Vrijdag 23/10/2020

Nieuwe kust, nieuwe hoogbouw

Een muur van beton. Onze kustlijn kan bezwaarlijk een toonbeeld van ruimtelijke ordening worden genoemd. Als het van de meerder-heid van de kustgemeenten afhangt, wordt het licht toch op groen gezet voor nog meer hoogbouw. De Vlaamse Bouwmeester en de provincie lijken daar niet meteen graten in te zien. 'De kustlijn is mislukt, de ambitie moet zijn om het geheel mooier te maken.'

Hoogbouw kan worden ingezet om de badplaats uit te bouwen op sociaal en cultureel gebied, met behoud van authenticiteit. Dit is een uittreksel uit de hoogbouwnota van Knokke-Heist, de enige kustplaats mét een dergelijke nota. Verbazingwekkend eigenlijk, dat niet meer kustgemeenten een visie hebben over hoogbouw. Maar als je onze zeedijk ziet, is het al veel minder verbazingwekkend. De betonnen muur is allesbehalve een betoverende aanblik. Voor ons zicht op zee heeft het zeezicht een hoge tol betaald.

Franky De Block, gedeputeerde voor Toerisme en Ruimtelijke Ordening van de provincie West-Vlaanderen, heeft alle kustplaatsen huiswerk gegeven. Dit is een scharniermoment voor de kust, zegt De Block. "De kustlijn staat vol met flatgebouwen waarvan het gros in de jaren zestig of vroeger is neergepoot. Die zijn toe aan vernieuwing, want ze zijn op ecologisch en energievlak niet meer aangepast aan deze tijden. Tegelijk zijn niet al die appartementen op architecturaal vlak een voorbeeld. En dan blijf ik beleefd. Als we toch moeten vernieuwen, dan moeten we ook durven na te denken over vernieuwing op het vlak van architectuur en van bouwhoogte. Ik denk niet dat iemand tegen een extra bouwlaag is als de architecturale meerwaarde van het gebouw duidelijk is. Omgekeerd is een laag gebouw dat op architecturaal vlak een miskleun is storend. De hoogte is dus niet de prioriteit in dit verhaal. Maar daarvoor moeten we dringend werk maken van een hoogbouwplan. Dat is de opdracht die ik heb gegeven aan enkele kustgemeenten."

Dat huiswerk komt niet zomaar uit de lucht vallen. Het was de intrede van Omega Pharma-baas Marc Coucke in het kapitaal van bouwgroep Versluys die zorgde voor een kettingreactie. Coucke investeert in Versluys met de ambitie om de kust te helpen met haar transitie. Voor sommigen een letterlijke vertaling naar nog meer hoogbouw, naar nog meer appartementen. De knipperlichten gingen aan. De provincieraad werd geïnterpelleerd.

Tom Coppens, hoofd van de onderzoeksgroep voor Stadsontwikkeling van de Universiteit Antwerpen, reageerde al sceptisch. "Hoewel de kustgemeenten op de esthetische voordelen van nieuwe hoogbouw hameren, spelen ongetwijfeld andere motieven mee. Met stip op nummer één: geld. Meer verdiepingen betekenen meer geld. De grond aan de kust is peperduur, dus wie een hoger gebouw ontwerpt, kan een hoger bedrag op het perceel bieden. Als dit voorstel louter uit de bouwlobby komt, maak ik me zorgen", aldus Coppens op deredactie.be.

Maar Bart Versluys, van de gelijknamige bouwgroep, reageert: "Wij willen de kust vernieuwen. Dat is niet noodzakelijk hetzelfde als hoger bouwen. De algemene vaststelling klopt: de kust heeft dringend nood aan vernieuwing. De kloof tussen oude appartementen en de nieuwe zal enkel toenemen. De oude appartementen vertonen gebreken op het vlak van veiligheid en energie-efficiëntie, en dan spreek ik me nog niet uit over de esthetische waarde", zegt Versluys.

