Voor u uitgelegdRegistratierechten
Wordt een woning kopen straks echt goedkoper? Alles wat u moet weten over de nieuwe registratierechten
Wie in Vlaanderen een huis of appartement koopt om zelf in te wonen, zal daarbij vanaf 1 januari nog maar 3 in plaats van de huidige 6 procent registratierechten moeten betalen. Wordt een oude woonst ingrijpend energievriendelijk gerenoveerd, dient zelfs maar 1 procent te worden opgelegd voor de schatkist. Voor de aankoop van een tweede woning, verhogen de registratierechten dan weer: van 10 naar 12 procent. Twaalf vragen beantwoord.
Waarover gaat dit?
Wie een huis, appartement of bouwgrond koopt, betaalt hierop het verkooprecht, zoals de belasting op de registratie van een akte officieel heet. In het Vlaamse Gewest bedraagt het basistarief voor de belasting vandaag 10 procent op de aankoopsom. Dat wordt opgetrokken tot 12 procent. Maar er komt ook een verlaging. Wie een enige, eigen woning koopt, betaalt nog slechts 3 in plaats van 6 procent aan registratierechten (tot 1 januari 2020 was dit nog 7 procent).
Waarom doet de Vlaamse overheid dit?
Om de aankoop van een eigen gezinswoning betaalbaarder te maken. De coronacrisis heeft de prijzen van de woningen nog meer de hoogte in geduwd. De verlaging van het registratietarief voor de enige eigen woning zal volgens de Vlaamse regering “een enorme stimulans zijn voor jongeren, maar ook oudere Vlamingen om toch voor dat eigen huis te gaan”. “Met het verlagen van de registratierechten voor de enige gezinswoning verlagen we de drempel voor heel veel Vlamingen om een thuis te bouwen in een eigen gezinswoning”, aldus Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA).
De gunstmaatregel zou de overheid zo’n 300 miljoen euro per jaar kosten, geld dat wordt gerecupereerd met de verhoging voor wie een tweede, derde, vierde… woning koopt. Dit zal volgens Vlaams minister-president Jan Jambon (N-VA) ook de oververhitting van de woningmarkt tegengaan: “Dat zal een gunstig effect hebben op de prijzen.”
Wie geniet het gehalveerde tarief?
Of het nu gaat om een rijwoning, een grote villa of appartement: iedereen die een eigen woning koopt en zich op het adres ook officieel laat inschrijven, komt in aanmerking. De regeling is wel enkel van toepassing voor de enige gezinswoning. Men mag dus nog geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. De aankoop van een bouwgrond komt sowieso niet in aanmerking voor het verlaagde tarief.
Wie zal meer betalen?
Het basistarief van 10 procent dat wordt verhoogd tot 12 procent is van toepassing op de aankoop van elke niet-enige (2de, 3de, …) woning, denk aan een tweedeverblijf of opbrengsteigendom bestemd voor de verhuur. Maar het verhoogde tarief is evenzeer van toepassing op de aankoop van een bouwgrond en niet-residentieel vastgoed zoals een winkel- en kantoorgebouw.
Wat vindt de immobiliënsector hiervan?
CIB Vlaanderen, de koepelvereniging voor meer dan 3.000 immomakelaars en andere vastgoedprofessionals, reageert alvast enthousiast. “De hoge fiscale kosten bij de aankoop van de gezinswoning zijn in Vlaanderen al langer een probleem. We zitten in de Europese kopgroep van de hoogste lasten”, weet Kristophe Thijs, directeur communicatie. “Daar komt nu verandering in. Hiermee komt de Vlaamse regering alsnog haar belofte na om de afgeschafte woonbonus te compenseren. Dit is een stevig duwtje in de rug, dat kopers op dit moment erg goed kunnen gebruiken.”
Wat bij ingrijpende energetische renovatiewerken?
Wie er zich bij de aankoop van de enige eigen woning toe verbindt deze ingrijpend energetisch te renoveren, geniet van een nog veel sterker verlaagd tarief. Om versneld komaf te maken met het verouderde, energieverslindende woningbestand verlaagt de Vlaamse regering dit tarief nu drastisch: van 5 naar nog amper 1 procent.
Om als Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) te kunnen gelden, moet bij de verbouwingen een architect zijn betrokken en minstens de installaties voor verwarming, koeling, warm water,... volledig worden vervangen. Ook dient minimaal 75 procent van de buitenmuren te worden geïsoleerd. Sinds 1 januari 2021 kan ook bij sloop, gevolgd door een herbouw van het verlaagd tarief worden genoten.
