Dinsdag 29/11/2022

AchtergrondChina

Huiseigenaren in China dreigen ermee hun hypotheek niet te betalen omdat bouwprojecten stilliggen. De Chinese regering is erg bezorgd

Demonstranten en politieagenten bij het hoofdkantoor van Evergrande in Shenzhen op 16 september 2021. Beeld ANP / AFP
Demonstranten en politieagenten bij het hoofdkantoor van Evergrande in Shenzhen op 16 september 2021.Beeld ANP / AFP

Huiseigenaren in China verenigen zich en kondigen hypotheekstakingen aan omdat bouwprojecten stilliggen en ze zowel hun woningen als hun geld dreigen te verliezen. Dat baart de Chinese regering grote zorgen.

Leen Vervaeke

Eigenlijk had Li, een dertiger uit de Chinese stad Zhengzhou, eind volgend jaar in zijn nieuwe woning willen trekken, maar dat lijkt nu een verre droom. Li heeft een nieuwbouwappartement gekocht in een prestigieus vastgoedproject, maar de bouwpromotor zit in financiële problemen en het werk ligt al meer dan een jaar stil. Zijn torenflat – die dertig woonlagen moet tellen – is op de twintigste etage blijven steken. Li vreest dat het gebouw nooit zal worden afgebouwd.

Li en zijn mede-eigenaren hebben zich verenigd en bestoken de projectontwikkelaar, banken en lokale autoriteiten met aanmaningen. Sinds begin deze maand zijn ze overgegaan tot een in China ongebruikelijk stevige actie: ze hebben een hypotheekstaking aangekondigd. Als hun torenflat tegen 1 november geen dertig etages telt, met een dak erop, dan stoppen ze met betalen.

“We zien geen andere opties meer”, zegt Li, die niet met zijn volledige naam in de krant wil, maar wel graag de naam van het nieuwbouwproject vermeld ziet: Kangqiao Jiuxi Garden in Zhengzhou. “De banken, de projectontwikkelaar, het stadsbestuur: ze schuiven allemaal de verantwoordelijkheid door. Maar de eigenaren kunnen niet voor de schade opdraaien.”

Aangescherpte kredietregels

Sinds begin deze maand kondigen steeds meer kopers van nieuwbouwprojecten in China hypotheekstakingen aan. Volgens een lijst op GitHub ging het op 21 juli om 319 bouwprojecten in bijna honderd steden. Het is een ontwikkeling die de Chinese overheid grote zorgen baart. Als alle eigenaren van stilgevallen bouwprojecten in China hun hypotheekbetaling stopzetten, kan de vastgoedcrisis overslaan naar de financiële sector.

De Chinese vastgoedsector kampt al meer dan een jaar met grote problemen, sinds aangescherpte kredietregels de met schulden overladen bouwgigant Evergrande aan het wankelen brachten. Een domino-effect van dalende huizenverkoop en projectontwikkelaars in geldnood volgde, en steeds meer bouwprojecten kwamen stil te liggen. Ondanks maatregelen om de Chinese vastgoedmarkt te stutten, voorspelt S&P Global Ratings dat de huizenverkoop in 2022 met een derde zal afnemen.

De Chinese overheid probeert de grootste probleembedrijven gecontroleerd te herstructureren en houdt vol dat de rest van de markt zich zal herstellen. Maar steeds meer eigenaren lijken daar niet meer op te vertrouwen. Het probleem is dat nieuwbouwkopers in China de volledige koopsom op tafel moeten leggen, nog voor hun woning is gebouwd. Als de barst in de Chinese vastgoedbubbel niet gelijmd wordt, dreigen zij zonder woning en geld achter te blijven.

“Een half jaar uitstel van de oplevering, dat zou een klein probleem zijn”, zegt Li. “Maar het punt is dat de projectontwikkelaar in tal van rechtszaken over achterstallige betalingen is verwikkeld. Het is heel onwaarschijnlijk dat onze appartementen worden afgebouwd.”

