Dinsdag 30/11/2021

AchtergrondChinese vastgoedcrisis

‘Quota niet gehaald? Dan ga je niet naar huis’: de duistere wereld achter Evergrande

Overal in China rijzen gebouwen van Evergrande als paddenstoelen uit de grond. Maar onweerswolken pakken zich samen aan de hemel.  Beeld Bloomberg via Getty Images
Overal in China rijzen gebouwen van Evergrande als paddenstoelen uit de grond. Maar onweerswolken pakken zich samen aan de hemel.Beeld Bloomberg via Getty Images

Gouden bergen beloofde de Chinese vastgoedreus Evergrande zijn werknemers. En een aantal jaren leek the sky inderdaad the limit . Maar nu het bedrijf steeds meer in zwaar weer komt, dreigen ook de werknemers alles te verliezen.

Tot een paar jaar geleden was Shu Dong (28) best tevreden met zijn leven. Hij had een redelijk inkomen, en geen zorgen aan zijn hoofd. Tot Shu van enkele vrienden hoorde dat zij bij Evergrande tot een miljoen renminbi (140.000 euro) per jaar verdienden, en meerdere appartementen hadden gekocht. Dat wilde Shu ook wel. Hij zegde zijn baan op, trok naar Guangzhou in Zuid-China en ging er aan de slag als verkoper voor Evergrande. Hij trad binnen in de wereld van het snelle geld.

Ruim twee jaar later wou Shu dat hij nooit met Evergrande in aanraking was gekomen. Het eens zo succesvolle Chinese vastgoedbedrijf staat op omvallen, en Shu’s afdeling is opgedoekt. Hij is zijn baan kwijt, is al zes maanden niet betaald en heeft ter compensatie zeventien parkeerplaatsen gekregen. Maar door alle onzekerheid rond het bedrijf slaagt hij er maar niet in om die officieel op zijn naam te krijgen.

Shu vult zijn dagen met navraag doen en aandringen bij Evergrande, maar is door de politie gewaarschuwd in te binden. Zijn accounts op sociale media zijn gesloten nadat hij er kritische video’s had geplaatst.

“De situatie is heel ernstig”, zegt Shu telefonisch vanuit Zhongshan in Zuid-China, waar de parkeerplaatsen liggen die hem door Evergrande zijn beloofd. Hij heeft niets meer te verliezen en is daarom bereid een boekje open te doen over zijn ervaringen bij het bedrijf. “Ik heb geen werk meer, ik ben te onrustig om een nieuwe baan te zoeken en ik ben de hele dag bezig met die parkeerplaatsen. Als het misgaat met Evergrande voor ik een oplossing heb, dan ben ik alles kwijt.”

Gouden bergen

Het verhaal van Shu Dong is dat van veel gedupeerden van Evergrande, het vastgoedbedrijf dat ooit het grootste van China was, maar nu op de rand van bankroet staat. Het is een verhaal van gouden bergen die tot de hemel leken te reiken maar op financieel drijfzand bleken te steunen. Het verhaal van een dolgedraaide carrousel waarin iedereen geld bleef pompen: banken en investeerders, kopers en verkopers, bazen en werknemers, tot zelfs Evergrandes bewakingsagenten toe.

De carrousel bleef draaien zolang de Chinese economie groeide, zolang de huizenprijzen bleven stijgen en de geldkraan wagenwijd openstond, zolang iedereen bleef geloven dat Peking de vastgoedsector altijd een hand boven het hoofd zou houden. Maar nu Peking daar niet langer toe bereid is en de geldkraan is dichtgedraaid, is de carrousel met luid geknars tot stilstand aan het komen. En komen Shu Dong en miljoenen anderen erachter dat er aan het eind van de rit geen geld meer is.

“Iedereen is zenuwachtig”, zegt Shu, die samen optrekt met andere gedupeerden. Ze vrezen voor afstel van de bouw van hun woning, voor de uitbetaling van hun schuldbewijzen of voor de overdracht van de parkeerplaatsen waarin ze zijn uitbetaald. Evergrande heeft sinds eind september een aantal grote rentebetalingen gemist, en komt iedere dag dichter bij een onafwendbaar faillissement. “We weten dat de situatie van Evergrande nu heel precair is en dat we mogelijk met niets achterblijven: geen geld en geen parkeerplaatsen.”

