Zondag 27/11/2022

OnderzoekHet Grote Woonrapport

De slechtste (en beste) Vlaamse gemeente om te wonen: ‘Slechtste? Wij zijn juist superaantrekkelijk en heel gegeerd’

Het Limburgse Kinrooi prijkt helemaal bovenaan het Grote Woonrapport van 'De Morgen'. Beeld Tim Dirven
Het Limburgse Kinrooi prijkt helemaal bovenaan het Grote Woonrapport van 'De Morgen'.Beeld Tim Dirven

Leven als God in Vlaanderen? In Kinrooi kom je in de buurt. In Drogenbos wil je zeker niét gedomicilieerd staan. Maar wat met de stad? De Morgen ploos talloze statistieken uit voor Het grote woonrapport en vond het antwoord op de vraag: welke Vlaamse ­gemeente is het best en het slechtst om in te wonen?

Dimitri Thijskens & Cathy Galle

Welke score krijgt uw gemeente?

Hoe goed scoort uw gemeente in ‘Het grote woonrapport’ van De Morgen? Zoek het hier op

Kinrooi is koning der Vlaamse gemeenten

“Kijk daar. Dat zijn nog erfenissen uit het verleden.” Wim Rutten (cd&v), waarnemend burgemeester van het Limburgse Kinrooi, wijst naar een woning die helemaal geïsoleerd staat te midden van de maïsvelden. Het is met een verrekijker zoeken naar een ander huis in de omtrek. Het grondgebied van zijn gemeente is bezaaid met eenzame eengezinswoningen. Je merkt het ook meteen als je de vier deelgemeenten – Kinrooi, Kessenich, Molenbeersel en Ophoven – doorkruist: overal verkavelingen die gespreid liggen over de volledige oppervlakte van 55 vierkante kilometer.

Een waar drama voor de ruimtelijke ordening en de mobiliteit, weten ook de inwoners. Gert Frenssen (30) woont in Kinrooi, maar werkt bij Coca-Cola in Antwerpen. Voor de coronacrisis en het telewerken ging hij elke dag heen en weer, anderhalf uur enkele reis. Mobiliteit is inderdaad een probleem, vindt hij. Je staat vanuit Kinrooi sneller in Nederland en Duitsland dan in de Limburgse hoofdstad Hasselt. Met de bus naar Hasselt ben je al snel anderhalf uur onderweg. En een treinstation of autosnelweg zijn in geen velden of wegen te bekennen. Naar Brussel heen en terug zit je net geen zes uur in bus en trein. Zonder auto ben je hier niets. “Een paar keer per jaar moet ik voor het werk in Brussel zijn”, zegt Frenssen. “Het is al gebeurd dat ik dan beslis er te blijven slapen.”

En toch prijkt uitgerekend Kinrooi helemaal bovenaan in ons Grote Woonrapport, een ranking van de driehonderd Vlaamse gemeenten die we maakten op basis van vijftig parameters over wonen. Daarin kijken we niet alleen naar ruimtelijke ordening, maar ook naar betaalbaarheid en kwaliteit van woningen, andere omgevingsfactoren én de aanwezigheid van voldoende sociale woningen (zie methodologie). Op die andere parameters scoort Kinrooi net wél bijzonder goed.

Vooral de kwaliteit van de woningen blijkt hier voortreffelijk. Zowel op het vlak van EPC-scores (de waarde die de energiezuinigheid van een woning aangeeft) als op het vlak van EPB (dat aangeeft hoe goed een woning scoort op vlak van ventilatie en isolatie) zit Kinrooi bij de beste gemeenten van Vlaanderen. “Waaraan dat ligt? Mensen bouwen hier vaak nog zelf hun huis en laten dat niet over aan aannemers. ­Mogelijk speelt dat een rol”, zegt burgemeester Rutten. “In de jaren 1960 en 70 bakten veel mensen zelfs nog hun eigen stenen. Wat je zelf doet, doe je wellicht beter.”

De burgemeester heeft nog een andere ­verklaring waarom zijn gemeente het globaal gezien goed doet op het vlak van wonen. “Wij proberen voor onze mensen te zorgen van de geboorte tot het graf”, klinkt het. Dat vertaalt zich in de verkoop van grond die de gemeente tegen betaalbare prijzen ter beschikking stelt. ­Kinrooi zit qua betaalbaarheid in de top vijftig van alle Vlaamse gemeenten. “Daar zijn wel ­bepaalde voorwaarden aan verbonden. Mensen moeten hier bijvoorbeeld minstens vijf jaar ­wonen en heel snel aan een woonproject beginnen. We willen niet dat er met deze gronden gespeculeerd wordt.”

