Woensdag 23/10/2019

Analyse

Londen, stad van luxueuze leegstand

De villa The Towers aan The Bishops Avenue in Londen. Een gewilde boulevard, maar vooral om in te investeren, niet om te wonen, en dat zie je eraan. The Towers werd in 1992 voor 10 miljoen pond gekocht door de Saudische koninklijke familie. Beeld Graeme Robertson / Eyevine / HH

De prijzen van Londense huizen stijgen zo hard dat de superrijken ze blind kopen, om er vervolgens niet te gaan wonen. De oververhitte markt zorgt voor spookstraten.

Als het begint te schemeren, kun je in elke willekeurige straat ter wereld de lichten aan zien gaan in de huizen. Maar in Ashburn Place, een chique maar rustige laan in de statige Londense wijk Kensington, blijven verdacht veel lichten uit als het donker wordt. In tweederde van de 131 huizen, stuk voor stuk duurder dan een miljoen euro, is het structureel pikdonker. Er woont namelijk niemand.

De Londense huizenmarkt is de meest oververhitte huizenmarkt van Europa. Nergens blijven de prijzen zo hard stijgen als in de Britse hoofdstad. Stijgingen van 10 procent per jaar zijn de normaalste zaak ter wereld en de vraag naar huizen is veel groter dan het aanbod in de stad waar inmiddels bijna 9 miljoen mensen wonen. En dus springt iedereen met geld op deze goudmijn. Met name buitenlandse investeerders kopen een Londens huis als investering, zonder erin te gaan wonen.

Vorige week nog waren alle tweehonderd appartementen in een woontoren in aanbouw binnen de vijf uur verkocht. Een eenvoudige studio in de Maine Tower in het financiële district Canary Wharf moest al een half miljoen euro kosten. Het duurste appartement was 2 miljoen euro. De woontoren met 41 verdiepingen ging grotendeels naar buitenlanders. Kopers uit China, het Midden-Oosten, India, maar ook Griekenland, legden zonder blikken of blozen de vraagprijs op tafel.

Volgens The Guardian werden bijna alle woningen verkocht zonder dat er een hypotheek moest worden afgesloten. Opvallend is dat de toren pas in 2019 wordt opgeleverd. "Veel buitenlandse kopers kwamen niet eens kijken, maar kochten gewoon", zei tussenpersoon Tracey Kallett tegen de Britse krant. David Galman, directeur van het project, noemde het "geweldig". "Het laat zien hoeveel vertrouwen de wereld heeft in de Londense huizenmarkt."

Rijken laten hun huizen verkommeren, terwijl de gemiddelde Londenaar geen huis kan kopen. Beeld RV

Conservatieven

Dat vertrouwen nam enorm toe na de verkiezingsoverwinning van David Cameron begin mei. De Conservatieven zien het bezit van een eigen huis als de belangrijkste opstap naar economische voorspoed. Het liefst zouden ze elke Brit in een koophuis zien wonen. Terwijl de sociaaldemocraten van Labour de huizenmarkt veel meer willen reguleren en bijvoorbeeld huizen duurder dan 2 miljoen euro zwaarder willen belasten.

"In de weken voor de verkiezingen zag je heel duidelijk een soort angst bij potentiële kopers", zegt Giles Hannah, senior vice president van Christie's International Real Estate, een makelaar gespecialiseerd in het duurdere Londense huizensegment. "We werden veel gebeld over wat de gevolgen zouden zijn van een Labour-regering. Of als er weer een coalitieregering zou komen. Dat zorgde voor onzekerheid."

Maar zodra bekend werd dat Cameron tegen alle verwachtingen in met de Conservatieven een absolute meerderheid haalde, sloeg het direct om. "Diezelfde nacht nog kregen wij al verzoeken om tot kopen over te gaan. Hier had de markt op gewacht."

De telefoon bij Christie's International bleef maar rinkelen. Zwitsers, Amerikanen en dan weer Abu Dhabi aan de lijn. "Londen is dé plek om je geld te investeren. De financiële crisis had hier bijna geen invloed op de huizenprijzen. Het is een aantrekkelijke stad om te wonen, te leven en het gaat hier goed met de economie. Een veilige investering dus", zegt Hannah.

Hij is net terug van een bezichtiging in de luxueuze wijk Holland Park. Aan de lommerrijke lanen zitten tussen de bomen kapitale panden verstopt. Zelfs een op het oog relatief eenvoudige woning blijkt miljoenen te kosten. "Deze woning heeft vier slaapkamers, een tuin en is fraai afgewerkt vanbinnen. Een ideale gezinswoning", omschrijft Hannah het huis. "Ik ben er net met een Amerikaanse familie geweest en die is erg geïnteresseerd."

Kosten: 14 miljoen euro.

Het is een oase voor de allerrijksten, die zo op eenvoudige wijze van geld nog meer geld kunnen maken. Maar modale Londense inkomens maken geen schijn van kans meer op een koopwoning. De gemiddelde huizenprijs in Londen is gestegen tot 650.000 euro. Accountantskantoor KPMG rekende uit dat je minimaal 100.000 euro per jaar moet verdienen om in Londen een huis te kunnen kopen.

"De markt is wat dat betreft ontspoord", zegt Richard Brown, woningmarktdeskundige van Centre for London, een denktank die zich met maatschappelijke Londense vraagstukken bezighoudt. "Een gemiddelde koopwoning is nu 13 keer zo duur als het gemiddelde salaris in de hoofdstad. Terwijl een bank je maximaal 4,5 keer het jaarsalaris wil lenen voor een hypotheek. Zelfs met een heel redelijk salaris is het dus haast onmogelijk om een huis te kopen", zegt Brown.

