Dinsdag 07/04/2020

Coronacrisis

De coronacrisis treft ook de huizenmarkt

Beeld CK

De coronacrisis neemt ook de vastgoedsector in de tang. Makelaars draaien met de vingers, terwijl notarissen nog amper aktes schrijven. Bouwwerven liggen nagenoeg stil en iedereen houdt de adem in wat dit betekent voor de prijzen.

Welke activiteit is er vandaag nog?

Thomas Valkeniers van de Pajota Groep is stellig. “Alles ligt stil”, zegt de man met kantoren in Halle, Brussel, Dilbeek en Ninove. “Toen de beurs vorige week crashte, dacht ik nog dat dit goed was voor de vastgoedmarkt. Mensen die de beurs vaarwel zeggen stromen sneller naar de huizenmarkt. Je mag rekenen dat zowat de helft van de appartementen de voorbije jaren zijn gekocht door investeerders.” Nu worden de lopende orders afgewerkt, maar er komen geen nieuwe meer binnen, zegt Valkeniers. “Mensen gaan nu geen dergelijk belangrijke beslissingen nemen met zoveel onzekerheden.”

Dat wordt ook zo aangevoeld bij Bart Van Opstal van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. “Iedereen werkt van thuis en alle niet-dringende aktes zijn uitgesteld. Vastgoedaktes vallen onder die niet-dringende zaken. Alleen waar er al een biedproces bezig was, loopt dit nog door. Maar nieuwe dossiers komen nu niet op de markt.”

Een rondvraag bij een aantal makelaars leert dat er geen afspraken meer zijn voor schattingen, huisbezoeken of rondleidingen. Ook bouwwerven zelf liggen nagenoeg stil, wat betekent dat nieuwbouwprojecten en renovaties achterstand oplopen. De verwachting is dat zodra de lockdown wordt opgegeven, die werven snel weer opgestart worden.

Wat betekent deze crisis voor de vastgoedprijzen?

“Ik trek een beetje een parallel met de financiële crisis van 2008", zegt Bart Van Opstal. “Toen werd de hele markt van vandaag op morgen stilgelegd. Niks werd nog verkocht.” Om nu al een inschatting te maken is het veel te vroeg, zegt de notaris, “maar uit mijn ervaring denk ik te mogen zeggen dat we minstens een kwartaal rekening mogen houden met een serieuze aarzeling. Mensen zijn nu even niet bezig met vastgoed.” 

Dezelfde vergelijking maakt Thomas Valkeniers. “Gedurende een volledig kwartaal lag alles stil. Na dat kwartaal herpakte de markt zich weer, maar de prijzen waren grosso modo met zo’n 10 procent gezakt. De kwartalen daarop was er telkens een gestage groei, waardoor er eigenlijk niet al te veel is gesneden in de prijzen.” Over de impact op de prijzen is het koffiedik kijken, zeggen experts. Van Opstal: “Er zijn twee opties, ofwel een korte aarzeling in de makt, ofwel een fundamentele correctie als zou blijken dat de tewerkstellingsgraad ernstig zou dalen.”

Experts wijzen erop dat de rente momenteel historisch laag staat. Maar of dat zo zal blijven is een open vraag. Dat zit namelijk zo: als overheden fors meer gaan lenen om de crisis te bezweren, zullen de rentes die ze voor staatsleningen betalen omhoog gaan. Dat is belangrijk voor de consument, want de hypotheekrente is gekoppeld aan die 10-jarige staatsrente. Als die stijgt, volgt de hypotheekrente logischerwijs ook. 

Wat betekent dit voor mensen die nu eigenaar zijn, en problemen ondervinden?

De banken zijn bereid om klanten die het financieel moeilijk krijgen door het coronavirus, kosteloos uitstel te verlenen voor de afbetaling van hun hypothecair krediet. Dat zegt sectorfederatie Febelfin. “De banken zullen voor iedereen apart kijken wat de beste oplossing is”, klinkt het bij de koepelorganisatie van de financiële sector. “In sommige gevallen zal dat een uitstel van betaling van het kapitaal van het hypothecair krediet zijn. De banken zijn in deze dossiers bereid tot een dergelijk uitstel en zullen hiervoor geen kosten aanrekenen.”

Thomas Valkeniers vreest dat een aantal mensen in de problemen kunnen komen. “Veel mensen hebben geïnvesteerd in vastgoed, omdat het spaarboekje toch niks opbracht. Als ze financieel in de problemen komen kan het tot een gedwongen verkoop komen, of kunnen ze hun vastgoed ook verkopen omdat ze liever wat cash achter de hand houden.” Valkeniers verwacht bijgevolg meer panden op de verkoopmarkt. “En meer aanbod betekent lagere prijzen.”

En wat voor mensen die huren, vallen zij uit de boot?

De huurdersbond raadt aan om met de verhuurder te gaan praten. “Huurders die door tijdelijke werkloosheid niet meer de volledige huursom kunnen ophoesten, krijgen het advies om een deel te bepalen en daarover met de verhuurder afspraken te maken. Al zijn verhuurders niet verplicht een deel van de huur kwijt te schelden voor wie tijdelijk werkloos is, maar niets belet verhuurders om dit uit solidariteit te doen”, klinkt het. Die verhuurder moet daartoe zelf ook in staat zijn, uiteraard. Vooralsnog komt de overheid niet met maatregelen die specifiek gericht zijn op dit doelpubliek. 

Zal de kantoormarkt en het winkelvastgoed hier iets van voelen?

De grootse klap zou weleens in dit segment kunnen vallen. De sluiting van tal van cafés en restaurants zal daar tot ongelukken leiden. Vaak zijn die panden in handen van institutionele vastgoedspelers, zoals Immobel, dat marktleider is in ons land. Idem met winkels, die al te lijden hadden onder de opmars van de e-commerce. Vastgoedexperts zeggen dat retailvastgoedbeleggingen steeds onaantrekkelijker worden. Topspeler in dat segment Jones Lang LaSalle wijst er ook op dat er niet enkel de korte termijn is, maar dat de impact op lange termijn niet onderschat mag worden. Bedrijven gaan hun kantorenbeleid herzien, nu telewerk noodgedwongen is ingeburgerd. Zij zullen minder kantoorruimte nodig hebben in de toekomst. Commercieel vastgoed zal voor een forse herwaardering komen te staan. 

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234