Zaterdag 21/09/2019

Vastgoeddossiers

Daarom stinken bouwdossiers het hardst in Antwerpen en Gent

Blue Towers, Gent. Beeld rv

Het ene na het andere bouwdossier met een geurtje duikt op. Bouwpromotoren die plots dubbel zo hoog mogen bouwen. Ambtenaren die bij bouwpromotoren gaan werken, en vice versa. En opvallend vaak in Antwerpen en Gent. Toeval, of niet? 

Een half jaar, zo lang is het geleden sinds de Optima-commissie van de Gentse gemeenteraad plechtig haar eindrapport neerlegde. Alles werd van naaldje tot draadje onderzocht, inclusief de privévlucht van burgemeester Termont (sp.a) met Optima-topman Piqueur naar de vastgoedbeurs in Cannes, maar “overtredingen van de deontologische code" zijn er niet vastgesteld. Chicago aan de Leie? Niks van aan.

Het Laatste Nieuws bracht deze week toch een nieuw verhaal uit: over hoe de stad Gent in 2005 op vraag van het architectenkantoor van Optima het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) wijzigde. Daarmee verdubbelde de stad met een pennentrek de bouwhoogte naast zijn Ghelamco-stadion tot 40 meter. Een opwaardering van de bouwgrond met miljoenen euro's. Toeval of niet?

En opnieuw hangt de geur van belangenvermenging rond het dossier. Een voormalige medewerker van de toenmalige schepen voor Openbare Werken en huidige burgemeester Daniël Termont werd ingehuurd als consultant om de bewuste bouwgrond te ontwikkelen. Toeval of niet?

Het is alvast koren op de molen van oppositiepartij N-VA. Anneleen Van Bossyt, de kopvrouw van N-VA Gent, eist duidelijkheid. "Schandaalsfeer rond het Gentse stadsbestuur blijft hangen, dringend opheldering nodig", twitterde ze dinsdagochtend, toen Het Laatste Nieuws het dossier prominent op zijn voorpagina plaatste. "Dit toont eens te meer dat er nood is aan een frisse wind in Gent!" Waarop Jeroen Schoenmaeckers, een adviseur op het nationaal partijhoofdkwartier van sp.a, haar onmiddellijk een spiegel voorhield: "Schandaalsfeer rond het Antwerpse stadsbestuur blijft hangen, dringend opheldering nodig. Toont eens te meer dat er nood is aan een frisse wind in Antwerpen!"

Voor sp.a is wat er in Gent gebeurt klein bier tegenover de capriolen in Antwerpen. Daar mocht projectontwikkelaar Land Invest Group zijn Lins Tower, een torenflat aan de Waaslandtunnel, in 2014 plots dubbel zo hoog bouwen van het stadsbestuur. Tegen een reeks negatieve adviezen in. Volgens de nieuwswebsite Apache had Joeri Dillen een hand in de beslissing. Dillen jobhopte in 2012 tussen banen als vastgoedadviseur van schepen Ludo Van Campenhout (N-VA), directeur van Land Invest Group en kabinetschef van burgemeester Bart De Wever (N-VA).

Ook bij het bouwproject van De Persgroep, de uitgever van deze krant, aan het Antwerpse Kievitplein plaatste Apache onlangs vraagtekens. Voor deze bouwgrond aan het station werd oorspronkelijk een aanbesteding uitgeschreven voor zowel kantoor- als woonruimte. De Persgroep wil de 32 appartementen nu inruilen voor meer kantoren, maar daarvoor moet het ruimtelijk uitvoeringsplan aangepast worden. Antwerpen heeft de vraag intussen gesteld aan Vlaams minister Joke Schauvliege (CD&V).

Lins Tower op de Tunnelplaats Beeld http://arcade-eng.com/lins-tower-tunnelplaats/

En opnieuw draait de draaideur: Guy Mertens, adviseur van schepen voor Stadsontwikkeling Rob Van de Velde (N-VA), verhuisde voor de definitieve beslissing naar Crepain Binst Architecture, het architectenbureau dat de toekomstige thuishaven van De Persgroep bouwt. Toeval of niet? Volgens de linkse oppositie alvast niet.