Oprichter Xu Jiayin

Het verhaal van Evergrande begint in 1996, als Xu Jiayin, een halfwees van het platteland van Henan die zich als twintiger heeft opgewerkt in een staalfabriek, naar Guangzhou trekt om rijk te worden. Het is de tijd van grote economische hervormingen in China, van de opkomst van een ondernemersklasse en van privé-eigendom op de woningmarkt. Honderden miljoenen Chinezen trekken van het platteland naar de grote steden, en werken zich op tot een nieuwe middenklasse.

In China staan in die jaren duizenden projectontwikkelaars op, maar Xu is de meest ambitieuze en meest agressieve van hen allemaal. Hij snoept de beste gronden weg, bouwt het snelst, durft het meeste geld te lenen. Hij runt zijn bedrijf als een strakke machine, met 6.000 regels en procedures die in elke Evergrande-vestiging in heel China hetzelfde zijn. Hij gaat er prat op dat binnen twee uur na afgifte van een bouwvergunning een team klaarstaat om met de werken te beginnen.

Evergrande groeit uit tot een gigantische vastgoedspeler in China, met 200.000 werknemers en voldoende (bouw)grond om 10 miljoen inwoners te huisvesten, zowat de hele bevolking van België. In 2009 gaat het bedrijf naar de beurs van Hongkong, in 2017 – op de piek – zijn de aandelen acht keer meer waard geworden dan de introductiekoers. Xu Jiayin, die zich ondertussen op zijn Hongkongs Hui Ka Yan laat noemen, is dat jaar volgens zakentijdschrift Forbes de rijkste man van China, met een vermogen van 39 miljard euro.

Xu mag zijn rijkdom graag etaleren. Hij vliegt met zijn privéjet naar zijn villa in Australië, vaart met zijn luxejacht naar de casino’s van Macau, koopt een eigen voetbalclub. In 2012 verschijnt hij in Peking op een bijeenkomst van de Communistische Partij met een opzichtige riem met gouden logo van Hermès, wat hem de bijnaam belt brother oplevert. Hij investeert in elektrische voertuigen, in pretparken, in mineraalwater, telkens met de ambitie de grootste te worden.

De schuldencrisis bij Evergrande dreigt zware gevolgen te hebben voor de hele Chinese vastgoedsector. Beeld AP
De schuldencrisis bij Evergrande dreigt zware gevolgen te hebben voor de hele Chinese vastgoedsector.Beeld AP

Hels werkritme

Maar Evergrandes snelle groei gaat gepaard met grote risico’s: het bedrijf stapelt leningen op, soms van dubieuze bron, tot ver boven het eigen vermogen. Evergrande koopt grond met geleend geld, incasseert geld voor appartementen die nog gebouwd moeten worden, betaalt aannemers en leveranciers met schuldbewijzen. De Chinese overheid laat het begaan, want ze profiteert zelf mee: lokale overheden leven van grondverkopen en de nationale overheid zweert bij economische groei.

Ook Shu Dong wil graag een graantje meepikken, net als veel gewone Chinezen, zeker als Evergrande in 2019 een groots plan uitrolt in zijn geboortestad Lu’an in de provincie Anhui. Lu’an is een stad van 4 miljoen inwoners, maar Evergrande kondigt er een pretpark groter dan Disneyland aan, een fabriek van elektrische voertuigen en tal van appartementencomplexen. Enkele vrienden van Shu werken bij het bedrijf en vertellen hem hoe ze er financieel binnenlopen. Shu waagt de sprong.

Het werktempo ligt hoog bij Evergrande en Shu maakt lange dagen. “We werkten van 8 of 9 uur ’s ochtends tot 1 of 2 uur ’s nachts, ook in de weekends”, zegt hij. “Als je je quota niet haalde, dan moest je overwerken, dan mocht je niet naar huis. Als verkopers waren wij medewerkers van de eerste lijn, de klanten konden op elk moment contact met ons opnemen. Het was echt lastig. Ik heb hard gewerkt voor mijn geld.”

Shu verdient goed, maar hij ziet steeds meer vreemde zaken. Normaliter krijgt hij zijn commissie binnen vijf dagen na een verkoop, maar in 2020 duurt dat steeds langer. Shu maakt zich niet direct zorgen. “Evergrande had ieder jaar dat soort liquiditeitsproblemen, maar kwam daar altijd overheen. Soms moesten we een maand wachten, soms twee maanden. Maar begin dit jaar stopten ze helemaal met betalen. Ze hebben al meer dan een half jaar geen commissies uitgekeerd.”

