Dinsdag 19/10/2021

AnalyseWonen

‘Dit is eigenlijk een belastingverhoging’: experts over het nieuwe systeem van registratierechten

null Beeld Vijselaar & Sixma
Beeld Vijselaar & Sixma

De Vlaamse regering kondigde gisteren aan de registratierechten op een eerste, eigen woning vanaf volgend jaar te verlagen van 6 naar 3 procent. De aankoop van een tweede woning wordt dan weer duurder. Is dit nu goed nieuws voor de woningmarkt? Of gaat het eerder om een vergiftigd geschenk? We bundelden enkele reacties van experts terzake.

Is dit nu een belastingverlaging of -verhoging?

BIJ VTM Nieuws stelde expert Paul D’Hoore het gisteren als volgt: “Er wordt een belastingverhoging ingevoerd die wordt vermomd als belastingverlaging. Het tarief gaat in het algemeen van 10 naar 12 procent. Als uitzondering, voor iemand die een eerste en enige woning aankoopt, gaat het van 6 naar 3 procent. Iedereen kijkt naar een verlaging, maar eigenlijk gaat het om een verhoging.”

Daar is Michel Maus, professor fiscaal recht aan de VUB, het niet mee eens. “Globaal streeft de Vlaamse regering naar een evenwicht, dus volgens mij is het eerder een verschuiving naar meer fiscaliteit op tweede verblijven en opbrengsteigendommen”, zegt hij in een gesprek met De Morgen.

Een ‘eerste en enige’ woning moet je volgens Maus immers niet te eng interpreteren. Stel : een jong koppel kocht vijf jaar geleden een kleine starterswoning. Intussen hebben ze twee kinderen gekregen en willen ze hun huidige woning verruilen voor een ruimere gezinswoning. Als ze hun huidige woonst verkopen binnen het jaar na de aankoop van de nieuwe woning, kunnen ook zij genieten van het nieuwe tarief van 3 procent, aldus Maus.

Hoe zit het eigenlijk met nieuwbouw?

Waar Maus wel vragen bij heeft, is het oplopende fiscale verschil tussen de aankoop van een bestaande woning en nieuwbouw. “Op een nieuwbouwwoning betaal je geen registratierechten, maar wel 21 procent btw”, legt hij uit. In het nieuwe systeem krijg je zo een verschil van 18 procent.

“Dat kan zelfs oplopen tot 20 procent als je gaat voor energetisch renoveren, aangezien je dan maar 1 procent registratierechten betaalt.” Maus acht de kans groot dat hierdoor minder mensen zullen bouwen, en meer gaan renoveren. “Ik stel me dan wel de ecologische vraag wat nu beter is.”

Wat met de woningprijzen?

D’Hoore denkt niet dat de regeling een invloed zal hebben op de woningprijzen. “De regering heeft ook gezegd dat het niet de bedoeling is om in te grijpen in de markt”, gaat hij verder. “Je kan niet lenen voor registratierechten bij de bank. De regering wil dat verlagen en het op die manier makkelijker maken om met een lager gespaard bedrag toch een huis te kunnen kopen. De markt reageert op lage rentes en op wat er op de markt beschikbaar is”.

Ook Maus ziet de woningprijzen nog niet meteen dalen. “Ik geloof niet dat dit de oververhitting van de markt zal tegengaan.” Wel integendeel. Hij verwijst naar de afgeschafte woonbonus. “Dat was een fiscaal voordeel dat als neveneffect had dat de prijzen stegen. Maar nu die bonus is afgeschaft, merk je maar weinig effect. De prijzen blijven maar stijgen. Als dat de logica was, dan vind ik het vreemd dat de regering teruggrijpt naar een fiscaal voordeel om een eerste woning te kunnen aankopen. Als je diezelfde wetmatigheid volgt, gaat de vraag stijgen, waardoor je opnieuw met stijgende woningprijzen zal te maken hebben.”

Zullen minder mensen nu voor een tweede verblijf of opbrengsteigendom kiezen?

Maus denkt niet dat de verhoging van 10 naar 12 procent mensen die op zoek zijn naar een tweede verblijf zal afremmen. Hij wijst op een “ontsnapppingsroute”: de zogenoemde patrimoniumvennootschappen. In zo’n vennootschap kan je onder andere een tweede verblijf onderbrengen. “Als je dan verkoopt, dan verkoop je aandelen. En daar is geen belasting op. De vraag naar onroerend goed in patrimoniumvennootschappen zal toenemen. de regering zal toch rekening moeten houden met die ontsnappingsroute.”

Zal dit een effect hebben op de huurprijzen?

Ook de huurprijzen zouden volgens professor Maus verder de hoogte in kunnen gaan. Aangezien opbrengsteigendom duurder wordt (van 10 naar 12 procent), verwacht hij dat heel wat eigenaars die meerkost zullen doorrekenen aan hun huurders. Met stijgende huurprijzen als gevolg.

Wacht u dan beter nog even met die aankoop?

Dit alles hoeft volgens D’Hoore niet te betekenen dat je de zoektocht naar een huis nu op pauze moet zetten als je van de lagere registratierechten wil genieten. In veel gevallen kan een “verkoopovereenkomst” een uitweg bieden.

“Standaard staat erin dat je binnen de vier maanden bij de notaris moet langsgaan. Dat is het moment waarop er betaald moet worden. Je kunt als koper-verkoper onderling afspreken om te wachten tot na 1 januari. Je moet het daarover eens zijn natuurlijk. Als je een verkoper hebt die snel zijn centen nodig heeft, dan is het misschien moeilijk. Maar in het algemeen denk ik dat de mensen elkaar wel zullen begrijpen.”

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234