Woensdag 06/07/2022

Interview

De hipste makelaars van Vlaanderen over de verhitte vastgoedmarkt: ‘Wie nu in de buurt van de stad een huis met een tuin zoekt, heeft pech’

Isabel De Laet van Immodôme en Philippe Gillis van Ugly: 'We hebben de laatste jaren gekke dingen gezien.' Beeld Wouter Van Vooren
Isabel De Laet van Immodôme en Philippe Gillis van Ugly: 'We hebben de laatste jaren gekke dingen gezien.'Beeld Wouter Van Vooren

Wie dit jaar op huizenjacht trok, duizelde het. Bezoekdagen met 80 (!) kandidaat-kopers, torenhoge vraagprijzen... De Antwerpse vastgoedmakelaars Isabel De Laet en Philippe Gillis over een markt ­onder stoom: ‘Een gedeelde tuin, daar gaat het naartoe.’

Lotte Beckers

‘De tijd dat mensen zelf een ‘te koop’-bord in hun voortuin plantten, is stilaan voorbij”, zegt Philippe Gillis van vastgoedkantoor Ugly. Het zijn boerenjaren voor vastgoedmakelaars geweest. Op bezoekdagen voor gegeerde panden - grote, afgewerkte stadshuizen met een mooie tuin - zagen ze soms wel tachtig kandidaat-kopers opdagen. “Zeker bij panden met een buitenruimte, een tuin of een terras, hebben we de laatste twee jaar gekke dingen gezien. Mensen die achter onze rug proberen de eigenaars te contacteren, of die aan de telefoon met aandrang laten weten dat ze het pand meteen willen kopen, zonder het te hebben gezien. We weigeren dat, maar het gebeurt dat ze het pand bezoeken en het dan toch niet kopen.”

“Ik denk dat mensen nu heel goed beseffen dat het belangrijk is hoe ze wonen”, zegt Isabel De Laet. Zij runt Immodôme, dat zich richt op woningen met een bijzondere architecturale of historische waarde, zoals een loft in een oude fabriek. “Toen ik nog voor een regulier immokantoor werkte”, zegt ze, “was inkopen erg lastig. Ik moest mensen echt overtuigen om via mij hun pand te verkopen. Nu hebben we een reputatie opgebouwd. Mensen komen spontaan naar ons toe.”

Haar doelgroep? “Mensen die houden van esthetiek, en die bereid zijn om iets meer te betalen voor een speciaal pand.”

Ugly is wat minder selectief, hun aanbod varieert van instapklare woningen tot renovatieprojecten. Maar Ugly was wel een van de eerste kantoren die panden inkleedde met een hip tapijt hier en een mooi kader daar, een praktijk die stilaan courant wordt. Gillis: “Toen de sociale media doorbraken, wisten we dat we daar iets mee moesten doen. We zijn gaan experimenteren met professionele fotografie en copywriting. Dat werkte.”

De Laet: “Vijftien jaar geleden stapte je een immokantoor binnen en ging de makelaar met je door de fichebak. Nu gebeurt alles online en via sociale media.”

Wat inmiddels ook veranderd is, zijn de verhoudingen op de markt. Vandaag domineert de verkoper. Gillis: “En die zegt: ik heb een product, en wie ervoor geeft wat ìk wil, die krijgt het. In mijn beginjaren was het omgekeerd. Toen moesten we zelf op zoek naar mensen die eventueel een bod wilden uitbrengen. Vandaag zijn mensen blij dat ze iets kúnnen kopen.

“Die rush op vastgoed was er voor de coronacrisis ook al wel, maar de maatregelen hebben de markt ontwricht. Iedereen zat gevangen in zijn eigen huis en botste op de beperkingen daarvan. Veel mensen die van plan waren om nog een paar jaar te wachten, maakten de klik: het is tijd voor iets anders. Maar het aanbod volgde niet.”

De Laet: “De zestigplussers die geen inwonende kinderen meer hebben en stilaan kleiner wilden wonen, besloten door de corona-onzekerheid te wachten. Ze hebben tijdens de lockdowns genoten van hun groot huis en hun tuin herontdekt. Ondertussen explodeerde de vraag naar meer ruimte. Al die stadsmensen die plots thuis moesten werken - in de living, in de slaapkamer - terwijl er soms ook nog kinderen rondliepen. Dat verschil in vraag en aanbod heeft de prijzen flink omhooggestuwd.”

Het laatste jaar is meermaals gewaarschuwd dat de Belgische huizen overgewaardeerd zijn. De markt is oververhit.

De Laet: “Ik vind dat een overdreven uitspraak.”

Gillis: “De markt is kunstmatig verhit door de coronamaatregelen. Ik heb nog nooit zo’n zomer meegemaakt als na die eerste lockdown. Ik had zelfs geen tijd om daarover na te denken.”