Ook wat betreft zijn sociaal woonbeleid scoort Kinrooi erg goed: het staat op de dertigste plaats van de driehonderd Vlaamse gemeenten. Doorgaans zijn het vooral de steden die een inspanning doen om aan de lokale nood aan sociale woningen te voldoen. Bij plattelandsgemeenten als Kinrooi is dat eerlijk uitzonderlijk.

“Wij vinden het de taak van een gemeente om ook voor de minder gegoeden te zorgen”, zegt Rutten. “Wij hebben ook nog ons eigen OCMW-rusthuis. Keerzijde van de medaille is dat wij als gemeente heel wat uitgaven doen, maar dat de inkomsten eerder gering zijn. Juist door de betaalbare huizenprijzen halen we niet zoveel op aan onroerende voorheffing. En de gemeentebelasting ligt met 6 procent ook bij de laagste van Vlaanderen. Dat willen we graag zo houden. Daarom zetten we in op toerisme en willen we een belasting heffen op de overnachtingen.”

Kinrooi is niet de enige Limburgse gemeente die een goed evenwicht heeft gevonden tussen betaalbaarheid, kwaliteit en sociaal woon­beleid. Naast Kinrooi staan er in onze top tien nog eens zeven andere.

Professor Michael Ryckewaert, docent stedenbouwgeschiedenis aan de VUB, is niet helemaal verbaasd over het goede resultaat van de Limburgse gemeenten. “De woningen zijn er gemiddeld genomen van recentere datum. Nieuwere woningen betekent ook een betere kwaliteit. Het heeft er veel mee te maken dat de industrialisatie in Limburg en de demografische ontwikkeling met verstedelijking veel later op gang gekomen zijn, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de regio’s Gent, Antwerpen, Brussel, Aalst of Kortrijk. Daar begon dat proces vaak al in de negentiende eeuw. In Limburg hebben zich vooral na de Tweede Wereldoorlog veel nieuwe industrieën ontwikkeld, die werk­nemers naar daar gelokt hebben.”

Dat verklaart ook het grote verschil in ons onderzoek tussen de perifere gebieden West- Vlaanderen en Limburg. Vooral de kwaliteit van de West-Vlaamse woningen laat te wensen over. “In West-Vlaanderen is er een oud patrimonium”, zegt Ryckewaert. “En ook de renovatiegolf komt er maar heel traag op gang. Je hebt daar nog heel veel woningen uit het begin van de twintigste eeuw die slecht geïsoleerd zijn. En bovendien is de ruimte vaak wat beperkter, waardoor het moeilijk is om alle voorzieningen in te richten.”

Niet dat we nu met z’n allen naar Limburg moeten verhuizen. Met onze ranking van gemeenten op het vlak van wonen geven we geen waardeoordeel over ons woonmodel. We tonen alleen wat de huidige situatie is. En die is ook in Limburg zeker voor verbetering vatbaar. De ruimtelijke ordening op orde krijgen, is daarbij een no-brainer. “Vroeger kon iedereen overal een lapje grond kopen”, zegt Rutten. “Dat werd als het ware op een bierviltje gekrabbeld door de burgemeester. Mensen wonen hier nu dus veel te ver uit elkaar, en ook veel te ruim.”

Hij moet zelf ook in de spiegel kijken, vindt hij. Want ook hij woont, nu de kinderen het huis uit zijn, samen met zijn vrouw op een lap grond van zeventien are. “Dat is niet meer van deze tijd”, geeft hij toe.

Het is een fenomeen dat heel Limburg treft: de vergrijzing slaat ook hier genadeloos toe. En door het feit dat de woningen ver uit elkaar liggen, zorgt dat op het vlak van ouderenzorg voor een gigantische uitdaging. Want iedereen wil graag zo lang mogelijk in zijn eigen huis blijven wonen.

Aan die ruimtelijke ordening wordt wel volop gewerkt. Rutten: “Bij alle projecten die we nu in Kinrooi uitvoeren, hebben we beslist om meer te gaan bouwen rond de kerktoren, met onder andere ook specifieke bejaardenwoningen.”

Voor Gert Frenssen is het nooit een optie geweest elders te wonen. “Ik ben hier geboren, mijn vriendin ook. Na mijn studies heb ik me wel de vraag gesteld of ik misschien zou verhuizen voor mijn werk. Neen dus. Als het niet te combineren zou zijn, zou ik kiezen voor Kinrooi en veranderen van job. We hebben hier onze vrienden, ik zit hier in de fanfare en we hebben niet lang moeten zoeken om een betaalbare vrijstaande woning te kunnen kopen. We zijn hier echt wel honkvast.”

