Woensdag 26/06/2019

Wonen

Waarom zou je vandaag nog een huis kopen?

Thalisa (29) in haar appartement in Sint Amandsberg. "Ga ik er, zeker met die nieuwe energievoorschriften, mijn broek aan scheuren als ik het ooit doorverkoop?" Beeld Tine Schoemaker

‘Piepklein, nog te renoveren rijhuis met permanent schaduwterras voor amper 320.000 euro. Oftewel: twintig jaar lang vier dagen per week boterhammen met choco.’ Is het in tijden van stijgende woningprijzen en strengere isolatienormen nog wel zo’n goed idee om vastgoed te kopen? 

Elke keer als Marie-Julie (35) het woord ‘Immoweb’ hoort, voelt ze spontaan een vlaag van misselijkheid opkomen. Maandenlang stond ze op met de immo­site en ging ze ermee slapen. Zowat ieder vrij moment ging naar het bezichtigen van koophuizen in Gent. “Zo’n zes per week. We waren ervan overtuigd dat we met ons budget snel iets deftig zouden vinden. Niet dus. Makelaars vragen zonder gêne 400.000 euro voor een rijwoning met crappy badkamer en een klein tuintje.”

Menig ouder geeft zijn kroost zeker twee levensadviezen mee: blijf weg van de heroïne en koop zo snel mogelijk een eigen woonst. In tijden van onzekere pensioenen en spaarboekjes die nog amper een euro opbrengen, leek vastgoed lang de beste manier om te voorkomen dat je op je zeventigste in armoede zou belanden. Maar vandaag begint ieder weldenkend mens die geen vijf nullen op zijn bankrekening heeft staan zich toch af te vragen of dat credo nog klopt.

‘Nooit eerder waren huizen in België zo duur’, stond een week geleden in de krant. De gemiddelde prijs van een huis heeft voor het eerst de grens van een kwart miljoen euro overschreden. Volgens de recentste Notaris­barometer een stijging van 4,1 procent in vergelijking met begin dit jaar.

En naast die rib uit hun lijf voorzien kopers in veel gevallen best nog een extra budget voor een nieuw dak en een zonneboiler. Wie vanaf 2021 een woning koopt of erft die niet aan de laatste energienormen voldoet, wordt volgens het nieuwe Vlaamse energieplan aangemaand om binnen de vijf jaar ingrijpende, en vaak prijzige isolatie­maatregelen door te voeren.

Betonrot

Freelance­journalist Thalisa (29) is er niet beter door gaan slapen. Twee jaar geleden kocht ze in haar eentje een appartement. “Vooral op aandringen van mijn moeder.” In Gent vond ze “niets deftigs” voor 185.000 euro, in Sint-Amandsberg “toen nog wel”. “Het is een fijne plek waar ik heel graag woon. Qua ruimte en comfort is het een stap vooruit in vergelijking met mijn voormalig huurappartement, maar ik betaal nu dubbel zoveel.”

Al zorgt de aankoop soms ook voor stress. Zeker nu. “Ga ik er, zeker met die nieuwe energievoorschriften, mijn broek aan scheuren als ik het ooit doorverkoop? Sint-Amands­berg is een gegeerde gemeente, maar het is een ouder appartement. Er is net betonrot ontdekt in het gebouw naast ons en het dak moet sowieso vervangen worden.”

Voor wie er nog aan twijfelde: “Kopen als single is niet evident”, zegt Thalisa. “Naast de maandelijkse afbetaling komen er energie- en syndicuskosten bij. Als freelancer zijn er af en toe maanden waarin ik bijna niets verdien. Dan is het even paniek, besparen en thuis­blijven met een boek en een boterham. En ik heb nog 18 – of zijn het er 22? – afbetalingsjaren te gaan. Mijn moeder noemt me een luxepaard als ik daarover klaag.”

