Dinsdag 25/06/2019

Vastgoed

Prijzen van luxeflats dalen fors in wereldsteden: Is het een voorbode voor meer?

Bezoekers aan de MIPIM International Real Estate Show, in Cannes. Beeld AFP

De huizenprijzen zijn in ons land en ook internationaal sterk gestegen. Een kentering is niet in de maak: de hypotheekrente staat historisch laag. Maar voor luxevastgoed in wereldsteden dalen de prijzen wel fors. Is het een voorbode voor meer?

Amper een decennium geleden lag de huizenmarkt mee aan de basis van de wereldwijde, financiële crisis. Herinner u hoe woningkredieten verpakt als een lucratief, financieel instrument gretige bankiers konden verleiden. Vastgoed werd een bubbel, tot die brak en de wereld met talloze, waardeloze, hypothecaire kredieten en een knoert van een crisis zat. De woningprijzen daalden fors in meerdere landen; het herstel verliep langzaam. Tien jaar later zijn het wijsheden voor de geschiedenisboeken: vastgoedprijzen bereiken op veel plaatsen nieuwe hoogtepunten. Vooral in metropolen als Londen, Sydney of Hongkong swingen de prijzen de pan uit. 

Om te bepalen of woningen redelijk gewaardeerd worden of niet vergelijkt The Economist de huizenprijzen met het mediane gezinsinkomen van elke stad. Als de inflatie op lange termijn (20 jaar) hoger is dan de inkomens die een ​​hypotheek kunnen aflossen, zijn de prijzen ‘waarschijnlijk onhoudbaar’. Voor ons land bevindt die barometer zich binnen de ‘normale’ prijsstijgingen. 

In de voorbije tien jaar zijn de woningprijzen in België op basis van die barometer met 7 procent toegenomen. Vergeleken met Duitsland (+27 procent) is dat niet veel. Ten opzichte van Frankrijk is België wel duurder geworden (+2 procent), terwijl er in Nederland sprake was van een daling van zowat 4 procent van de huizenprijzen ten opzichte van het mediane gezinsinkomen. Nederland is nog steeds aan het herstellen van een heuse vastgoedcrisis na 2008. 

Vicieuze cirkel

Toch waarschuwt de Nationale Bank van België voor een overwaardering van de vastgoedprijzen in ons land van zowat 6,5 procent voor 2018. De totale uitstaande hypothecaire schuld van de Belgische gezinnen bedraagt 231 miljard euro, een stijging met 2,7 procent ten opzichte van 2017. Dat is 60,6 procent van het bruto binnenlands product tegenover 57,8 procent gemiddeld in de eurozone. 

Intussen staat de rentebarometer van Immotheker Finotheker, een graadmeter voor de gemiddelde rente voor woningleningen in ons land,  op 1,79 procent voor leningen van 20 jaar met een vaste rentevoet. Dit op voorwaarde dat niet meer dan 80 procent van de woningwaarde wordt geleend. Dat rentepeil was nooit eerder zo laag. Het is een gevolg van de lage en dalende rente op staatsobligaties, die gebruikt worden als toetsing. De hypotheekrente is nu lager dan de inflatie, waardoor je eigenlijk quasi gratis leent. 

Beeld BELGA

Het zorgt ervoor dat er een grote vraag blijft naar vastgoed, wat de prijzen verder stuwt. De hypotheekrente flirt al zo’n drie jaar met de grens van 2 procent, terwijl het spaarboekje niets opbrengt. Vastgoed wordt zo steeds meer als een belegging gezien. Huizen of appartementen worden gekocht als investering en steeds meer mensen wagen zich op die markt. Ze kopen een tweede verblijf of vastgoed om te verhuren.

Die vicieuze cirkel zorgt ervoor dat de prijzen blijven stijgen, wat de instapdrempel voor jongeren bemoeilijkt. Zij worden naar de huurmarkt gedwongen, precies in de handen van die beleggers. Toch spelen banken nog steeds gretig in op de vraag naar hypothecair krediet, ondanks de waarschuwing van de Nationale Bank. Daarbij speelt de concurrentie tussen de banken een grote rol. De Belgische markt is klein en er zijn veel spelers actief.  Maar er spelen nog redenen, zegt Johan Van Gompel,  vastgoedspecialist bij KBC. “De conjunctuur is nog steeds goed. Er is wel een lichte economische vertraging, maar dat zie je nog niet in de prijzen.” 

Ook de inkomens blijven op peil, merkt Van Gompel. De werkloosheid daalt nog steeds, het jobaanbod groeit. “Er zijn geen aanwijzingen dat er snel verandering komt in de lage rente.” Bovendien neemt het aantal gezinnen nog steeds toe, sneller dan het woningaanbod. Er zijn vandaag meer singles en meer nieuw samengestelde gezinnen, terwijl oudere mensen langer leven en langer in hun huis blijven wonen. “Zo blijft er een zekere opwaartse druk op de prijzen.”

Maar van een vastgoedbubbel is er geen sprake, zegt Hans Bevers, hoofdeconoom van vermogensbank Degroof Petercam. “Een overwaardering van 5 tot 7 procent is niet extreem. Als de economie niet fors verslechtert en het gezinsinkomen niet daalt, zijn er geen factoren die wijzen op een vastgoedcrisis.” Hoogstens zou de snelheid waarmee de woningprijzen stijgen een beetje kunnen afnemen. De voorbije jaren stegen de prijzen met 3 tot 4 procent. Dat zou misschien 2 procent kunnen worden. “Zelfs Brussel, met zijn enorme, interne elasticiteit en dynamiek tussen de gemeenten, zal niet meteen inboeten”, zegt Van Gompel.