De Laet: “Niemand kon op verlof, dus mensen hadden tijd om een huis te kopen.”

Gillis: “Na de tweede lockdown, toen we weer bezoek mochten krijgen, volgde weer een rush. Die golf is nu stilaan gaan liggen.”

Wie het afgelopen jaar op zoek was naar een huis, heeft dat als heel stresserend ervaren.

Gillis: “Ik begrijp dat het heel frusterend is als je al tien keer naast een huis hebt gegrepen.”

De Laet: “Wie nu in de buurt van de stad een huis met een tuin zoekt, heeft pech. Want dat is wat iederéén wil.”

Wat willen mensen nog, naast buitenruimte?

Gillis: “Woningen waar niet al te veel werk meer aan is, die doen het al langer goed. Zeker bij jonge mensen. Of mensen nog willen verbouwen? Ofwel willen ze het hele huis kunnen strippen en heropbouwen, ofwel willen ze een kant-en-klare woning. Een huis dat half in orde is, daar hebben ze geen zin in.”

De Laet: “Bij ons is binnenruimte belangrijk. Mensen gaan ervan uit dat thuiswerken de komende jaren een blijver is.”

De boodschap dat we kleiner en compacter moeten wonen, pakt niet?

De Laet: “Nee, daar geloof ik niet in. Mensen die echt kiezen voor de binnenstad weten dat kleinere ruimtes erbij horen. Maar al de rest wil een groot huis met een tuin.”

Gillis: “Die extra kamer die als bureau kan dienen, is echt belangrijk. Net zoals een park in de buurt. We hebben onlangs een paar projecten verkocht met een gemeenschappelijk terras, dat werkt ook. Vroeger vond men dat raar, maar zet er een toffe picknicktafel neer en mensen aanvaarden dat.”

Philippe Gillis: ‘Die extra kamer die ook als bureau kan dienen, is echt belangrijk, net als een park in de buurt.’ Beeld Wouter Van Vooren
Philippe Gillis: ‘Die extra kamer die ook als bureau kan dienen, is echt belangrijk, net als een park in de buurt.’Beeld Wouter Van Vooren

De Laet: “Ik denk dat we steeds meer die richting uitgaan: gedeelde tuinen, en uiteindelijk ook gedeelde faciliteiten, zoals een gezamenlijke wasruimte in de kelder.”

Kiezen mensen vooral voor een mooi huis, of kijken ze ook naar de technische aspecten?

Gillis: “De eerste blik is esthetisch. Maar mensen zijn zich toch ook meer bewust van energiezuinigheid. Vroeger waren ze al blij als er een EPC-rapport (Energie Prestatie Certificaat, red.) was, nu kijken ze daar ook daadwerkelijk naar.”

De Laet: “Een woning met een EPC van boven de 500, dat verkoop je toch niet meer zo makkelijk. Je moet op z’n minst een offerte voorzien zodat mensen een idee hebben van hoeveel het kost om dat aan te pakken. Al merk ik dat ons publiek daar minder gevoelig voor is. Ik begrijp dat wel: als je ons historisch patrimonium gaat renoveren volgens de hedendaagse normen, dan blijft er niets meer van over.”

Gillis: “Ik merk dat mensen ons steeds vroeger contacteren, zodat we ze nog kunnen vertellen wat ze best eerst opknappen voordat ze hun pand op de markt zetten. Of om te zeggen dat het de moeite niet is om zelf nog te investeren in pakweg nieuwe ramen.”

Hoe ver gaan jullie in het opsmukken van woningen?

Gillis: “We kunnen vakmannen aanbevelen als dat nodig is, maar ik ga daar zelf niet met een verfborstel staan.”

De Laet: “Bij ons zijn de huizen meestal in orde, alleen lege panden richten we in, anders zijn die moeilijk te verkopen. Zonder meubels heb je als koper geen zicht op de verhoudingen van een ruimte. Wat we wel vaak doen, zijn details toevoegen: een boeket bloemen, wat planten, een tafelkleed. We hebben een kelder vol vazen, potten en lampen.”

In De Tijd zei een styliste dat ze met een investering van 3 à 5 procent van de vraagprijs een meerwaarde van 15 tot 20 procent kon halen, alleen met wat extra aankleding. Is dat nog oké?

Gillis: “Ik vind dat moeilijk te bepalen. Ik ga niet beweren dat wij die woning duurder zullen verkopen dan iemand anders, maar we merken wel dat we met wat aankleding meer reacties krijgen. Daaruit volgen automatisch meer bezoeken en een grotere kans op een mooi bod. Maar wil dat dan zeggen dat het pand meer waard is? In Amerika zijn daar al verschillende onderzoeken naar gebeurd, en die zijn heel uiteenlopend qua resultaten.”

