Vrijdag 15/01/2021

Vergrijzing doet vastgoedbeleggers op grote schaal investeren in seniorenhuisvestingRusthuizen zijn big business

De grote vastgoedinvesteerders van het land laten almaar vaker de kantorenmarkt links liggen en pompen hun centen massaal in de gouden vastgoedniche van de nabije toekomst: rusthuizen.

Brussell Door de vergrijzing zullen de Belgische rusthuizen binnen afzienbare tijd volledig bezet zijn. Hun vastgoedwaarde zit dan ook in de lift.

Inzetten op de vergrijzing lijkt een zekere belegging. Volgens de regeringsprognoses telt ons land over tien jaar 638.000 tachtigplussers, tegenover 530.000 vandaag en slechts 356.000 in 2000. Naar schatting 1,58 miljoen Belgen zullen in 2020 tussen 65 tot 79 jaar oud zijn, tegenover 1,33 miljoen vandaag. Niet alleen zullen de huidige rusthuizen vol zitten, er zal vraag zijn naar bijkomende plaatsen.De huisvesting van senioren in zijn verschillende vormen - van service flats over seniorenresidenties tot rust- en verzorgingstehuizen (RVT’s) - trekt steeds meer grote vastgoedinvesteerders aan, stelt het Antwerpse studiebureau Stadim vast. Beursgenoteerde vastgoedbeleggers als Cofinimmo en Aedifica zijn op zoek naar stabiele beleggingen waarbij de toekomstige huurinkomsten gegarandeerd zijn. Rusthuizen passen perfect in dat plaatje.“Een rusthuis moet je economisch gezien bekijken als een hotel”, legt Philippe Janssens van Stadim uit. “Door de vergrijzing is een zeer grote bezettingsgraad gegarandeerd. Daardoor ogen de vooruitzichten gunstig voor de uitbaters van de rusthuizen. En bijgevolg ook voor de eigenaars van de gebouwen, die uitzicht hebben op een vaste stroom aan huurvergoedingen.”De commerciële rusthuizensector zag de voorbije jaren de opkomst van groepen die verschillende rusthuizen exploiteren, zoals Armonea, Senior Living Group, Senior Assist of Medibelge. Zulke snelgroeiende groepen zijn bereid de dagelijkse uitbating af te splitsen van het onroerend patrimonium. Eerder dan zelf een rusthuis te kopen of te bouwen, opteren ze ervoor om het gebouw te huren, in veel gevallen via een erfpacht van 27 jaar. “Zulke uitbaters zijn misschien in staat om een of twee rusthuizen bezitten, maar geen zes of zeven, want dan gaat hun bank klagen dat ze te veel schulden opstapelen”, zegt een sectorkenner. “Om te blijven groeien, gaan ze daarom in zee met gespecialiseerde vastgoedbeleggers als Cofinimmo of Aedifica. Die vinden het dan weer goed dat ze met een groep, en niet met een individueel rusthuis, kunnen zakendoen. Dat spreidt hun risico. Bovendien is de uitbater wettelijk verplicht om het rusthuis in orde te houden. Een zorg minder dus voor de gespecialiseerde vastgoedspelers. Ook de lange duur van de contracten vinden ze erg aantrekkelijk.”Niet alleen de private spelers, ook de gesubsidieerde openbare en vzw-rusthuizen zouden almaar meer interesse tonen in een alliantie met de vastgoedbeleggers, bijvoorbeeld via een publiek-private samenwerking. Dat heeft mogelijk te maken met de naweeën van de kredietcrisis, die het voor alle spelers in de rusthuizensector moeilijker gemaakt heeft om hun investeringen te financieren. Die naweeën spelen ook de grote vastgoedbeleggers zwaar parten. Zij hebben hun broek gescheurd aan de scherpe terugval van de kantorenmarkt. Mee door de recessie staat inmiddels een op de acht Brusselse kantoren leeg. Dat is een forse streep door de rekening voor de immoreuzen, die niet alleen de huurinkomsten zien dalen, maar ook de verkoopwaarde van de kantoorgebouwen. Lege kantoren zijn 15 tot 20 procent minder waard door de crisis en raken bovendien zelden verkocht.De vastgoedfondsen Cofinimmo en Aedifica zetten daarom almaar zwaarder in op de rusthuizenmarkt. Aedifica was het eerste beleggingsfonds (een vastgoedbevak) in België dat zich ging toeleggen op het investeren in rusthuisvastgoed. Grote broer Cofinimmo is van oorsprong een pure kantoorspeler, maar diversifieert sinds 2005 naar andere vastgoedsegmenten. De Brusselse vastgoedgigant is van plan in de komende twee jaar meer dan de helft van zijn investeringsbudget te pompen in de rusthuizensector. Het gaat vooral om renovatie- en uitbreidingsprojecten, goed voor 33 miljoen euro dit jaar en 56 miljoen volgend jaar. De betrokken rusthuizen zijn al voor 100 procent verhuurd.

Het patrimonium van Cofinimmo ligt momenteel nog voor 58 procent in de kantoorsector en voor 42 procent elders, waarvan de rust- en ziekenhuizen een belangrijk segment zijn. Maar het belang van de rusthuizen moet snel omhoog. Het bedrijf heeft intussen al 99 rust- en ziekenhuizen, gelegen in België en Frankrijk, in portefeuille. “Die zijn minder onderhevig aan de economische conjunctuur en lopen over het algemeen niet het risico van overinvesteringen”, klinkt het.Zelfs de beurs volgt de activiteit rond de rusthuizen met argusogen. “Het was psychologisch heel belangrijk dat we opnieuw een overname van rusthuizen hebben kunnen doen”, verklaarde topman Serge Fautré eerder deze week bij een financiële presentatie.Aedifica trekt de komende jaren het belang van rusthuizen op van 46 naar 60 procent van zijn vastgoedportefeuille. “Door te investeren in rustoorden en serviceflatgebouwen beantwoordt Aedifica zowel aan de verwachtingen van de operatoren in deze markt als aan de stijgende vraag van een vergrijzende bevolking die gelinkt is aan de demografische evolutie”, argumenteert het bedrijf op zijn website.Ook de vastgoeddivisies van de banken Dexia en KBC zitten op hete kolen. Dexia Immorent kocht vorig zomer nog vijf rustoorden van Senior Living Group. Daarnaast voorzag Dexia in een investeringsbudget voor de verdere uitbreiding van twee rusthuizen.

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234