Wat is er toch aan de hand in de twee grootste steden van Vlaanderen? In Gent schreeuwt N-VA moord en brand over de bouwdossiers van de linkse meerderheid. En in Antwerpen net omgekeerd: daar kunnen Groen en sp.a amper geloven waarmee de rechtse meerderheid wegkomt. 

“Stadsontwikkeling lijkt wel pure alchemie”, zegt PVDA'er Tom De Meester. “Slimme projectontwikkelaars veranderen oud lood in kostbaar goud.”

De simpele vaststelling hierbij: ofwel is heel de boel rot, ofwel overdrijft iedereen met de lokale verkiezingen in het vooruitzicht, ofwel ligt de waarheid in het midden – maar waar dan?

Grillige ontwikkelaars

“Veel geblaat voor weinig wol”, zegt Vlaams bouwmeester Leo Van Broeck. Over de specifieke dossiers durft hij zich niet uit te spreken, maar over de grond van de zaak heeft hij een duidelijke mening.

“Ruimtelijke uitvoeringsplannen moeten voortdurend herzien worden. Dat is een kwestie van voortschrijdend inzicht. De overheid stelt op een bepaald moment een ruimtelijk uitvoeringsplan op, maar het is pas als men wil bouwen dat de beperkingen duidelijk worden. Als ze gewijzigd worden, dan is dat nooit zomaar.”

Met een ruimtelijk uitvoeringsplan legt een lokale of regionale overheid de ontwikkelingsmogelijkheden van een bepaalde zone vast en dat kan enkele jaren in beslag nemen. Milieu-effecten moeten geanalyseerd worden, er loopt een openbaar onderzoek en adviesinstanties buigen zich over de plannen. In die tussentijd staat de wereld niet stil.

“Winkelketens zoals Zara vragen de dubbele oppervlakte tegenover tien jaar geleden”, beaamt VUB-professor Ruimtelijke Planning Marc Martens. “Tegen de tijd dat een ruimtelijk uitvoeringsplan voor een winkelomgeving klaar is, zijn de verwachtingen van retailers veranderd.”
 De grillen van ontwikkelaars gaan soms tot in het absurde. “Ik kreeg ooit de eigenaar van een grond aan de lijn die me de huid vol schold omdat ik te weinig kantoorruimte had ingepland. Ik veranderde niets en twee maanden later verklaarde hij me gek dat ik zo weinig huisvesting voorzag.”

Het wijzigen van ruimtelijke uitvoeringsplannen is niet vreemd, klinkt het hier. Ook niet als die wijziging op vraag van de projectontwikkelaar gebeurt. Dat wil zeggen: zolang de procedures gevolgd worden, en de deal niet onder tafel beklonken wordt in een chic restaurant.

Een bouwvergunning wordt getoetst aan die uitvoeringsplannen. Maar ze kan er ook van afwijken. Zoals bij de Lins Tower is gebeurd.

“Zolang dat voldoende gemotiveerd wordt, is daar geen probleem mee”, zegt professor Stedenbouw Tom Coppens (UAntwerpen), die nochtans bekend staat als een criticus van de bouwdossiers. “Al zitten er wel minder democratische grendels op dan bij een wijziging van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Bij een afwijkende vergunning ligt cliëntelisme en vriendjespolitiek toch al sneller op de loer."

Dat de hoogte van het gebouw verdubbelde, net zoals met de Blue Towers in Gent, hoeft niet per se op malversaties te wijzen, klinkt het. Vlaams bouwmeester Van Broeck staat bekend om zijn pleidooi van stedelijke verdichting, een pad dat recht de hoogte in leidt. Als we willen dat niet elk stukje groen verdwijnt en we nog meer in de file staan, zullen we dichter bij elkaar moeten gaan wonen.  

New York aan de Schelde

Onder stedenbouwkundigen leeft al langer de vraag om flexibelere ruimtelijke uitvoeringsplannen, zeker als het gaat om bouwhoogte. Als extreemste voorbeeld geldt dan telkens de skyline van New York.