De Laet: “Ze zeggen ook dat je makkelijker verkoopt als je veel kunst aan de muur hangt. Wij denken goed na over onze doelgroep. Een stadsappartement op de derde verdieping, dat ga je niet aan een oma van zeventig verkopen, maar aan jonge mensen. Dan gebruik je andere woorden, zoals ‘cool appartement met hippe badkamer’. ‘Degelijk’ of ‘subliem’, dat is eerder voor een ouder publiek.”

Gillis: “Wij hebben onlangs een huis verkocht dat al 85 jaar in handen van dezelfde familie was: de grootouders hadden er gewoond, daarna de ouders en de kinderen. Qua energie is dat totaal niet in orde, en je gaat dat niet inkleden met hippe meubels, maar als je het verhaal van dat huis vertelt, dan toon je wel de sfeer en het potentieel. Wij sturen kandidaten trouwens nog voor hun bezoek ook alle technische informatie op. En dan is het aan hen om daar kritisch mee om te gaan.”

Zijn jullie als makelaar niet mede verantwoordelijk voor die prijsstijgingen?

Gillis: “Dat wordt vaak gezegd, maar ik stel evengoed het omgekeerde vast. Vaak moeten wij mensen temperen omdat ze zich spiegelen aan de prijs waarmee de buurman zijn huis heeft verkocht. Het is ook niet aan ons om een verkoper na tachtig kandidaten te zeggen dat hij aan een lagere prijs moet verkopen.”

De Laet: “Wat nieuw is, zijn de lage instelprijzen, zoals op de biedingssite Biddit: een huis dat 450.000 euro waard is, wordt dan te koop aangeboden vanaf 200.000 euro. En laat de mensen dan maar komen. Dat vind ik niet correct, zo draai je de mensen een rad voor de ogen. Maar het gebeurt wel dat als we een pittige prijs vragen, er toch dertig, veertig mensen opdagen. Natuurlijk wil de verkoper dan dat al die mensen een bod kunnen doen. We proberen dat proces kort en transparant te houden: iedereen krijgt de kans om het pand te bezoeken en een bod in te dienen.”

Sinds corona is die methode van de gesloten omslag heel courant, maar is het ook transparant? Je weet niet voor welk bedrag een pand verkocht wordt en je krijgt niet de kans om een tweede bod uit te brengen. Het systeem zou ook de prijzen opdrijven.

De Laet: “Sommige mensen vinden het net vervelend om in een opbod te belanden. Wettelijk mag dat niet eens, en je weet ook niet of het wel waar is dat iemand anders je overbiedt.”

Isabel De Laet: ‘De meeste panden worden nog altijd onder of voor de vraagprijs verkocht. Die zotte situaties zijn niet de norm.’ Beeld Wouter Van Vooren
Isabel De Laet: ‘De meeste panden worden nog altijd onder of voor de vraagprijs verkocht. Die zotte situaties zijn niet de norm.’Beeld Wouter Van Vooren

Gillis: “We kiezen zo weinig mogelijk voor de gesloten omslag, maar soms zijn er veertig kandidaten en kan je onmogelijk iedereen twee of drie keer terugbellen. Dan appreciëren mensen het net dat iedereen één kans krijgt. En kies je voor het oude systeem - wie eerst de vraagprijs biedt, die heeft het - dan zijn al die andere mensen die een bezoek hadden ingepland kwaad omdat ze zelfs geen kans hebben gekregen. Het is als makelaar niet makkelijk om het eerlijk te spelen.”

Maar het is wel goed voor jullie commissies?

Gillis: “Vastgoedmakelaars vragen 2 tot 4 procent commissie. Zoveel meer brengt ons dat dus niet op, zeker niet als je weet hoeveel werk daar tegenover staat. Het is niet evident hoor, voor veertig man een bezoekdag regelen volgens de coronamaatregelen. Daarna moet je al die kandidaten opvolgen, sommigen zijn nadien kwaad. Dat is veel miserie voor een beetje meer commissie.”

De Laet: “En voor alle duidelijkheid: de meeste panden worden nog altijd onder of voor de vraagprijs verkocht. Die zotte situaties zijn niet de norm, ook al lijkt het zo.”

Gillis: “Ik merk nu dat mensen niet eens meer komen kijken, omdat ze denken dat wij verwachten dat ze er los over zullen bieden. De situatie is bovendien aan het keren: vraag en aanbod zijn meer in evenwicht aan het komen. De meeste kandidaat-kopers hebben al iets gevonden en de banken worden steeds strenger.”