Balkon naar beneden

"De kust heeft een bouwhausse gekend in de jaren zestig, zeventig", weet Versluys. Heel veel van die gebouwen zijn tot op de draad versleten en aan wederopbouw toe. Ze voldoen niet meer aan de energienormen, er is heel veel betonrot. Een deel ervan wordt nu in sneltempo gerenoveerd als daarvoor toestemming wordt gegeven door alle mede-eigenaars. Dat is vaak een struikelblok. Zeer veel gebouwen zijn echt klaar voor de sloop, vroeg of laat komt er een balkon naar beneden. Die panden kunnen we vervangen door moderne nieuwbouw die ook het straatbeeld ten goede komt. De jaren zestig en zeventig waren immers niet de hoogdagen van bouwkunde: men bouwde toen bakstenen blokken, meer niet. Vandaag is de architectuur gelukkig beter. Geen wonder dat de waarde van die oude appartementen daalt. Zolang ze niet worden gemoderniseerd, zal de waarde verder dalen."

Wat die waardedaling betreft, heeft Versluys een punt. Volgens de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat is de gemiddelde prijs van een appartement op de dijk in 2014 met 6,1 procent gedaald, tot 315.069 euro. De sterkste daling was er in Middelkerke: min 15 procent. Knokke, nog altijd de duurste badplaats, moest ruim 100.000 euro inleveren. De gemiddelde prijs bedraagt daar nu 644.623 euro (min 14 procent). De grote onzekerheid omtrent de renovatiekosten van die oude appartementen zorgt voor die prijsdaling, weet Bart Van Opstal, de woordvoerder van de federatie. Recente appartementen en nieuwbouw op de zeedijk zien hun prijzen wel nog stijgen.

Versluys, die vorig jaar nog de iconische Oostendse Villa Maritza uit 1885 op de zeedijk kocht en renoveerde, glimlacht: "Ik ben een projectontwikkelaar, dus ben ik voor sommigen per definitie verdacht. Maar laat ik u verbazen: de zeedijk is niet de ideale plaats voor meer hoogbouw. Één of twee extra bouwlagen boven op de bestaande kan, en is vaak ook nodig om het nodige rendement te halen uit de investering in de nieuwbouw. Tegelijk pleit ik voor afwisseling: een bouwlaag van acht verdiepingen, afgewisseld met eentje van veertien bijvoorbeeld. Op die manier creëer je niet die lelijke betonnen muur zoals we nu hebben, maar zorg je voor een afwisseling die veel dynamischer oogt."

Hoogbouw in de binnenstad is een betere optie, maar dan wel op een doordachte manier. Al mag dat niet leiden tot een tweede atlantic wall, achter de eerste. Versluys: "De huidige lintbebouwing is een slechte zaak. We moeten veel meer openingen durven te creëren. Parken, pleinen, en recreatieruimtes, allemaal geïntegreerd."

Ook provinciegouverneur Carl Decaluwé (CD&V) zit op die lijn. "De rondvraag bij de kustgemeenten is bezig. Het is goed dat er inzage komt in hun visie en noden. Maar als het enkel is om de bestaande appartementen van een extra bouwlaag te voorzien, dan beginnen we er beter niet aan. Dan is de hele oefening een maat voor niks. De huidige kustlijn is mislukt, de ambitie moet zijn om het geheel mooier te maken."

Zes van de tien kustgemeenten zien wel iets in die hoogbouw. Janna Rommel-Opstaele (Open Vld), burgemeester van Middelkerke: "Ik denk dat een paar landmarks nodig zijn om op de kaart te blijven als kustgemeente. Maar we zijn geen Dubai, en dat moeten we ook niet proberen te zijn. Dergelijke nieuwe gebouwen hoeven ook niet op de zeedijk te komen. Dat kan beter op plaatsen die we vooraf hebben bestudeerd. De huidige zeedijk is niet geslaagd, laat ons nu vooral niet in dezelfde val trappen en ondoordacht te werk gaan."

Knokke-Heist, de enige badplaats mét hoogbouwplan, heeft locaties afgebakend waar hogere flatgebouwen zouden worden toegelaten. Die panden zouden dan tot drie bouwlagen hoger mogen zijn dan de omliggende gebouwen. Het moet wel gaan over 'opvallende gebouwen', die het beeld van de buurt bepalen of een signaalfunctie hebben. In ruil voor die grotere of speciale flatgebouwen legt de gemeente wel voorwaarden op aan de promotor. Zo kan het dat de projectontwikkelaar op zijn kosten publieke ruimte rond het gebouw moet voorzien. Ook de aanwezigheid van vrijetijdsvoorzieningen of winkels kan worden verplicht. De gebouwen moeten bovendien aan hoge architecturale normen voldoen.

