Vrijdag 27/05/2022

Een andere kijk op Uplace

"Als Uplace bezoekers afsnoept van Leuven of Mechelen, is dat dan 'teloorgang', of is het concurrentie?", vraagt Gino Van Ossel, professor retail & trade marketing van Vlerick Management School, zich af. Hij schreef deze bijdrage in eigen naam.

PE Author

Grootschalige vastgoedontwikkelingen zoals Uplace initiëren de teloorgang van de stad. Ze tasten de bestaande levendige handelskernen aan en de zelfstandige handel komt in de verdrukking. Trouwens, de Amerikanen zijn die megashoppingcenters beu. En ook bij ons wijst niets erop dat de Vlaming er warm voor loopt." Het zijn gekende argumenten tegen het winkel- en kantoorcomplex dat bij het viaduct van Machelen zou worden gebouwd. Maar hoe valabel zijn die argumenten? Richten de tegenstanders hun argumenten wel tegen de juiste vijand? De nodige nuancering is op zijn plaats.

Als stadsbewoner onderschrijf ik volledig dat de steden de toekomst hebben. En Vlaamse steden leveren fantastische inspanningen om wonen/werken/winkelen te integreren. Met succes. Eigen onderzoek geeft aan dat de Vlaming graag in steden gaat winkelen, en dat hij ook denkt dat vaker te gaan doen. Bovendien zit het aantal stadsbewoners weer in de lift, niet alleen migranten, maar ook om alleenstaanden en tweeverdieners uit de middenklasse.

Eén groot probleem echter: zodra de middenklassers kinderen krijgen, willen ze in het groen gaan leven. Waarna ze dagelijks in file staan om in de stad te gaan werken. Waarna kantoren zich in de stadsrand gaan vestigen. En waarna baanwinkels, retailparken en shopping centers hen naar de periferie volgen.

Shoppingcenters en baanwinkels initiëren de teloorgang van de stad niet. Ze zijn het gevolg van de stadsvlucht van de middenklassers.

Versterken zij dan de stad? Natuurlijk niet. Dat moeten de steden zelf doen. Neem nu Leuven (of Mechelen of...): een stad die een verkeersluw centrum in een historisch kader weet te stofferen met een ruim winkelaanbod en veel horeca. Giet daarover de nodige city marketing en evenementen: en zie waarom de stad bloeit als winkelstad. Daarom doet de handel het goed in onze centrumsteden. Daarom moeten ze vol zelfvertrouwen de concurrentie aangaan met die buitenstedelijke shopping centers.

Zo heeft Wijnegem Antwerpen niet belet om zich te ontwikkelen tot een heel aantrekkelijke modestad, die in de winkelstraten ondertussen even hoge huurprijzen scoort als Brussel. Is Uplace dan een doodgeboren kind? Want niemand loopt toch warm voor zo'n mega shopping center. Hoezo: niemand? Wijnegem trekt jaarlijks 10 miljoen bezoekers. 43 procent van de Vlamingen gaat naar shopping centers buiten of aan de rand van de stad. Van hen trekt een vijfde jaarlijks naar Wijnegem. De consument weet waarom: het is vlotter bereikbaar, je kan er goedkoper parkeren, je bent beschut tegen slecht weer en je voelt je er veiliger.

Maar als het écht gezellig moet zijn, dan gaan we naar de stad. Dus als Uplace bezoekers afsnoept van Leuven of Mechelen, is dat dan 'teloorgang'. Of is het concurrentie? Enkele procenten minder bezoekers leidt hooguit tot wat lagere huurgelden in het stadscentrum. Niet tot leegstand, en niet tot verloedering. H&M en Zara zullen heus niet vertrekken. Dus steden: toon ambitie en ga de concurrentiestrijd aan!

Nabijheidsfunctie
Maar de kleine zelfstandige dan? In de grote steden is hij al lang uit de beste winkelstraten verdreven. Grote shoppingcenters daarentegen proberen hun aantrekkelijkheid te verhogen door unieke winkels te huisvesten. Daarvoor komen ze vaak uit bij zelfstandige ondernemers. Ga maar na: je vindt meer zelfstandige winkeliers in Wijnegem dan op de Meir.

En in de kleinere steden en gemeenten? Neem nu Grimbergen, een gezellige buurgemeente van Machelen. De Grimbergenaar die wil gaan shoppen, trekt nu al naar een grote stad (of Woluwe Shopping Center?), waar hij meer keuze vindt. De handelskern is gewoon te klein om echt 'shoppen' toe te laten. Het is alsof Grimbergen zich zou verzetten tegen het vergroten van het stadion van Anderlecht omdat het de lokale voetbalclub supporters zou kosten.

Neen, kleinere handelskernen hebben vooral een nabijheidsfunctie: wie snel iets nodig heeft, wil dat in de eigen gemeente kunnen kopen. Als de zelfstandige handel in zo'n centrum teloor gaat, dan is het vaak vooral door de overvloed aan baanwinkels.

Moeten we dan allemaal de polonaise dansen als Uplace er komt? 57 procent van de mensen heeft het niet voor shoppingcenters buiten de stad. Dus niet iedereen zal mee dansen.

En de overigen? Dat zal afhangen van de ontsluiting het complex, want consumenten weten shoppingcenters vooral te smaken omdat je er makkelijker kan komen dan in het stadscentrum. En dat is meteen de grote paradox: tegenstanders stellen de mobiliteit rondom Uplace in vraag. Als zij gelijk hebben, dan zal de consument afhaken. Zodat het mobiliteitsprobleem zich uiteindelijk niet zal stellen.

Dé hamvraag is dus wie het bij het rechte eind heeft in dat mobiliteitsdebat? Eerlijk: ik weet het niet. Ik beperk me tot mijn eigen vakgebied: het winkelgedrag. Het is dezer dagen al een voltijdse dagtaak om toe te lichten waarom consumenten in ons land wel warm lopen voor grote shoppingcenters.

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234