019 met meer dan één jaarloon gestegen. In Gent spreken we zelfs over 2,5 jaarlonen meer, waarmee het met kop en schouders boven de andere steden uitsteekt.

En dat heeft vooral te maken met het feit dat meer afgestudeerden in hun universiteitsstad – in het geval van Antwerpen, Leuven en Gent – of in een stad in de dichte nabijheid daarvan – Mechelen – willen wonen. “Eind vorige eeuw hebben we een stadsvlucht gezien, afgestudeerden wilden daar niet per se blijven. Maar deze eeuw is er de trek naar de centrumsteden”, legt Frank Vastmans, woningmarkteconoom aan de KU Leuven, uit. “We zien dat hogeropgeleiden steeds vaker voor een centrumstad kiezen, en lageropgeleiden kiezen sneller om daarbuiten te gaan wonen. Van de hoogopgeleide Vlaamse nestverlaters wier ouders niet in een centrumstad woonden, verhuist 37 procent naar een centrumstad eens ze op eigen benen staan. Bij niet-hoogopgeleiden is dat 19 procent.”

De vraag naar woningen, zeker gezinswoningen, is in die steden dus gestegen. Het aanbod is dat niet. En die koppels hebben vaak ook een groter budget, waardoor ze tegen elkaar kunnen opbieden. Dat samenspel doet de prijzen verder stijgen. Niet alleen in die stad zelf, maar ook in de hele rand errond. Het is een systeem waar de sterkste, zijnde de hoogst biedende, het wint.

Dat is ook waar Bruce Lybeer en zijn vrouw op gestoten zijn. “We hebben heel wat huizen afgeschuimd, maar helemaal niets gevonden”, zegt hij. “Het bleek voor ons onmogelijk om prijs en kwaliteit met elkaar te verzoenen. En in de rand van Gent had ik het gevoel dat we in een soort van getto zouden terechtkomen met heel wat yuppies, met wie ik weinig voeling heb. In Oostende kun je gerust eens vijf minuten stappen zonder iemand tegen te komen. Ideaal voor ons als natuurmensen.”

Ondanks de moeilijke zoektocht blijft de grootstad ook voor Lybeer en zijn vriendin aantrekkelijk. Ze willen later sowieso nog wel terug naar zo’n stad. “Dat hoeft niet per se Gent te zijn. Ik ben niet zoals veel van mijn vrienden die maar geen afscheid kunnen nemen van Gent. Ondanks alles blijven ze er dan ook. Wij dromen eerder van Nantes of Bilbao. Altijd een aangename temperatuur en vlak bij de zee: wat wil je meer hebben?”

``

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234