Kwart miljoen

Een eigen woonst zorgt voor gemoedsrust, horen we onze ouders nog zeggen. Al was het maar omdat een huisbaas je niet zomaar op straat kan zetten. Alleen waren ze vergeten te vermelden dat enkel de zoektocht naar die eigen woonst al voor zoveel stresspieken zorgt dat geen enkele meditatie­techniek nog helpt.

Zeker als we de vele verhalen van huizen­jagers in de centrum­steden mogen geloven. Wie nog hoopte om in Leuven een koopje te doen: een huis kost daar volgens de Notarisbaro­meter 2018 (eerste zes maanden) gemiddeld 359.154 euro. In Gent betaal je gemiddeld 297.945 euro voor een huis, en in Antwer­pen 267.104 euro.

Je leven on hold zetten om 24 uur op 7 immowebsites te doorploegen en makelaars af te bellen is een must. Vervolgens komt het erop aan om je met lepe smoezen vóór de officiële kijkdag in de woning te wurmen. Anders sta je daar al snel met veertig koppels met hetzelfde budget en dito wish­list.

Ballen van staal

Rustig nadenken, misschien zelfs nog eens een keertje terugkomen voor een tweede bezichtiging, het huis door een architect laten scannen op verborgen gebreken? Vergeet het. Terwijl je rustig overlegt met je lief over hoe diep je je precies in de schulden wilt steken, biedt iemand anders los 15.000 euro meer dan de vraagprijs. Een vriend sprong laatst een gat in de lucht toen hij de eerste beller bleek voor een huis in Brussel. Om een uur voor het bezoek te horen dat een concurrent de woning had gekocht ‘op basis van de foto’s op de site’. “Het gaat om honderdduizenden euro’s die je moet lenen en je moet in minder dan tien minuten kunnen beslissen. Dan moet je ballen van staal hebben. En hopen dat er nadien geen lijken uit de kast vallen.”

De ergste concurrenten zijn de opkopers, die zonder verpinken 20.000 euro meer dan de vraagprijs neertellen en daar, in tegenstelling tot gewone stervelingen, geen kappersbeurt of nieuw paar schoenen voor moeten laten. Mensen die hun huis in een trendy buurt van de hand doen, weten maar al te goed dat ze goud in handen hebben.

Zoiets durft zelfs de meest minzame burger in een doortrapte, meedogenloze geldwolf te veranderen. Gevolg: kandidaat-kopers kunnen soms niet anders dan mee­spelen met bedenkelijke verkopers­spelletjes. Wat dacht u van deze? ‘Pech, het vorige koppel heeft net de vraagprijs geboden. Maar als u nu zegt dat u duizend euro extra biedt, zonder opschortende voorwaarden van lening, dan kunnen we praten...’

Papa legt bij

“Ja, de steden zijn duur. Maar het zijn niet de verkopers die te veel vragen”, zegt Iain Cook, bestuurder van ERA Immo. “Eigenlijk zijn het de kopers zelf die de prijzen hoog houden. Het is zoals de toestand bij Ryanair: het cabine­perso­neel is misnoegd over de werk­omstandig­heden, maar ondertussen blijven ze er wel werken. En in tegenstelling tot bij Ryanair zie ik een kopers­staking op de vastgoedmarkt nog niet zo snel gebeuren. Dan roep je het een beetje over jezelf af.”

Al wil Cook ook nuanceren: “De gemiddelde prijs is omhoog gegaan omdat er ook meer villa’s zijn verkocht. En als je de inflatie meerekent, dan zijn de prijzen niet zo sterk gestegen. Er is een lichte overwaardering van de woningen, maar nog niet zoals in Nederland, waar huizen makkelijk 15 procent boven de prijs worden verkocht.”

Over de kooplust van de baksteen-Belg heeft Cook alvast gelijk. Die is nog niet geluwd. Wel integendeel: volgens de Beroeps­vereniging van het Krediet hebben we nog nooit zoveel geleend voor een woning of appartement. Gemiddeld 157.584 euro, ruim 10.000 euro meer dan twee jaar geleden.

