‘Ondanks afkoelende markt komt betaalbaarheid woningen steeds meer in het gedrang’

De woningmarkt koelt af. Maar die nieuwe trend betekent niet dat er plots meer betaalbare woningen komen, ziet Johan Van Gompel, senior economist bij KBC. ‘De vastgoedongelijkheid neemt toe.’

Hoe merkt u dat de woningmarkt stilaan afkoelt?

“Daar is niet één precies cijfer over, maar je merkt het wel aan een aantal indicatoren. De Notarisbarometer gaf eind vorig jaar al aan dat de markt een zachte landing aan het maken is. We zien ook al sinds eind vorig jaar dat de prijsdynamiek afzwakt. Dat zagen we in de cijfers van Statbel. In het derde kwartaal waren woningen nog 8,2 procent duurder ten opzichte van het jaar ervoor. In het eerste kwartaal van dit jaar zwakte dat af naar 6,4 procent.

“Door de opklimmende rente verwachten we dat die prijsdynamiek nog verder zal dalen. Er zijn natuurlijk nog andere oorzaken voor: door de energiecrisis en de oorlog in Oekraïne zit de conjunctuur tegen. Door de economische onzekerheid zijn mensen dus minder geneigd zijn om een huis te kopen.”

Zie je dat vooral bij jonge mensen? Wachten zij langer met de aankoop van een woning?

“Daar zijn ook geen harde cijfers over. Maar de Europese Commissie peilt door middel van enquêtes wel geregeld naar de intentie van mensen om te kopen. Tijdens de pandemie zagen we vooral bij ouderen, die woningen kopen als investering, een grote intentie om vastgoed aan te schaffen. Bij hen nam die intentie om te kopen nog toe, terwijl die bij jongeren afnam.

“Recentelijk, in het tweede kwartaal van dit jaar, nam die intentie bij jongeren wel weer wat toe, maar ze ligt nog steeds onder het niveau van voor de pandemie. Er zijn ook heel wat verplichtingen rond renovaties om woningen duurzamer te maken. Die maken het voor jongeren moeilijker om een woning te kopen.”

Jongeren of mensen uit de lage middenklasse kopen oude huizen, omdat ze geen geld hebben voor nieuwbouw. Ziet u in dat segment dezelfde evolutie?

“Nee eigenlijk niet. Ik denk zelfs dat we de volgende jaren deze beweging zullen zien: bij nieuwbouwwoningen zullen de prijzen nog verder blijven stijgen, terwijl bij oude huizen de prijs allicht zal zakken. Potentiële kopers zullen minder bereid zijn om zo’n woning te betalen als ze dan ook nog eens de kosten van een verbouwing moeten ophoesten.”

België is traditioneel een land waar veel mensen een huis bezitten. Is er een shift bezig, waarbij mensen meer en meer gaan huren?

“Het cliché zegt inderdaad dat een Belg een baksteen in de maag heeft. Maar je moet dat een beetje nuanceren. Het woningbezit is in ons land vrij hoog, maar België behoort binnen Europa niet tot de top. Er zijn heel wat landen in Centraal-Europa waar echt veel mensen een eigen huis hebben. België zit wel boven het Europese gemiddelde, maar dat gemiddelde is zelf wat vertekend, omdat het woningbezit in een groot land zoals Duitsland vrij laag ligt.

“Toch zien we al een hele tijd dat het aantal mensen met een eigen woning in ons land afneemt en dat het aantal huurders stijgt. Ook dat is op zich weer een indicatie dat de woningen steeds minder betaalbaar zijn. De Nationale Bank heeft hier onlangs ook nog een een studie aan gewijd. Voor ons land neemt die ‘vastgoedongelijkheid’ hand over hand toe.”

Wat bedoelt u precies met de term ‘vastgoedongelijkheid’?

“Binnen onze woningmarkt is er duidelijk sprake van een ‘dualiteit’: aan de ene kant heb je een grote groep die nog steeds een woning koopt. Anderzijds is er ook een grote groep voor wie het verwerven van een woning vrij moeilijk of zelfs onmogelijk is geworden.

“Merk in dat verband ook op dat de woningprijzen nu al een paar decennia sterker zijn gestegen dan de inkomens van de gezinnen. Vroeger werd die trend nog gecompenseerd door de lage rente. Maar nu de rente weer zal klimmen, komt de betaalbaarheid van de woningen alsmaar meer in het gedrang.”