Die kwam tot stand doordat projectontwikkelaars die lager bouwden dan toegelaten, hun “luchtrechten” verkochten aan wie hoger wou bouwen. De beroemde Trump World Tower geraakte enkel aan haar 72 verdiepingen door de rechten te kopen van zeker zeven andere gebouwen, waaronder die van een kerk. Die kon de 10 miljoen dollar gebruiken voor haar restauratie, een extra verdieping boven op de kerktoren was toch geen optie.

De Trump World Tower in Manhattan, New York Beeld Photo News

“Dat is een mercantiele opvatting van stedenbouw, waarvoor onze ruimtelijke uitvoeringsplannen niet meteen geschikt zijn”, zegt Martens.

Minister van Omgeving, Natuur en Landbouw Joke Schauvliege (CD&V) liet onlangs een onderzoek uitvoeren naar verhandelbare ontwikkelingsrechten. Een voorontwerp van Instrumentendecreet moet een dergelijk systeem mogelijk maken, in eerste instantie om ontwikkelingsrechten op slecht gelegen gronden in te ruilen voor ontwikkelingsrechten in beter geschikt gebied.

“We zitten met een torenhoge kost van de betonstop (het plan waarbij er vanaf 2040 geen open ruimte verloren mag gaan, BST/JVH), maar ondertussen delen we in bepaalde dossiers cadeaus uit aan projectontwikkelaars”, zegt Coppens. “Je zou die twee aan elkaar kunnen koppelen. Als er een financiële meerwaarde wordt gecreëerd, bijvoorbeeld door hoger te bouwen, belast die dan en gebruik dat geld om onteigeningen in de betonstop te financieren.”

Flexibelere uitvoeringsplannen en een Amerikaans systeem van ontwikkelingsrechten op een moment dat aan het ene na het andere bouwdossier een reukje hangt? Is dit wel het moment om projectontwikkelaars meer vrijheden te geven? Op New York aan de Schelde zit toch niemand te wachten?

Het antwoord daarop heet kwaliteitscontrole, zegt bouwmeester Van Broeck. Steden als Gent en Antwerpen hebben een eigen stadsbouwmeester en voor kleinere gemeentes zonder stedenbouwkundige dienst werkt Van Broeck met de koepel van intergemeentelijke verenigingen aan een oplossing. “De Touring-wegenhulp van de stedenbouw, zeg maar, die ter plekke komt als het nodig is."

Platte vriendjespolitiek

Maar ambtenaren die overstappen naar de betrokken bouwontwikkelaars, dat ruikt toch uren in de wind naar belangenvermenging? “Echte specialisten zijn gegeerd”, zegt Filip De Rynck, docent Bestuurskunde aan de Universiteit van Gent. “De pers is vaak verrast door de nauwe contacten tussen steden en promotoren, maar ik denk dat het niet anders gaat. Het aantal bouwpromotoren dat dit soort projecten aankan, is beperkt en je hebt die nauwe banden nodig om over lusten en lasten te spreken, de haalbaarheid, de aanleg van openbare ruimte, de weginfrastructuur errond, sociale woningbouw, enzovoort.”

Die nauwe banden werden pijnlijk geïllustreerd door de beelden van politici op een etentje van projectontwikkelaar Erik van der Paal in 't Fornuis. Of door het verhaal van Gents burgemeester Termont die met een privévlucht van ontwikkelaar Piqueur naar de vastgoedbeurs in Cannes vloog. “Dat ruikt meteen naar vriendjespolitiek , maar dat hoeft het niet te zijn”, zegt De Rynck. “De tijd van de platte vriendjespolitiek is voorbij.”

Burgemeester Bart De Wever (N-VA) op weg naar sterrenrestaurant 't Fornuis in het gezelschap van zijn kabinetschef Philippe Beinaerts en de Antwerpse schepenen Koen Kennis en Fons Duchateau. Beeld Apache

Dat denkt ook Leo Van Broeck, vroeger architect en sinds twee jaar Vlaams bouwmeester: “De tijden van Brussels burgemeester Demaret, ‘monsieur 100 milles francs’, zijn voorbij.”