Hoge vastgoedprijzen staan dus niet gelijk aan een bubbel. Wie in pakweg Hongkong een flatje van 60 vierkante meter wil kopen, moet 22 jaar loon betalen om dit te kunnen veroorloven. Dat is zeven jaar langer dan in eender welke stad in de wereld. Dat blijkt uit de jongste UBS Real Estate Bubble Index. Ook in Londen, Parijs, Singapore, New York en Tokio zijn meer dan 10 jaarlonen nodig om een woonflat van die omvang te kopen. UBS rangschikte een twintigtal steden en merkte een verdere stijging van de vastgoedprijzen met gemiddeld 35 procent in de voorbije vijf jaar. In sommige steden was dat zelfs nog flink meer. Ook in quasi alle Europese steden stegen de vastgoedprijzen in de voorbije vijf jaar sterk. UBS spreekt van dreigende bubbels in Amsterdam, München, Parijs en Frankfurt. Alleen Milaan gaat tegen de trend in.

Wat schuilt er achter die gestegen prijzen? Wereldsteden trekken een hoger opgeleid publiek aan, ze zijn vaak een smeltkroes van innovatieve start-ups, en beleggers tonen meer interesse in duurder vastgoed in de betere stadswijken. Samen met een historisch lage rente en een bloeiende economie is er aan de voorwaarden voldaan om de huizenprijzen omhoog te jagen. “Dergelijke Prime Properties werden steeds meer een beleggingsvorm”, zegt Bevers. “Goedkope financiering en de globalisering, ook van kapitaalstromen, werkte dit mee in de hand. Chinezen, Russen en oliemiljonairs kochten topvastgoed in Canada, de VS en Europa. Hun interesse heeft de prijzen omhooggejaagd en mede door hun komst is er meer gebouwd in functie van luxeprojecten.”

Onweer voor luxemarkt 

Tot nu, want er dreigt onweer voor dat segment van luxevastgoed. Uit onderzoek van The Economist blijkt dat er een einde komt aan wat het tijdschrift ‘deze uitbundigheid’ noemt. Het is vooral merkbaar aan het zogeheten high-end deel van de markt. In Vancouver, waar de prijzen het afgelopen jaar met 12 procent zijn gedaald, worden fikse kortingen, soms met een kwart, bedongen op chique eigendommen. In Hongkong dalen de prijzen sinds vorige zomer en zijn ze sindsdien met 9 procent gedaald. De eerste tekenen van projectontwikkelaars die hun gronden intrekken zijn al genoteerd. In Manhattan daalden de prijzen vorig jaar met 4,3 procent, berekende onlinebroker StreetEasy. Liefst 60 procent van de aangeboden woningen van boven de 1 miljoen dollar vond in 2018 geen koper.

Voor Londen schat consultancybureau Savills dat de prijzen van Prime Properties met 20 procent zijn gedaald ten opzichte van een piek in 2014. De verkoop van woningen van meer dan 1 miljoen pond ligt een vijfde lager dan in 2016. Hoewel de brexit niet heeft geholpen, zijn er ook andere redenen voor de vertraging, zegt Lucian Cook, chef onderzoek bij Savills.

“Die enorme stijging vond ik verontrustend. Die afkoeling is volgens mij dus geen slecht signaal. Het wakkerde ook de risicoappetijt aan”, zegt Bevers. “Tal van landen zagen dat met lede ogen aan en wilden het een halt toeroepen. Bij ons was het de Nationale Bank die waarschuwde en de banken extra maatregelen oplegde. Ook in andere landen grepen de centrale banken in.” In de VS heeft de Amerikaanse centrale bank de koers gewijzigd en nieuwe renteverhogingen komen er niet meteen. “Dat is goed: een oplopende rente had zwaar kunnen doorwegen in een aantal van die verhitte markten en voor ongelukken kunnen zorgen”, stelt Bevers. 

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) merkt op dat woningprijzen steeds meer correleren tussen wereldsteden, meer dan de prijzen in hetzelfde land. “Het kan verklaren waarom de markt in pakweg München als een potentiële bubbel wordt gezien, terwijl de Duitse vastgoedmarkt in het algemeen niet overgewaardeerd lijkt”, zegt Van Gompel. Vastgoed gedraagt ​​zich steeds meer als een aandeel, met wereldwijd gelijktijdige stijgingen en dalingen. Het IMF vreest dat een gesynchroniseerde prijsdaling op die manier een ​​crisis kan veroorzaken of de financiële stabiliteit kan beïnvloeden. 

Met andere woorden: als het regent in Hongkong of New York, druppelt het dan bij ons? “De ballon loopt eerder gecoördineerd leeg, zonder dat we moeten spreken van een heuse crash”, zegt Bevers. Tenzij u dus aast op een flat in Hongkong lijkt een crash van de vastgoedprijzen momenteel niet aan de orde. 

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van De Morgen rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar info@demorgen.be.
© 2019 MEDIALAAN nv - alle rechten voorbehouden