Wordt een huis of appartement kopen voor jongeren straks echt goedkoper (of niet)?
“Voor jonge mensen wordt een huis hiermee alvast belastingmatig echt wel goedkoper”, zegt Thijs van de federatie van immomakelaars. “Tegelijk ontstaat een aanzienlijk verschil van 9 tot 11 procentpunt tussen twee groepen die mekaar op de vastgoedmarkt volop aan het beconcurreren zijn. Zeker het 1 procent-registratietarief voor ingrijpende investeringen in energiezuinige woningen is een gigantische stimulans voor jongeren om oude huizen te herwaarderen. Op een pand van 250.000 euro zal een investeerder 27.500 euro meer betalen aan belastingen dan hen.
Ook Cédric Vanhencxthoven, bestuurders van Heylen Vastgoed, vindt dit een goede regel voor de juiste doelgroep. “Minder concurrentie leidt tot minder verhitting van de markt. Maar om de prijzen op korte termijn echt te doen dalen, is toch vooral een groter aanbod nodig. Door eerdere fiscale ingrepen weten we ook: kopers zullen het vrijgekomen bedrag mee in hun te spenderen budget opnemen, waardoor ook meer kan worden uitgegeven.”
Wanneer gaat de nieuwe regelgeving in? En komt er een overgangsregeling?
Op 1 januari 2022. Het is de datum waarop de akte door de notaris wordt verleden die bepalend is. Wie de komende weken een afspraak heeft om de aankoopakte van een eerste en enige woning te tekenen, kan dus een aardige cent besparen door pas na nieuwjaar zijn handtekening te zetten. Bij de notarissen staat de telefoon momenteel dan ook roodgloeiend vanwege de vele vragen om uitstel, weet notaris Bart van Opstal van Notaris.be, de beroepsfederatie van notarissen. “De omgekeerde beweging zien we bij wie investeringsvastgoed kocht en nog snel van het oude regime wil genieten. Sommigen zullen nu wat op de rem gaan staan, voor anderen zal het dan weer wat sneller moeten.”
Van Opstal verwacht niet dat er bij de gunstmaatregel met terugwerkende kracht zal worden gewerkt, bijvoorbeeld tot op de dag van de ondertekening van de compromisovereenkomst. “Ook bij de afschaffing van de woonbonus bijna twee jaar geleden was de aktedatum als vast richtpunt bepalend.”
Stel ik de aankoop van mijn eerste woning best uit?
“Neen. Daar is geen enkele reden toe”, verzekert Kristophe Thijs van CIB. “Er bestaan opties genoeg om de ondertekening van de akte over 1 januari te tillen. Na ondertekening van de compromisovereenkomst heeft de notaris vier maanden de tijd om de akte te verlijden. Voor wie nu koopt, kan dat kan dus perfect na 1 januari.”
Anderzijds gaan mogelijk heel wat investeerders vanwege de nakende verhoging nog snel dit jaar proberen te kopen, meent Thijs.
Komt er opnieuw een rush op residentieel vastgoed?
“Wellicht zal de vastgoeddrukte nog meer toenemen. In eerste instantie voor de kopers van een tweede woning. Zij hebben er nu alle belang bij om voor 1 januari de knoop door te hakken”, aldus Vanhenxcthoven van Heylen Vastgoed. “Voor kopers van een eerste woning was het al druk en zal de drukte na 1 januari wellicht nog extra toenemen. Al kunnen er natuurlijk al afspraken worden gemaakt: vergeet niet, enkel de timing van de akte is nu van groot belang.”
Wat met de meeneembaarheid?
Het systeem van de meeneembaarheid – de mogelijkheid om bij verhuis de registratiebelasting die betaald werd op een vorige eigen woning af te trekken van de nieuwe registratierechten voor een volgende eigen woning - gaat op de schop. “Dit zal heel wat mensen geld kosten”, weet van Opstal. “Door het volledig verdwijnen van deze maatregel zal wie zijn huis verkoopt en een andere eigen woning koopt op die laatste transactie sowieso de volle 3 procent registratierechten betalen.”