Drogenbos: is het hier echt zo slecht?

Een grijze, langgerekte strook vol huizen, weinig groen, geen echt centrum of dorpsplein. Het voelt wat claustrofobisch aan om door Drogenbos te rijden. De gemeente in de Vlaamse Rand rond Brussel heeft de twijfelachtige eer om helemaal onderaan de ranking te bengelen.

“Hier wonen tegenwoordig vooral Franstaligen”, zegt Maurice, een oudere man die de stoep staat te vegen voor zijn huis in de Beersellaan. Zelf woont hij hier al zijn hele leven en hij zag de gemeente in de loop van de jaren almaar meer verfransen. Vooral door welgestelde Brusselaars, die de hoofdstad ontvluchten omdat de prijzen daar nog meer de pan uitswingen dan hier.

Zelf vindt hij al die Franstaligen in zijn geboortedorp niet echt een probleem. Van hem mag iedereen die dat wil in Drogenbos wonen. En in tegenstelling tot andere faciliteitengemeenten in de Vlaamse Rand probeert het bestuur hier altijd zoveel mogelijk de communautaire rust te bewaren. Nu wil men ook het dorpscentrum in een nieuw kleedje steken. Er komt een nieuw ontmoetingscentrum, een woonproject en een centrumplein. Daarvoor moest de trots van Drogenbos, het volkscafé Oud Drogenbos, wel tegen de vlakte. In deze bruine kroeg nam Stromae, een kind van de streek, in 2009 de videoclip voor ‘Alors on ­danse’ op.

Volgens Maurice is het hier goed toeven, in zijn Drogenbos. “Vraag maar eens rond. De mensen die hier wonen, wonen hier best graag.”

Dat de inwoners, ondanks de lage woonscore in ons onderzoek, er graag wonen, blijkt te kloppen. In de Gemeentemonitor, een onderzoek van de Vlaamse Gemeenschap waarin allerhande data verzameld worden per gemeente, staat dat 76 procent van de inwoners zegt tevreden te zijn. Al is het vertrouwen in het bestuur met slechts 41 procent wel ondermaats. En slechts 42 procent van de inwoners is tevreden over het sociaal weefsel in de gemeente. Dat weefsel is er inderdaad nauwelijks, beaamt Maurice. “Maar dat hangt ook af van wat je zoekt. De meeste mensen hier werken of lopen school in Brussel. Ook een groot deel van hun sociale leven speelt zich daar af. Drogenbos is eigenlijk voor de meeste mensen niet meer dan een slaapdorp.”

Wel een duur slaapdorp, want op het vlak van betaalbaarheid scoort de gemeente slecht. En ondanks de hoge nood is hier slechts 5,9 procent van de woningen bestemd als sociale woningen. “Het is nooit diepgaand onderzocht, maar er wordt vaak aangehaald dat dat een gevolg is van de institutionele context van ons land”, geeft professor Ryckewaert aan. “In de Vlaamse Rand was er angst voor een beleid dat meer armere Brusselaars zou aantrekken en zo voor een verfransing zou zorgen. Daarom heeft men geprobeerd om hoogbouw in de Brusselse rand sterk te weren. Zo krijg je nu heel veel dure woningen die onbetaalbaar zijn voor de man in de straat.”

Drogenbos. Beeld Tim Dirven
Drogenbos.Beeld Tim Dirven

Drogenbos is daarmee symptomatisch voor de volledige Brusselse Rand: bij de tien slechtst scorende gemeenten in ons onderzoek liggen er zes in de Brusselse Rand. Telkens hetzelfde patroon: dure woningen van inferieure kwaliteit.

De verfransing tegenhouden is in Drogenbos niet gelukt, de armen weghouden wel. Volgens burgemeester Alexis Calmeyn (Drogenbos plus-LB), zelf vastgoedmakelaar van opleiding, is er echter geen probleem in zijn gemeente. “Ja, de woningprijzen liggen hier hoog. En ja, jonge gezinnen die hier willen wonen, hebben het moeilijk. Maar alles wat hier te koop gesteld wordt, raakt ook verkocht. Dat lijkt me toch positief, niet?”