Demaret was begin jaren 90 burgemeester voor PSC, de voorganger van cdH, en had 103.000 Belgische frank geïncasseerd om gewestplannen bij te sturen.

“Voor mijn aanstelling dacht ik: nu ga ik het gefoefel eens te zien krijgen”, zegt Van Broeck. “Maar in die twee jaar ben ik noch door de politiek, noch door de privé benaderd.”

Een snuifje verdachtmaking

Zowel in Antwerpen als Gent verdedigen de stadsbesturen hun dossiers. “Er is nooit sprake geweest van politieke inmenging bij de wijziging van het RUP”, zegt burgemeester Termont. “Het gebeurde op voorstel van de dienst stedenbouw, kreeg niets dan positieve adviezen en is goedgekeurd door de gemeenteraad.”

De kabinetschef van burgemeester De Wever wijst erop dat het gebouw van De Persgroep aan het Kievitplein gebouwd wordt volgens het huidige ruimtelijk uitvoeringsplan, in afwachting van wat Vlaanderen beslist. Het is dus nog niet zeker of de voorziene appartementen sneuvelen.

“Om te vermijden dat die wijk enkel kantoren bevat en ’s avonds doods is, staat er in het ruimtelijk uitvoeringsplan dat er minimaal 30 procent woningen moeten zijn", zegt de kabinetschef. "De Persgroep argumenteert dat ze een mediaplein gaat creëren met verschillende activiteiten in het gebouw, waardoor het niet om strikte 9 to 5-kantoren gaat. Is dat verplicht percentage woonruimte dan nog nodig? Voor ons is dat een overweging waard.”

Buurtcomité De Ploeg, ooit ontstaan uit protest bij vorige gecontesteerde werken aan het Kievitplein, is het daarmee eens.

“Journalisten werken ook in het weekend en ’s avonds en zullen voor een va-et-vient zorgen”, zegt Manu Claeys, oprichter van De Ploeg. “Er kan een publiek toegankelijke cafetaria komen, een scherm om naar het voetbal te kijken. We pleiten ervoor in ons verzoekschrift om de wooneenheden elders te compenseren en te garanderen als De Persgroep op een bepaald moment weer zou vertrekken.”

Ook in het Gentse dossier aan de Ghelamco Arena is tegen de verdubbeling van de bouwhoogte geen protest, maar het gebied is ook dunbevolkt.

“Waar hebben we het dan nog over?”, vraagt expert bestuurskunde De Rynck zich af. “Alles wat nu uitkomt, staat in het teken van de verkiezingen. Er wordt een snuifje verdachtmaking op elk dossier gespoten en dat is voldoende voor ophef. Ik heb daar moeite mee. Het is duidelijk dat het partijpolitiek gespeeld wordt, door beide kanten van het spectrum.”

Natuurlijk maken de nakende verkiezingen dat er meer aandacht is voor deze dossiers, maar zowel in Antwerpen als in Gent is er wel degelijk een grote verwevenheid tussen projectontwikkelaars en politiek, zegt Apache-hoofdredacteur Karl van den Broeck.

"Na het filmpje in 't Fornuis zei De Wever zelf dat hij veel vriendschappen heeft opgebouwd in de bouwsector omdat hij dat belangrijk vond voor zijn stad", zegt Van den Broeck. "'Zo kun je zaken in beweging krijgen, zoals het bouwen van nieuwe wijken', zei hij."

“Volgens mij speelt er veel meer dan de verkiezingen”, beaamt professor Coppens. “We zijn veel te lang blind gebleven voor de financiële implicaties van beslissingen in bouwdossiers. Als morgen een bestuur iemand zomaar 200.000 euro cadeau doet, staat iedereen op zijn achterste poten. Dat is wat er in deze dossiers gebeurt. Het moet gedaan zijn met die cadeaus.”

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met De Morgen?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van De Morgen rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234