Er komt wel een overgangsregeling voor het systeem van de meeneembaarheid. “Tot einde 2023 zal de koper kunnen kiezen tussen het verlaagd tarief van 3 procent of de meeneembaarheid (aan 6 procent)”, aldus Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). De notaris zal in dat geval de oefening moeten maken wat het meest voordelige is. Vanaf 1 januari 2024 wordt het 3 procent-tarief de algemene regel.
“Dit systeem werd ooit ingevoerd om de mobiliteit via de woningmarkt te vergroten, toen de registratierechten nog op 10 procent stonden. Maar met een tarief van 3 procent is dit ingewikkeld mechanisme niet meer zinvol”, zegt Diependaele. “Ook voor de burger was de meeneembaarheid complex, maar een daling van 6 naar 3 procent verstaat iedereen.”
Wat met de extra rechtenvermindering voor een ‘bescheiden’ woning?
Bij de aankoop van een enige eigen ‘bescheiden’ woning kan u, naast het verlaagd tarief, vandaag nog van een extra rechtenvermindering van 5.600 euro of 4.800 euro genieten. De aankoopprijs van zo’n bescheiden woning mag wel niet hoger dan 200.000 euro zijn, of 220.000 euro indien in de Kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel gelegen. Dat systeem blijft behouden, zo verzekert Diependaele.
Het nieuwe registratietarief maakt dat wie in de toekomst een enig, eigen huis koopt van bijvoorbeeld 365.000 euro (het huidige mediaanbedrag voor een open bebouwing in Vlaanderen), nog 10.950 euro (3 procent) aan registratierechten betaalt, in plaats van de 21.900 euro (6 procent) vandaag. De halvering van het tarief levert de koper van een vrijstaande woning dus gemiddeld 10.959 euro op. Op de mediaanprijs van 260.000 euro voor een gesloten of halfopen bebouwing bedraagt het voordeel 7.800 euro. Aan het ereloon van de notaris, de administratieve kosten en btw verandert niks.
Voor een oud huis van pakweg 200.000 euro dat ingrijpende energetische renovatiewerken moet ondergaan, zou door de wel heel drastische verlaging van het registratietarief van 5 naar 1 procent in de toekomst nog 2.000 euro aan registratierechten moeten worden neergelegd, in plaats van de huidige 10.000 euro. Dat maakt 8.000 euro extra die aan een superzuinige hoogrendementsverwarmingsketel of zolderisolatie kan worden besteed. Binnen vijf jaar na het verlijden van de aankoopakte dient wel een ‘energieprestatiecertificaat bouw’ te worden voorgelegd, en u moet tegen dan ook officieel op het adres zijn ingeschreven.
Hier is mee bepalend of het om een bestaand dan wel nieuwbouwappartement gaat. Een bestaand appartement valt onder het registratierecht. Gaat het om uw eerste en enige woning, dan betaalt u vanaf volgend jaar op de aankoopsom 3 procent registratierechten, in plaats van de huidige 6. Voor een appartement van 217.000 euro (huidige mediaanprijs in Vlaanderen) komt dit neer op 6.510 euro, in plaats van de huidige 13.020 euro. Koopt u een bestaand appartement als tweedeverblijf of investering, dan betaalt u 12 procent registratierechten.
Voor een nieuwbouwappartement moet, ook als gezinswoning, voortaan eveneens 12 procent registratierechten op de grondwaarde worden betaald. De (21 of 6 procent) btw die bij nieuwbouw op de constructiewaarde geldt, valt buiten de berekening van de registratierechten. Aan dat tarief zelf verandert ook niks.
Waar winnaars zijn, zijn doorgaans ook verliezers: de nieuwe regel maakt investeren in een tweedeverblijf of opbrengsteigendom als een huurhuis of studentenkoten duurder. Voor bijvoorbeeld een tweeslaapkamerappartement van pakweg 300.000 euro op de zeedijk betaal je momenteel 10 procent registratierechten, ofwel 30.000 euro. Dat bedrag zou bij 12 procent registratierechten stijgen naar 36.000 euro.
Bij de aankoop van een perceel bouwgrond betaal je vandaag steeds 10 procent registratierechten. Op een grond van bijvoorbeeld 150.000 euro, is dat 15.000 euro. Ook hier wordt het nieuwe belastingtarief 12 procent, wat de registratierechten op 18.000 euro brengt. Wat de btw op het te bouwen huis betreft: die heeft niets met de registratierechten te maken. Dat (federale) belastingtarief blijft onveranderd op 21 procent.
