Vrijdag 25/09/2020

OpinieKlaas De Brucker

Ook huurders hebben recht op bijstand

'In de huidige omstandigheden de volle huur blijven eisen, is economisch niet correct', stelt De Brucker. Beeld BELGA

Klaas De Brucker is hoogleraar economie aan de KU Leuven, campus Brussel.

Door de coronacrisis komen vele huurders in problemen. De juridische argumenten waarmee huurders huurvermindering kunnen bepleiten zijn bekend, namelijk dat de verhuurder niet meer in staat is om het rustig en ongestoord genot van het gehuurde pand te leveren. Maar ook uit de economische theorie kunnen huurders valabele argumenten putten.

Economisch vinden huurgelden hun bestaansreden in de winsten die met het gehuurde pand of gehuurde machine (vliegtuig) kunnen worden verwezenlijkt. Niet omgekeerd. Dus de correcte redenering is dat hoe hoger die winsten zijn, hoe hoger de huur zal zijn. Er zijn vele voorbeelden te vinden. Gronden waarop waardevolle wijnsoorten kunnen worden geteeld (champagne) zijn peperduur. Idem voor goed gelegen industriegronden. Maar op gronden waarop de opbrengst laag is, is ook de huur laag. 

Ook voor winkelpanden is dat zo. Chique klerenwinkels op de Brusselse Louizalaan kennen een hoge huurprijs, pitabars in Molenbeek uiteraard niet. Het is een klassieke misvatting dat de hoge huurprijs de kleren of de wijn duur zou maken. De causaliteit is juist omgekeerd. Doordat de betalingsbereidheid hoog is voor mooie kleren en goede wijn, kan de verhuurder van de onderliggende unieke productiefactor (grond, winkelpand) een hoge huurprijs bekomen. 

Economen spreken in dit verband van ‘economische rente’, een begrip dat teruggaat op Ricardo (1742-1823) en Von Thünen (1783-1850). Kortweg kan zo een rente worden gedefinieerd als het verschil tussen de vergoeding die een productiefactor (grond, winkelpand) bekomt en wat die zou bekomen in zijn marginale of tweede beste aanwending. Het komt ook overeen met wat nog overblijft van de zuivere economische winst nadat die door concurrentiële druk tussen de handelszaken is gedaald of verdwenen.

Gezien de huidige lockdown is de marginale aanwending van het pand (en het restant van de economische winst) duidelijk nihil. Als de eigenaar zijn pand zelf zou uitbaten, zou hij er ook geen winst mee realiseren. De eigenaar (leasemaatschappij) van vliegtuigen zou die vliegtuigen nu evenmin zelf kunnen exploiteren. In dergelijke omstandigheden de volle huur blijven eisen, is economisch niet correct. Ook in de landbouw werd vroeger in geval van misoogst soms pachtvermindering toegekend. In islamitische culturen geldt een soortgelijke regeling ten aanzien van intrest, die is er gewoon verboden. Er gelden daar andere (vaak meer rechtvaardige) regelingen, die erop neerkomen dat de geldschieter deelt in de winst, maar alleen als er winst is. In onze katholieke godsdienst was dat eveneens zo in het verleden.

Finaal heeft ook de verhuurder er baat bij dat de huurder niet failliet gaat. Maar de vraag is natuurlijk hoe de risico’s van zo een lockdown moeten worden verdeeld tussen huurder en verhuurder? Wel, zoiets kan in een contract worden opgenomen, maar bij ontstentenis van zo een clausule, zou men moeten kunnen terugvallen op een algemene wettelijke regel. Ook fiscaal kan de overheid tegemoetkomen en handelshuur tijdelijk downgraden als gewone huur. 

Maar zulke regelingen zijn er niet. Daar dient dus dringend werk van te worden gemaakt, want in de toekomst zijn soortgelijke lockdowns niet uitgesloten. Niet alleen een nieuw virus, maar ook terreur of iets zoals een kernramp kan onze economie ontwrichten. Onze economie blijft sowieso kwetsbaar voor dergelijke systeemrisico’s. 

Klaas De BruckerBeeld rv
Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234