Drie rode lijnen van Peking

Wat Evergrande parten speelt, is dat de Chinese overheid steeds meer grenzen stelt aan het onbesuisde lenen in de vastgoedsector. De met goedkoop geld aangewakkerde huizenprijzen leiden tot speculatie en onbetaalbare woningen voor gewone Chinezen en de immense schuldenberg leidt tot grote financiële risico’s. De vastgoedsector is een belangrijke motor van de Chinese economie, maar president Xi Jinping is bereid om gas terug te nemen. Hij wil af van op schuld gebaseerde groei.

In augustus 2020 vaardigt Peking “drie rode lijnen” uit, waar vastgoedbedrijven hun schuldgraad onder moeten houden als ze toegang willen houden tot krediet. Van de vijftien grootste projectontwikkelaars van China is er dan maar één die aan de drie criteria voldoet. Evergrande overschrijdt ze alle drie. Het bedrijf krijgt het steeds moeilijker om geld te lenen, en dus om aannemers en leveranciers te betalen. De carrousel begint te haperen.

Maar Evergrande is creatief en gaat op zoek naar geld bij zijn eigen werknemers. Volgens een artikel van het Chinese financiële weekblad Caixin, dat meteen na publicatie wordt gecensureerd, worden Evergrandes werknemers vanaf 2017 zowat verplicht om vermogensbeheerproducten van het eigen bedrijf af te nemen. Ze krijgen fantastische rendementen voorgespiegeld en velen zien het als een buitenkans: ze kunnen met het bedrijf mee rijk worden. Maar tot uitbetaling zal het nooit komen.

Tot aan hun nek erin

“Evergrande vaardigde quota uit en wie die niet haalde, werd ontslagen”, zegt Shu. Als verkoper was hij zelf vrijgesteld van de verplichting. “Ik hoorde dat je voor minstens 100.000 renminbi moest kopen (13.400 euro), dat was het laagste bedrag. Toen ik bij het hoofdkantoor was om voor onze rechten op te komen, hoorde ik dat zelfs de bewakingsagenten van Evergrande voor meer dan 100.000 renminbi aan vermogensbeheerproducten hadden gekocht. Ook zij zijn nooit uitbetaald.”

Evergrande biedt zijn werknemers ook appartementen aan, met grote kortingen maar via schimmige eigendomsconstructies. “Heel veel werknemers van Evergrande hebben woningen van het bedrijf gekocht, sommigen best een aantal”, zegt Shu. Zijn eigen jeugdvriend stak al zijn spaargeld in drie appartementen in Lu’an. “Maar sommige van die projecten zijn door Evergrande als onderpand bij de bank gebruikt. Als Evergrande bankroet gaat, dan raken al die werknemers hun huizen kwijt.”

Zelf gaat Shu na lang tegenstribbelen akkoord met een voorstel van Evergrande om hem zeventien parkeerplaatsen te geven, als compensatie in natura voor de achterstallige commissies van de afgelopen zes maanden. Op het eerste gezicht is het geen slechte deal: de parkeerplaatsen worden verrekend voor 3.600 euro per stuk, maar kunnen op de vrije markt een veelvoud opleveren. Tenminste, als Shu de parkeerplaatsen ooit op zijn naam krijgt, maar juist dat lukt al weken niet.

Shu acht de kans klein dat hij zijn geld ooit zal krijgen, maar hij kan niet anders dan volhouden, want hij heeft, in lijn met het Evergrande-model, een deel van zijn commissies al uitgegeven, in de vorm van kortingen aan zijn kopers. Dat is een gangbare verkooptactiek in de Chinese vastgoedsector. “We hebben allemaal geld voorgeschoten aan klanten en nu Evergrande ons niet betaalt, blijven veel mensen achter met schulden”, zegt Shu. “Veel mensen leven nu van hun kredietkaarten.”

En zo heeft ook Shu zijn rol gespeeld in de carrousel, waarin iedereen snel rijk wilde worden en geld werd uitgegeven voor het werd verdiend. De carrousel die eeuwig zou blijven draaien, tot hij dat niet meer deed. Shu wou dat hij er ver van was weggebleven. “Voor ik bij Evergrande ging werken, had ik een goed leven. Ik verdiende misschien niet zo veel, maar ik had geen problemen. Bij Evergrande heb ik meer verdiend, maar ik heb ook veel meer stress gekregen. Mijn leven is nu hard.”

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234