‘Schijnvertoning’

Li kocht zijn appartement in oktober 2020, in wat toen het meest gewilde nieuwbouwproject van Zhengzhou was. Hij betaalde omgerekend 2.466 euro per vierkante meter voor een appartement van 129 vierkante meter, met een hoge afwerkingsgraad. Na een eigen inleg van 130.000 euro betaalt hij nu iedere maand 1.160 euro voor zijn hypotheek. Het appartement zou in oktober 2023 worden opgeleverd.

Maar in juli 2021 stokte de bouw, eerst wegens hevige regenval, daarna zonder reden. Alleen als Li en zijn mede-eigenaren bij de autoriteiten gingen klagen, werd de bouw even hervat. “Maar dat is vooral een schijnvertoning”, zegt Li. “Ze doen alsof ze aan het werk zijn, zodat wij niet klagen. In een ander bouwproject van Kangqiao speelden ze zelfs een opname van bouwgeluiden af.”

Het is typerend voor de Chinese vastgoedsector, die berucht is om zijn louche praktijken. Zo moeten de vooraf betaalde koopsommen officieel op een borgrekening onder toezicht van de lokale overheid blijven staan en tijdens het bouwproces gefaseerd worden vrijgegeven. Veel overheden lieten ontwikkelaars vrij bij het geld, om mee te surfen op stijgende vastgoedprijzen. Maar nu de bubbel leegloopt, ontbreekt het geld voor reeds betaalde woningen.

Negatieve spiraal

De aangekondigde hypotheekstakingen maken de Chinese autoriteiten zenuwachtig. Meer dan tien banken verklaarden afgelopen week dat het probleem ‘controleerbaar’ is, maar volgens analisten van Citigroup kan het aantal oninbare leningen door de hypotheekstaking oplopen tot zo’n 82 miljard euro: zo’n 1,4 procent van alle uitstaande hypotheken in China. De CSI 300 Banks Index verloor in twee weken 7 procent van zijn waarde.

Een bankencrisis wordt niet meteen verwacht: banken zijn in China in handen van de overheid, en die kan altijd ingrijpen. Maar als het aantal betaalstakingen oploopt, kan dat tot een negatieve spiraal leiden, in een tijd dat de Chinese economie al sputtert. In het tweede kwartaal tekende China amper 0,4 procent groei op, meer problemen in de vastgoedsector – goed voor ongeveer eenderde van het Chinese BNP – kunnen een herstel belemmeren.

Banktoezichthouder CBIRC hield de afgelopen week spoedvergaderingen met tal van banken, gaf drie verklaringen uit en zei lokale overheden te zullen bijstaan om “de oplevering van woningen te garanderen”. Volgens persbureau Bloomberg wordt een voorstel overwogen om eigenaren van stilgevallen bouwprojecten tijdelijk uitstel van hypotheekbetaling toe te staan.

Voor Li zou het een schrale troost zijn. “Als je je hypotheek niet betaalt, kan dat gevolgen hebben voor je kredietscore”, zegt hij. “Je persoonlijke eigendom kan aangeslagen worden en je mag niet meer per vliegtuig of hogesnelheidstrein reizen. Het zou beter zijn als we uitstel van betaling krijgen, dan blijft onze kredietscore intact. Maar uiteindelijk wil ik gewoon dat mijn huis wordt afgebouwd. Het liefst zonder al te veel uitstel.”

Ingewikkelde kwestie
Kangqiao Group, de projectontwikkelaar achter Kangqiao Jiuxing Garden, reageerde niet op een verzoek om een reactie. Zhengzhou Bank, die de koopsommen op de borgrekening vrijgaf, nam de telefoon niet op, maar een leidinggevende zei in Chinese media enkel “orders van de lokale autoriteiten te hebben uitgevoerd”. Volgens de lokale autoriteiten, geciteerd in Chinese media, komt de uitspraak van de bank “niet overeen met de feiten”, maar is de kwestie te ingewikkeld “om in een paar zinnen uit te leggen”.

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234