Dichter bij de stad

Rabiaat tegenstander van dergelijk plan is Peter Breemersch (Bewust '12), burgemeester van De Haan, dat al decennia hoogbouw bant. En daar lijkt niet meteen verandering in te komen. "Op de zeedijk hanteren we de norm van vier bouwlagen en een technische ruimte. En dat blijft zo. Ook voor de binnenstad." De kustplaats oogt daardoor pittoresk, met mooie huizen uit de belle époque. Keerzijde van de medaille is wel dat de plaatselijke bevolking de 'torenhoge' woningprijzen amper kan betalen. De weinige huizen of appartementen die vrijkomen worden gekocht door kapitaalkrachtige toeristen die azen op een tweede verblijf.

"Dit is een beetje uit de context gehaald", reageert Breemersch. "We voorzien wel in verkavelingsprojecten, en dat aanbod groeit nog. Op middellange termijn komen er zowat 180 woongelegenheden bij. Bovendien willen jongere koppels liever dicht bij steden of autosnelwegen wonen." Ook Bredene, De Panne en Zeebrugge zien geen heil in wolkenkrabbers als gezichtsbepalende kenmerken voor hun gemeente.

Stefan Devoldere, Vlaams Bouwmeester ad interim, ziet het torendebat in een ruimer kader. "Hoogbouw kan een optie zijn om aan de bestaande woningvraag te voldoen. Woontorens kunnen belangrijk zijn, maar mogen geen doel op zich zijn. Het kan niet de bedoeling zijn om de huidige atlantic wall gewoon met een aantal verdiepingen op te trekken. Maar het ganse debat overstijgt de clichés rond toerisme en tweede verblijven. Het overstijgt ook het verouderde patrimonium aan de kust. De klimaatverandering, de stijging van de zeespiegel en de nodige ingrepen om ons tegen deze evoluties te beschermen en ons eraan aan te passen hebben op lange termijn een grote invloed op de hele kustzone. Indien we investeringen doen in de toekomst, is het van belang om die gericht te doen. En ze zijn niet los te koppelen van andere uitdagingen op het vlak van vergrijzing, wonen, toerisme en ecologie."

Leo Van Broeck, ingenieur-architect en partner bij ruimtelijk plannersbureau Bogdan & Van Broeck, ziet in de transitie van het kustpatrimonium een gigantische opportuniteit. "We moeten dankbaar gebruik maken van deze vraag om de fouten uit het verleden recht te zetten. We moeten letterlijk ruimte maken, duinzones terug uitbreiden en openingen creëren die de bebouwde dijk doorbreken. Om meer te bouwen op minder ruimte kan de bouwhoogte worden opgetrokken.

"Maar tegelijk moeten we daar ook het hele mobiliteitsvraagstuk aan koppelen. De huidige processie naar de kust elk weekend is ook onderdeel van het debat. Het moet ambitieuzer. Dat kan als we die hele ruimtelijke ordening loskoppelen van de lokale besturen. Je hebt de lokale mensen nodig voor basiskennis en beleidsuitvoering, beleid maak je op een hoger niveau. Dat overstijgt het particuliere belang van een kustgemeente."

Gedeputeerde Franky De Block zegt ook zich bewust te zijn van de grotere inzet dan de loutere vraag naar hoogbouw of niet. "We moeten oog hebben voor de vraag naar betaalbare woningen, maar ook voor de situatie van het toerisme. Die sector is goed voor ruim 42.000 voltijdse banen aan de kust, daar kan je niet ondoordacht mee omgaan. Tegelijk wil ik de gemeentelijke autonomie niet beperken. Ik ben ervan overtuigd dat er vandaag een enorme bewustwording is gegroeid bij de lokale besturen en dat er ook voldoende neutraliteit bestaat. We moeten alles onderbouwd, gewetensvol en objectief afwegen", besluit De Block.

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234