Dinsdag 27/07/2021

Wonen

Eerst huren, daarna kopen: 'hamsterhuren' zit in de lift

Uw droomwoning? Waarom niet huren? Beeld Eddy Vangroenderbeek
Uw droomwoning? Waarom niet huren?Beeld Eddy Vangroenderbeek

Het concept van hamsterhuren – huren met een koopoptie – zit stevig in de lift, met wachtlijsten tot gevolg. Een slimme formule, of zitten er ook addertjes onder het gras?

Wat is hamsterhuren?

Hamsterhuren is een formule waarbij iemand via een vastgoedontwikkelaar een nieuwbouwwoning huurt met een koopoptie. De betaalde huur kan na enkele jaren – afhankelijk van het contract – worden omgezet in kapitaal, waarmee het eerste deel van de aankoop gefinancierd wordt.

De formule is vooral geschikt voor jonge gezinnen of alleenstaanden die moeite hebben om het nodige startkapitaal bijeen te krijgen om een nieuwe woning te kopen. Ook al staat de woonrente bijzonder laag, de prijs van een nieuwbouwwoning loopt hoog op. Koppel daaraan de eis van de Nationale Bank van België om de toekenningsvoorwaarden voor hypothecaire leningen te verstrengen – kandidaat-kopers moeten een deel van het bedrag zelf inbrengen – en je begrijpt waarom er naar alternatieven gezocht wordt.

Is het een nieuwe formule?

Hamsterhuren is een relatief jong begrip. Er bestond al zoiets als huurkoop, waarbij je de woning meteen aankoopt en de mogelijkheid krijgt om de aankoopsom deels later en/of in schijven te betalen. Onder de naam Rent to Buy, vorig jaar in de markt gezet door Dewaele Vastgoedgroep uit West-Vlaanderen, bestaat een soortgelijk systeem. De krijtlijnen zijn daarbij vaak dezelfde, maar de modaliteiten kunnen verschillen.

De term hamsterhuren werd bedacht door Gilen Woonprojecten. Die promotor uit Sint-Truiden zette de formule vorig jaar op en kan de aanvragen naar eigen zeggen niet volgen. Honderd kandidaat-kopers staan op de wachtlijst, zegt Laurens Gilen in Het Belang van Limburg. Sarah De Geest van Dewaele Vastgoedgroep merkt op dat ook bij hen de vraag groter is dan het aanbod.

Hoe werkt het concreet?

Bij hamsterhuren sluit je een huurcontract én een koopoptie met een vastgoedontwikkelaar. Zolang je huurt, word je ook als huurder bekeken. Gaat de verwarmingsketel stuk, dan draait de eigenaar op voor de kosten. Je hebt immers geen koopovereenkomst gesloten, enkel een aankoopoptie. Er zit wel een begrenzing op het systeem: je moet binnen tien jaar een beslissing nemen. Na die periode kun je niet meer kopen. En de ingebrachte huur mag maximaal vijf jaar bedragen.

Een praktijkvoorbeeld: wie een huis van 290.000 euro koopt en eerst vijf jaar lang 950 euro huur per maand betaalt, mag bij een eventuele aankoop 57.000 euro in mindering brengen van de aankoopsom. Er rest dus nog 233.000 euro.

Een goede formule of zijn er angels?

De Commissie Wonen van het Vlaams Parlement heeft zich over de formule gebogen en ziet er geen graten in. Maar woonexperts waarschuwen goed uit te kijken. De rente op het hypothecair krediet is vandaag laag. Maar wat over vijf jaar, als je van plan bent dan een woonkrediet aan te gaan?

Voorts moet je je goed bewust zijn van de details en de modaliteiten van het specifieke contract. Fiscaal expert Michel Maus waarschuwt. "De fiscaliteit is hopeloos verouderd en is niet mee met zulke nieuwe woonvormen." Zo kan de huurprijs bij dergelijke constructies boven de gemiddelde huurprijs liggen. "Omdat het nieuwbouwwoningen zijn, is 21 procent btw op de aankoopsom verschuldigd. In principe betaalt de koper de btw. Maar zolang die het huis huurt, moet de ontwikkelaar dat voor zijn rekening nemen. Dat kan doorgerekend worden in de huurprijs."

Als iemand de woning pas later koopt, zijn in principe ook registratierechten verschuldigd. "Die registratierechten gelden op de volledige waarde van de woning. De reeds betaalde huur wordt dus niet in mindering gebracht voor de registratierechten. Tot slot moet je ook het gederfde fiscale voordeel meetellen: een woonkrediet kun je fiscaal in mindering brengen, huurgelden niet", zegt Maus.

Het is voor alle partijen belangrijk om goed te weten waar ze voor staan en de contractuele rechten en plichten heel transparant te maken, zegt Sarah De Geest. "Bij de Rent to Buy-formule wordt bij aanvang de aankoopprijs vastgelegd voor een termijn van hoogstens drie jaar. Net om eventuele verrassingen met de btw en de registratierechten te vermijden." Ze merkt op dat de formule een groot succes kan zijn, gezien de groeiende vraag uit de markt.

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234