Verschillende experts waarschuwen wel voor een groeiende ongelijkheid op de vastgoed­markt. Enerzijds heb je twintigers en dertigers die met hulp van mama en papa probleemloos dure herenhuizen aanschaffen (tot zelfs een villa in Waasmunster van 670.000 euro). Aan de andere kant van de medaille: een groep die het zonder steun moet stellen en voor wie kopen steeds moeilijker wordt. Er wordt in totaal dan wel meer geleend, er worden ook meer kredieten geweigerd.

Voor de kinderen

Hannelore (25) vreest hoe langer hoe meer dat zij tot die laatste groep behoort. Toch sinds ze bij de bank vernam dat ze eerst 45.000 euro eigen inbreng moest ophoesten om iets van 200.000 euro te kunnen kopen. Ze begrijpt niet waar mensen dat geld vandaan halen zonder rijke ouders, zonder de lotto te winnen of zonder een nier te verkopen. “Ik werk fulltime als webdesigner, sta zondag nog met een viskraam op de markt, probeer zoveel mogelijk te sparen. Maar dan nog kom ik daar nog lang niet aan. Dat voelt wrang.”

Toch blijft dat de droom: in de nabije toekomst samen met haar lief een eigen appartement of huisje te kopen in het centrum van Mechelen. Omdat ze “nu toch al maandelijks 950 euro moeten ophoesten aan huur”. Omdat ze niet haar leven lang de spaarpot van een of andere huisbaas wil blijven spijzen. En ook: omdat ze haar toekomstige kinderen iets tastbaars wil kunnen nalaten.

Hannelore (25) wil graag iets kopen, maar verdient niet genoeg, ondanks haar fulltimejob én een extra baantje op de markt. Beeld Tine Schoemaker

Het zijn vaak geciteerde redenen om, ondanks het risico op een kleine zenuw­inzinking, toch op huizenjacht te trekken. Economen bekijken het iets pragmatischer: “De huizenprijzen zijn gestegen, maar zolang het fiscaal interessant is en de rente laag staat, is het niet te laat om te kopen”, zegt Hans Bevers van Bank Degroof Petercam. Dat de rente zal stijgen staat vast. Maar de econoom verwacht zeker geen rente­schok. “Toch niet in de lijn van de 5 procent die het vroeger was. Maar het is wel uitkijken. Begin jaren 80 was er ook een serieuze correctie op de vastgoedmarkt. Het kan soms snel gaan.”

Koopjesjagers trekken best naar Limburg: vastgoedgewijs de goedkoopste provincie in Vlaanderen, als we de Notaris­barometer mogen geloven. De gemiddelde prijs ligt er 14 procent lager dan het Vlaamse gemiddelde. Wie zijn oog heeft laten vallen op Vlaams-Brabant, begint maar beter te sparen: het is niet alleen de duurste Vlaamse provincie, maar na Brussel en Waals-Brabant ook de duurste provincie van het land. De prijzen van appartementen in België zijn, met een gemiddelde van 219.137 euro, ook een stuk minder fel gestegen dan de huizen.

Angstzweet

Dat vastgoed altijd en overal een goede belegging is, gaat volgens Bevers niet meer op. Als particulier misschien nog wel, omdat spaarboekjes weinig opbrengen. “Maar als je het echt als investering bekijkt, weet ik het toch zo niet. Dan lijkt beursgenoteerd vastgoed of pakweg investeren in een rusthuisproject me een betere optie. Met de hoge prijzen wordt het moeilijker om nog met echte meerwaarde door te verkopen.” Zeker als je de komende jaren meer geld in je huis moet pompen om aan de strengere energienormen te voldoen. Ook al staan er vooralsnog geen boetes tegenover. “Die normen gaan logischerwijs enkel strikter worden, dat gaat niet meer stoppen.”