De consequentie is dat de wijken waar huizen vaak minimaal een miljoen kosten, er ineens anders uit gaan zien. De buitenlandse investeerders kopen een huis zonder erin te gaan wonen. En verkopen het weer zodra de prijzen genoeg gestegen zijn. Gezien de prijsontwikkeling van de afgelopen jaren is dat interessant genoeg: sinds 2010 stegen de prijzen in Londen met 61 procent. "Je ziet een fascinerend fenomeen in de wijken Kensington en Chelsea", zegt Brown. "Terwijl het aantal inwoners in heel Londen de afgelopen tien jaar met 10 procent is toegenomen, is in die wijken het aantal inwoners juist met 2 procent gedaald. Allemaal het gevolg van huizen waar niemand woont."

Het is ook duidelijk te zien aan het winkelaanbod. Stap je met de metro uit op Sloan Square, in het hart van Chelsea, dan beland je in één massale luxueuze showroom. Bentley, Louis Vuitton en Cartier maken hier gigantische omzetten. "Maar zelfs de apotheek kon in die wijk het hoofd niet boven water houden", vertelt Brown. "Een apotheek! Je zou toch denken dat die in elke wijk zou overleven, maar de eigenaar merkte heel duidelijk dat het aantal inwoners terugliep. Er zijn straten waar het 's avonds zo donker is dat mensen er liever niet doorheen lopen."

Beeld Graeme Robertson / Eyevine / HH

Zware beleidsfouten

Een ander gevolg is dat er steeds minder Londense wijken zijn waar nog mensen met middeninkomens kunnen wonen. De politieagent, de leraar of de verpleegkundige moeten op zoek naar een huis aan de rand van de stad of zelfs daarbuiten. Op dit moment wordt één op de zeventig Londense huizen gezien als een tweede huis, waar niemand permanent woont. Dat zorgt voor een gigantische extra druk op een markt waarin de vraag toch al extreem hoog is.

KPMG rekende uit dat er 250.000 huizen per jaar gebouwd moeten worden om de vraag aan te kunnen. Dat is de enige manier om de prijzen te drukken. "In 2014 bouwde Londen zo'n 27.000 huizen, dat is dus iets meer dan 10 procent. Terwijl het niet lang meer duurt voor Londen over de grens van 10 miljoen inwoners gaat", zegt onderzoeker Brown. "Maar projectontwikkelaars hebben er weinig belang bij om in zo'n hoog tempo te bouwen. Hoe lager de huizenprijs, hoe minder winst ze maken."

Burgemeester Boris Johnson werd er kortgeleden nog mee geconfronteerd tijdens zijn jaarlijkse ontmoeting met Londenaren. In de kleine zaal van de O2 Arena, normaal gesproken gebruikt voor concerten, riep Johnson trots dat er onder zijn bewind sinds 2008 toch maar mooi 94.000 huizen waren gebouwd. "Maar ondertussen moet ik wachten tot mijn ouders dood zijn, voor ikzelf een huis kan kopen", riep iemand uit de zaal. "Pas als ik hun huis verkoop, kan ik zelf iets doen." Er zijn weliswaar 54.000 woningen in aanbouw binnen de Londense ring, maar die zullen goeddeels duurder zijn dan een miljoen euro.

De burgemeester kreeg als reactie een uitspraak van Lord Bob Kerslake voor zijn kiezen. Kerslake is voorzitter van een commissie die betaalbaar wonen stimuleert. "Het tekort aan woningen dat is ontstaan, is een van de grootste beleidsfouten die Londen in de afgelopen vijftig jaar heeft laten gebeuren", zei Kerslake onlangs. Maar volgens Johnson lag dat vooral aan zijn Labour-voorganger, die nog minder huizen bouwde dan hij.

De makelaars bij Christie's International wrijven zich ondertussen in hun handen. Zij verwachten dat de prijzen de komende jaren alleen maar verder zullen stijgen, zeker in de zo gewilde wijken in het centrum van de stad. "Ik denk dat de prijzen nog zo'n 15 procent zullen stijgen tot 2017. En onze verwachting is dat de huizen over tien jaar zo'n 80 tot 90 procent duurder zijn dan nu", zegt Gilles Hannah, die absoluut niet gelooft dat de Londense huizenbubbel een keer barst. "De rijke kopers zien Londen voorlopig nog als dé investering. Daarnaast komen er alleen maar meer mensen naar het Verenigd Koninkrijk. De verwachting is dat er in 2040 meer mensen wonen dan in Duitsland, dus de vraag blijft altijd groot."

Beeld Graeme Robertson / Eyevine / HH

Regels noodzakelijk

"Het is belachelijk", zegt onderzoeker Brown. "Londen is het toevluchtsoord voor het internationale geld geworden. Ten koste van de grote meerderheid van de bevolking hier. En dus zie ik deze bubbel niet zo snel klappen." Brown vindt vooral dat de overheid maatregelen moet nemen die het veel moeilijker maken om een huis te kopen. "De Conservatieve regering zegt nu: iedereen mag zelf weten wat hij of zij met zijn eigen woning doet. Het is een vrije en open markt. Maar regels om de tweede huizen aan te pakken zijn noodzakelijk. Ook zou je in de zeer geliefde en dure gebieden veel meer gemeentebelasting per huis moeten heffen."

Die maatregelen zullen er voorlopig niet komen, vreest hij. "Geen enkele regeringspartij vindt het leuk om hogere belastingen in te voeren", zegt Brown. Wel kondigde minister van Financiën George Osborne begin deze maand bij de presentatie van zijn begroting aan veel meer huizen te willen bouwen. Ook wil hij het in Londen veel makkelijker maken voor huiseigenaren om bijvoorbeeld een extra verdieping op het dak te bouwen. Het zal echter nooit genoeg zijn om in de enorme vraag te voorzien.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van De Morgen rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234