De Laet: “Je moet die hoge prijzen ook nuanceren. Onze ouders leenden aan 12, 13 procent rente, vandaag is de rentevoet extreem laag. Als je dan 20.000 euro te veel betaalt voor je droomhuis waarin je jezelf de komende twintig jaar ziet wonen, dan is dat relatief.”

Maar kunnen jonge mensen nog iets kopen zonder financiële steun van hun familie?

De Laet: “Heel moeilijk. Mijn man en ik hebben vroeger 110 procent van ons aankoopbedrag geleend omdat we geen geld hadden: registratierechten, notariskosten, alles moesten we lenen. Nu zou ik niet weten hoe je eraan moet beginnen zonder spaarpot van thuis. Stel dat je iets voor 200.000 euro wil kopen - en daarvoor vind je bijna niets meer - dan moet je alle kosten én 20 procent van het aankoopprijs uit eigen zak kunnen betalen. Dan zit je aan meer dan 40.000 euro. Hoe spaar je dat bij elkaar, met een normaal loon?”

Gillis: “Je krijgt een kloof tussen de mensen die kunnen kopen, en zij die het niet kunnen. En die kloof zal alleen maar groter worden.”

De Laet: “ Een ander verhaal zijn de investeerders: mensen wier geld niets meer opbrengt bij de bank en die daarom naar vastgoed kijken. Ik vind het goed dat de regering nu beslist heeft om 3 procent registratierechten te vragen aan een particulier, en 12 procent aan iemand die een tweede eigendom koopt. Dat is een voordeel als je moet concurreren met een investeerder. Het is een soort rijkentaks die ik oké vind.

“U vroeg trouwens of wij mee verantwoordelijk zijn voor de prijsstijging, maar die overheidsingrepen van de laatste jaren - het wegvallen van de woonbonus, de verlaging van de registratierechten - die hebben veel meer impact.”

Gillis: “Ik hoop wel dat het nu kalmer wordt. De laatste vijf jaar heb ik mijn cursus verkoopsrecht al drie keer moeten aanpassen. Mensen kunnen niet meer volgen.”

De laatste tien jaar is het aantal erkende vastgoedmakelaars fors gestegen.

Gillis: “De opleiding vastgoed is de snelst groeiende richting van AP Hogeschool, waar ik lesgeef. Er is een professionalisering bezig, en de concurrentie is goed voor de klant.”

Nochtans hebben jullie niet altijd het beste imago.

De Laet: “Makelaars zijn glad, kammen hun haren met gel naar achteren... Wij pretenderen dat we zo niet zijn.” (lacht)

Gillis: “Het is al erger geweest.”

De Laet: “Maar programma’s als Billion Dollar Listing stellen ons beroep nogal karikaturaal voor.”

null Beeld Wouter Van Vooren
Beeld Wouter Van Vooren

Gillis: “Weet je waarom er zoveel makelaars zijn? Door die al die vastgoedprogramma’s. Ik ben ook al een paar keer gevraagd door Huizenjagers. Maar wat ze daar tonen, is aankoopmakelaardij: jij wilt een bepaald type pand en wij zoeken dat voor jou. In België is er echter niemand die dat doet, want mensen zijn niet bereid om daarvoor te betalen.”

De Laet: “Huizenjagers is pure fictie.”

Als kijker heb je toch het gevoel dat makelaars niet bang zijn om een krot te omschrijven als een ‘uniek pand’. Ik hoorde ooit het verhaal van een makelaar die over een appartement zonder terras zei dat er ‘geen zichtbare buitenruimte’ was. Alsof onzichtbare buitenruimte ook goed is.

Gillis: (haalt zijn schouder op) “Als dat echt gebeurd is: sorry. Maar ik heb het ook eens gezien in ­Huizenjagers, een makelaar die een tuin aanprijst als zuidgericht terwijl je aan de zon duidelijk ziet dat dat niet klopt. Daar wordt dan heel het programma lang mee gelachen. Dan word ik gek, hè.”

Hebben jullie nog tips voor mensen die wanhopig aan het zoeken zijn?

De Laet: “Je moet goed weten wat je wil, en niet bang zijn om snel toe te slaan als je iets ziet dat je aanstaat. En ga nog eens praten met je bank: wie een bod kan doen zonder opschortende voorwaarden (en dus zeker een hypotheeklening kan afsluiten, LB), heeft een streep voor, omdat de verkoper dan zeker is van de deal.”

Gillis: “Als er geen druk op staat, zit je eigenlijk comfortabel. Het gevaar is dat mensen die gehaast of gefrustreerd zijn, op een gegeven moment gekke dingen gaan doen. Dat hebben we ook gezien hè, mensen die een prijs betalen die compleet overdreven is. Ik weet dat het lastig is om te horen, maar vroeg of laat zal het wel lukken. Want ik denk echt dat de markt de komende maanden zal normaliseren.”

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234