Burgemeester Calmeyn is er niet mee opgezet dat Drogenbos onderaan bungelt. Hier betaal je volgens onze data gemiddeld genomen heel veel voor een woning van slechte kwaliteit. Maar volgens de burgemeester is zijn gemeente juist “superaantrekkelijk”. “We zijn heel gegeerd”, reageert Calmeyn. “We merken dat veel mensen uit Brussel hier huizen of appartementen kopen of huren. En de woonkwaliteit is bij ons wél goed. Bijna elk huis of appartement heeft hier een tuintje of terras. Bovendien hebben we goed uitgebouwd openbaar vervoer en veel warenhuizen. En als faciliteitengemeente hebben we ook twee schooltjes: een Nederlandstalig en een Franstalig. Ik zie dus het probleem niet.”

En toch scoort Drogenbos vooral op omgevingsfactoren heel slecht. Zo woont de helft van de bevolking in potentieel overstromingsgebied, geen enkele Vlaamse gemeente doet slechter. De reden ligt voor de hand: verharding. Met een bebouwde oppervlakte van 86 procent doet geen enkele Vlaamse gemeente slechter, het gemiddelde is 29 procent.

En dat de helft van zijn inwoners in potentieel overstromingsgebied woont, wil de burgemeester ook graag even relativeren. Hij is er al 18 jaar burgemeester en heeft nog nooit een echte overstroming meegemaakt. “Dat is misschien zo op een kaart, maar in de realiteit is hier niets aan de hand, hoor. Ik weet maar van één keer ­wateroverlast, maar dat kwam omdat een rivier overstroomde in het hoger gelegen Linkebeek.”

Speeltuin voor de rijken: steden krijgen een slecht rapport

“U mag de centrumsteden niet vergelijken met plattelandsgemeenten. Dat is appelen met ­peren vergelijken.” Het was een veel gehoorde kritiek van – voornamelijk stedelijke – burgemeesters op ons rapport. En gelijk hebben ze. De context in de steden is anders dan op het platteland, met veel bewoners, weinig open ruimte en vaak ook een verouderd patrimonium. Centrumsteden zijn eigenlijk gedoemd om onderaan te bungelen in zo’n algemene ranking, ondanks alle inspanningen die ze doen voor hun woonbeleid.

Genk staat als ‘beste’ centrumstad pas op de 189ste plaats en heeft dat vooral te danken aan het uitgebreide aanbod aan sociale woningen. Voor Antwerpen moeten we zelfs naar de 298ste plaats scrollen. De situatie is in Antwerpen, samen met Gent (plaats 268) en Leuven (270) zelfs precair te noemen. Onder druk van heel wat hogeropgeleiden die er willen wonen, zijn de de woningprijzen in die universiteitssteden fel gestegen, waardoor mensen met lagere inkomens uit de markt worden geduwd. Voor hen wordt het steeds moeilijker om nog een betaalbaar koop- of huurhuis te vinden.

Leuven. Beeld Tim Dirven
Leuven.Beeld Tim Dirven

In de steden loopt wel meer mank, zegt Frank Vastmans, woningmarkteconoom aan de KU Leuven. “Een van de normale processen op de woningmarkt is filtering: naarmate de woningvoorraad veroudert, worden die woningen goedkoper verkocht of verhuurd, waardoor ze beschikbaar worden voor huishoudens met een lager inkomen dan dat van de oorspronkelijke bewoners.”

Filtering zou er dus in principe moeten voor zorgen dat er een betaalbaar aanbod is voor lagere inkomens. Vastmans: “Maar in de centrumsteden worden die huizen in grote mate opgekocht door goedverdienende eigenaars, die ze vervolgens renoveren.”

Er wordt nog wel gebouwd in die steden, maar die woningen zijn niet bedoeld voor de mensen die er het meest nood aan hebben, meent Hugo Beersmans, voormalig administrateur-generaal van Wonen Vlaanderen. “Ze worden dikwijls gebruikt als tweede woning, om te verhuren als Airbnb of gewoon om leeg te laten staan in afwachting dat het ooit van pas komt.”

De hoogste inkomens worden in de steden over het algemeen goed bediend met allerlei nieuwe en dure projecten, meent professor ­Ryckewaert. Maar zowel de middenklasse als de onderste laag van de bevolking komt er moeilijk aan haar trekken. “Voor de middenklasse is er in België altijd de uitwijkmogelijkheid geweest van de periferie, waar er overal verkavelingen kwamen om iedereen toch zijn eigen betaalbare stulpje te gunnen. De middenklassers worden met andere woorden verdreven naar het platteland. De lagere klasse wordt eigenlijk aan haar lot overgelaten omdat er te weinig aan sociale woningbouw wordt gedaan.”