De Vlaamse regering maakt zich sterk dat isolatiekosten zich op lange termijn wel terug­betalen via de energiefacturen. En sommige vastgoed­experts menen dat de nieuwe energievoorschriften de druk op woningprijzen ook weleens zouden kunnen verminderen. Als je als kandidaat-koper weet dat je het dak nog moet isoleren en een nieuwe condensatie­ketel of een zonne­boiler moet voorzien, dan kun je dat handig gebruiken om in de onderhandelingen de prijs serieus te drukken. Wat dan weer voor angstzweet zorgt bij huidige eigenaars van oudere huizen, met muren en daken die in geen lichtjaren geïsoleerd zijn.

Ook Marie-Julie koos bewust voor een gerenoveerd huis. Niet in Gent, wel in het tot dusver meer betaalbare Wondelgem. “Goedkoop zou ik het daar niet bepaald noemen. Maar we vonden binnen ons budget wel een energie­zuinig huis. Toch naar de normen van vandaag. Of dat binnen tien jaar nog zo zal zijn, daar durf ik mijn hand niet voor in het vuur te steken.”

Loser

Stevenen we stilaan af op een kantelpunt? Dat huren interessanter wordt en zelfs de baksteen-Belg het eeuwige verlangen naar een eigen huis inruilt voor het gemak van een huurwoonst? “Ik kan me voorstellen dat de jongere generaties sneller geneigd zijn om te huren”, zegt Cook van ERA Immo. “Ze zijn minder gesteld op bezit, meer op flexibiliteit. Terwijl veel dertig­plussers toch vaak ‘én én én’ willen: én de nieuwste iPhone, én drie keer per jaar op verlof én een mooi, groot, betaalbaar huis. Als ik zoiets hoor, denk ik: misschien eens gaan kijken op de huizenmarkt in Syrië? Daar zijn vast nog koopjes te doen.”

De huurprijzen in ons land liggen volgens Bevers lager in vergelijking met veel andere Europese landen. Al kan het natuurlijk dat verhuurders renovatiekosten om hun eigendom energiezuiniger te maken gaan doorrekenen en de huurprijzen mettertijd ook de lucht ingaan.

Aagje huurt een huisje in Gent en is voorlopig niet van plan dat te veranderen: "Door te huren koop ik levenskwaliteit. Vrijheid. Een zorgelozer bestaan." Beeld Tine Schoemaker

Aagje (32) betaalt momenteel 825 euro huur voor ‘haar’ huis in Gent. “Weggegooid geld? Niets van. Met dat geld koop ik levenskwaliteit. Vrijheid. Een zorgelozer bestaan. Terwijl vrienden zich blauw betalen om iets te kopen in Gent, of naar de rand verhuizen en elke dag naar de stad moeten pendelen, zit ik betaalbaar in Gent- centrum. Ik hoef geen auto te kopen, geraak overal met de fiets. Als er iets kapot is, bel ik naar mijn huisbaas om het te komen repareren. Blijkt mijn buurman morgen een pain in the ass, dan kan ik gewoon verhuizen. Wil ik morgen op wereldreis? Geen probleem. Ik hoef geen lening af te betalen.”

‘Maar wat dan met ‘later’?’, vragen vrienden met vastgoed. Aagje: “Ik leef hier en nu. Als ik mijn huurhuis zou moeten kopen, zou mijn lening makkelijk het dubbele bedragen van mijn huur. Geld dat ik nu kan sparen. Deels althans.”

Af en toe kijkt ze wel eens op Immoweb, geeft ze toe. Peer pressure. Bijna iedereen uit haar kennissenkring heeft al gekocht, of is op zoek. “Soms lijk je een loser als je nog huurt. Maar dan zie ik op immo­sites oude, nog te renoveren woningen te koop staan voor 300.000 euro, kijk ik nog eens rond in mijn huis van twee verdiepingen en denk ik: fuck that, ik blijf voorlopig toch nog even huren.”

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van De Morgen rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar info@demorgen.be.
© 2019 MEDIALAAN nv - alle rechten voorbehouden