Dinsdag 23/07/2019

Huisvesting

"Het financieringsmodel voor sociale woningen is een hellend vlak"

Sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent ligt onder vuur omdat ze ongeschikt verklaarde woningen blijft verhuren. (archieffoto: woningen van WoninGent in de Lübeckstraat) Beeld Tim Dirven

Dat WoninGent mensen ongeschikt verklaarde woningen laat huren, is geen puur Gents fenomeen, zegt Björn Mallants, directeur van de koepel van Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. Hij wijst erop dat de oorzaak bij het financieringssysteem van sociale woningen ligt. "Zowat de helft van de huurders van WoninGent zijn leefloners, wat betekent dat zij de minimumhuur betalen. Daar kan je geen grote renovatie van betalen."

Uit een VRT-reportage bleek maandagavond dat WoninGent woningen met schimmel aan de muren en rotte steunbalken blijft verhuren. Oppositiepartij N-VA diende een klacht in, waarna het parket een onderzoek startte naar strafbare inbreuken op de wooncode. Björn Mallants, directeur van de Vlaamse Vereniging van Huisvestingsmaatschappijen (VVH) beklemtoont echter dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen ongeschikte en onbewoonbare woningen.

Bjorn Mallants Beeld rv

"Als elke woning in Vlaanderen onderzocht zou worden, dan zouden er veel ongeschikt verklaard worden. Het gaat eerder over comforteisen dan over kwaliteitseisen. Vanaf 2020 is een woning zonder dubbel glas bijvoorbeeld ongeschikt. Natuurlijk moeten we streven naar goed geïsoleerde woningen, maar het is niet dat woningen met enkel glas onbewoonbaar zijn."

Geef eens een voorbeeld van zulke comforteisen.

"Je moet bijvoorbeeld twee vrije stopcontacten hebben in de keuken. We hebben het al meegemaakt dat de wooninspectie langskomt en dat er in één van die vrije stopcontacten een waterkoker zit. Dat betekende drie strafpunten. Zelfs 1 strafpunt is al een strafbaar feit, waarvoor je dus in theorie vervolgd kan worden. Maar het gaat dus vaak om kleine zaken."

Voor dergelijke zaken wordt een woning toch niet meteen ongeschikt of zelfs onbewoonbaar verklaard?

"Vanaf 15 punten is een woning ongeschikt, vanaf 60 punten onbewoonbaar. In de meeste gevallen gaat het niet om acuut gevaar, noch voor de veiligheid, noch voor de gezondheid. Meestal zal een herstelvordering worden opgelegd die bepaalt dat de verhuurder de woning terug in goede staat moet brengen. Ondertussen kan de huurder perfect in die woning blijven wonen. Bijvoorbeeld wanneer de elektriciteit niet gekeurd is. Dan wordt een woning ongeschikt verklaard, en als dat binnen de zes maanden in orde wordt gebracht, is er geen probleem."

In de VRT-reportage zagen we schimmel en rotte balken. Dat is toch nog van een andere orde?

"Ik ken de concrete dossiers niet, maar als een steunbalk daadwerkelijk een gevaar vormt voor de veiligheid, dan zou de woning meteen onbewoonbaar verklaard zijn. In dergelijke oude woningen zitten vaak sierbalken. Als die beginnen rotten, is dat natuurlijk niet aangenaam, maar is er geen acuut probleem."

Wat gebeurt er wanneer een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt?

"Iemand in een onbewoonbare woning krijgt absolute voorrang voor een sociale woning, of die nu huurder is of niet. Bij de meeste ongeschikte woningen waar er geen structureel probleem is, krijg je geen voorrang.

"In de recentste wijziging van de wooncode, die voorligt in het parlement, heeft minister Homans de voorrangsregels voor ongeschikte woningen zelfs nog verstrengd. De situatie moet dus nog problematischer zijn voor die huurders voorrang krijgen."

Hoe komt het dat in Gent zoveel woningen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden? Volgens minister Homans ging het vorig jaar om 16 gevallen, terwijl de stad Antwerpen er slechts 3 had, en er in heel West-Vlaanderen amper 2 gevallen waren.

"Een mogelijke verklaring is dat een groep Gentse huurders zich georganiseerd heeft, en samen een keuring heeft aangevraagd, al dan niet op aansturen van politieke partijen.

"Een tweede mogelijkheid is dat de kwaliteit van de woningen van WoninGent minder is dan elders. WoninGent levert goed werk qua renovatie maar heeft een oud patrimonium, en dat brengt uitdagingen met zich mee."

Het Gentse stadsbestuur en WoninGent wijzen naar Vlaanderen, dat onvoldoende zou investeren in sociale woningen.

"Het klopt dat de stad Gent al behoorlijk wat gedaan heeft. Het is de enige stad in Vlaanderen die effectief geld geeft aan sociale woningen. Andere gemeenten doen dat onrechtstreeks, door gronden ter beschikking te stellen. Maar het klopt niet dat minister Homans niet geïnvesteerd heeft. Al is het geen geld dat we krijgen van Vlaanderen, het zijn leningen, en die moeten worden terugbetaald.

"Huisvestingsmaatschappijen hebben maar één inkomstenbron, namelijk de huurinkomsten. En daarvoor ben je afhankelijk van je inwoners. Zowat de helft van de huurders van WoninGent zijn leefloners, wat betekent dat zij de minimumhuur betalen. Dat bedrag ligt tussen 125 en 225 euro. Daar kan je geen grote renovatie van 100.000 euro van betalen. En zo raakt de buffer stilaan op.

"Een andere huisvestingsmaatschappij die actief is in Gent, Volkshaard, is actief van Aalter tot de hele rand rond Gent. De inkomensprofielen van sociale huurders liggen in die landelijke gemeenten een pak hoger. Het financieringsprobleem stelt zich in steden dus nog acuter."

Dit is dus geen Gents probleem?

"Woonhaven Antwerpen kampt met dezelfde problemen als WoninGent. In onze raad van bestuur hameren zij er ook steeds op dat er iets moet gebeuren aan het financieringsmodel. Dat is een hellend vlak in onze sector."

Wat stelt u voor?

"Ik ben er voorstander van dat de huur afhankelijk is van het inkomen, maar bepaalde mensen die in sociale woningen wonen kunnen meer betalen. Als de gemiddelde huur zou stijgen met 4 procent zou dat 20 miljoen euro extra opleveren die we structureel zouden kunnen gebruiken. Nogmaals: dat moet niet voor iedereen op dezelfde manier gebeuren.

"Een andere optie is dat de lening van Vlaanderen wordt aangepast. Op dit moment is dat een lening van -1 procent, daar zou je -2 van kunnen maken."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van De Morgen rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar info@demorgen.be.
© 2019 MEDIALAAN nv - alle rechten voorbehouden