Binnen die klasse zijn vooral zestigplussers een bijzonder kwetsbare groep. “Terwijl hun leeftijdsgenoten-eigenaars hun woning intussen afbetaald hebben en dus veel minder woonkosten hebben, vallen de oudere huurders terug op een pensioen dat heel wat lager ligt dan hun actief inkomen”, stelt Sien Winters, onderzoeksleider Wonen bij het HIVA-Onderzoeks­instituut voor Arbeid en Samenleving (KU Leuven) en coördinator van het Steunpunt Wonen, waarin experts uit alle Vlaamse universiteiten samenzitten. “Daardoor beslaat voor die groep de huur plots een groter deel van hun besteedbaar inkomen.”

Kinrooi. Beeld Tim Dirven
Kinrooi.Beeld Tim Dirven

Uit onze data blijkt dat de helft van alle sociale woningen betrokken wordt door zestigplussers. En hun aandeel neemt elk jaar toe. Maar bejaarde huurders die niet op de sociale huurmarkt terechtkunnen, zijn helemaal de pineut, stelt Pascal De Decker, socioloog en ruimtelijk planner aan de KU Leuven. Hij schreef een boek over hoe bejaarde huurders op de private markt vaak moeten bijklussen als wc-dame of oppas om hun kosten te kunnen betalen. “Die groep zit in de grootste woonnood, ook omdat er geen uitzicht is op een oplossing”, meent hij.

Alle specialisten zijn het erover eens dat er best een einde komt aan de suburbanisering in Vlaanderen en dat de steden meer moeten worden uitgebouwd. Maar dan moeten we er dus in slagen om die steden hoger te krijgen in rankings als deze.

Er is een paradigmashift nodig, zegt professor Ryckewaert. “Er is een enorme spagaat tussen de onderkant en de bovenkant van de woonmarkt in de steden. Jullie onderzoek zou eigenlijk een appel moeten zijn aan de Vlaamse en de stedelijke overheden om nu echt eens in te zetten op een coherent woonbeleid en de scheefgroei te corrigeren. De bovenkant en de onderkant moeten dichter bij elkaar gebracht worden.”

Het grote woonrapport

Hoort uw gemeente bij de beste van Vlaanderen? In Het grote woonrapport brengt De Morgen voor het eerst de huidige woonsituatie per gemeente in kaart, aan de hand van tal van interessante parameters.

Voor u uitgelegd. Via de woonscore willen we een genuanceerd beeld geven van waar het goed en betaalbaar is om te wonen voor iedereen. Lees welke methode we daarbij gevolgd hebben.

De gedachte. ‘In de huidige energiecrisis kan het dak boven ons hoofd ook het verschil maken tussen in armoede terechtkomen of niet. De impact van wonen op ons leven is dus enorm.’ Lees waarom journalisten Cathy Galle en Dimitri Thijskens ‘Het grote woonrapport’ gemaakt hebben.

Zo gingen we te werk

De afgelopen jaren doken regelmatig verhalen op over onze woningmarkt. De nadruk lag bijna altijd op de stijgende woningprijzen en het compleet onbetaalbaar worden van huizen en appartementen. Die verhalen veroorzaakten bij veel mensen doorgaans ook een paniekgevoel. Gaan we nog wel een huis kunnen kopen? En wat met onze kinderen, zullen zij het redden?

Maar die prijzen alleen tonen maar een deel van de werkelijkheid. Wij vergeleken de woonsituatie in alle driehonderd Vlaamse gemeenten op basis van vijftig woonindicatoren. We keken niet alleen naar de prijzen, maar onder meer ook naar de kwaliteit van woningen, de toegankelijkheid ervan en de omgeving waarin ze staan. Welke energiescores hebben ze? Hoeveel procent van hun inkomen besteden de inwoners aan wonen? Hoeveel scholen, winkels, voetpaden zijn er in de gemeente? Zijn er voldoende sociale woningen volgens de noden? En hoe tevreden zijn de bewoners zelf? Het zijn maar enkele voorbeelden van factoren die een rol spelen. We haalden de data ook alleen uit officiële databanken en bronnen.

Het resultaat is een ranking van ‘beste’ en ‘slechtste’ woongemeenten. Al zijn die termen wel relatief. Een deel van de tekortkomingen en pluspunten is historisch gegroeid of heeft te maken met de ligging, wat wil zeggen dat gemeentebesturen hier nauwelijks of geen ‘schuld’ dan wel ‘verdienste’ aan hebben. Onze bedoeling is niet om de boodschap te brengen dat we met z’n allen naar Limburg moeten verhuizen. We willen wel een globaal beeld schetsen van de realiteit op dit moment.

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234