Woensdag 21/04/2021

Amerikaanse vastgoedcrisis doet wereldbeurzen daveren

'Ninja'-kredieten worden ze schamper genoemd. Zelfs de berooidste Amerikaan, zonder loon, baan of bezittingen, kon in de afgelopen jaren een hypothecaire lening aangaan, want de prijs van de huizen blijft toch stijgen, redeneerden de banken. Tot de vastgoedmarkt in elkaar klapte. De armste gezinnen kunnen hun lening niet meer afbetalen, roekeloze kredietverstrekkers raken in de problemen en de financiële markten in paniek.

door Emmanuel Vanbrussel

De tijd dat je slapend rijk werd met een belegging op de Brusselse beurs is voorbij. Net als op de andere grote wereldbeurzen heeft het kommerloze groeipad plaatsgemaakt voor grillige jojobewegingen. Wie op het verkeerde moment instapt, kan flink zijn broek scheuren. De huidige beroering op de beurzen vindt zijn eerste oorzaak gek genoeg niet bij de haute finance, maar bij de allerarmste Amerikaanse gezinnen die vandaag hun hypotheeklening niet meer kunnen betalen.

'Subprime-leners', zo worden ze genoemd. Het gaat om financieel breekbare gezinnen met een lage of zelfs onbekende kredietwaardigheid. In een Europees bankkantoor zouden ze vriendelijk de deur gewezen worden, maar bij de Amerikaanse hypotheekverstrekkers konden ze wel terecht. Zonder al te veel voorwaarden en vaak zonder hun loonbriefjes voor te leggen - vandaar 'ninja' ('no income, job or assets') - konden de arme Amerikanen een hypotheeklening krijgen, zelfs voor 100 procent van de woningprijs.

De Amerikaanse kredietinstellingen waren de voorbije twee jaar enorm gul met zulke ninja- of subprime-woonkredieten. Vijf jaar geleden waren ze nauwelijks goed voor 5 procent van de Amerikaanse hypotheekmarkt. Maar in 2005 en 2006 klom hun aandeel tot respectievelijk 18 en 25 procent van de toegekende hypotheekleningen.

De kredietverstrekkers speculeerden erop dat de Amerikaanse vastgoedprijzen zouden blijven stijgen zoals ze dat het afgelopen decennium hadden gedaan. Zolang de woningprijzen in de lift zaten, was er volgens hen weinig risico. Als de zwakke betalers echt in financiële ademnood kwamen, konden ze hun huis nog altijd met winst verkopen, zo redeneerden de kredietverstrekkers. Verkeerd gegokt, zo blijkt nu. De Amerikaanse vastgoedmarkt beleeft dezer dagen de zwaarste crisis van de afgelopen zestien jaar.

Bovendien gaat de rente omhoog, wat voor woonkredieten met variabele rente betekent dat de maandelijkse afbetaling duurder wordt. Almaar meer 'subprime-leners' kunnen dat financieel niet meer aan en gooien de handdoek in de ring. De banken zitten met de handen in het haar. Ze zien met lede ogen aan hoe het aantal wanbetalers toeneemt, waardoor er minder geld binnenvloeit. Honderdduizenden woningen van wanbetalers zijn inmiddels in beslag genomen. Maar die kunnen door de vastgoedcrisis alleen met aanzienlijk verlies snel verkocht worden.

Al tientallen kredietverstrekkers zijn daardoor zwaar in de problemen gekomen of zijn inmiddels failliet. Het eerste grote slachtoffer was New Century, de grootste onafhankelijke verstrekker van risicohypotheken. De kredietverstrekker vroeg in april een gerechtelijk akkoord aan.

Maar hoe kan het dat een puur Amerikaanse kredietcrisis verkoopgolven ontketent op alle financiële markten wereldwijd, zoals de afgelopen week is gebeurd? Dat heeft alles te maken met het ingenieuze piramidespel dat de banken hebben uitgedokterd met de risicovolle hypotheken. Ze groepeerden de hypotheken en gebruikten die 'doos' vol hypotheken als onderpand voor obligaties, die ze meteen aan investeerders op de kapitaalmarkten doorverkochten. In financieel jargon heet die truc 'securitisatie' of 'effectisering'. Grote pensioenfondsen, verzekeraars en opkoopfondsen uit binnen- en buitenland waren belangrijke kopers van zulke obligaties.

De securitisatie werkt als volgt: de hypotheekportefeuille dient als tegenwaarde - als borg, zeg maar - voor obligaties met uiteenlopende risicoprofielen. Kan de zwakste groep huizenbezitters de lening niet meer afbetalen, dan krijgen de kopers van de meest risicovolle obligatie de eerste klappen. Wordt het aantal wanbetalers groot en raakt de eerste buffer uitgeput, dan zien de eigenaars van de volgende schijf obligaties hun belegging in waarde dalen. Hoe meer Amerikanen hun hypotheek niet kunnen betalen, des te feller daalt de waarde van het onderpand en dus ook de waarde van de obligaties.

Dat is nog niet alles. Het proces vermenigvuldigt zich, omdat de obligaties op hun beurt in een gezamenlijke 'doos' gestopt werden, om als onderpand te dienen voor weer een resem nieuwe effecten. Ook op die financiële producten tekenden grote pensioenfondsen en andere institutionele beleggers gretig in. Zij zagen de afgelopen weken tot hun ontzetting de waarde van hun beleggingen de dieperik in gaan.

Er is geen reden tot paniek, zo susten financiële specialisten tot voor enkele weken, want de subprime-leningen zijn maar goed voor 10 tot 15 procent van de Amerikaanse hypotheekmarkt. Maar intussen rijzen er almaar meer twijfels over de prime-leners, de 'goede' betalers dus. Gisteren nog raakte bekend dat American Home Mortgage Investment er het bijltje bij neerlegt. Het personeelsbestand bij American Home wordt gedecimeerd van 7.000 naar 750. Het aandeel is zo goed als waardeloos geworden op de beurs.

Het kapseizen van American Home kan een teken aan de wand zijn. Het bedrijf, naar eigen zeggen de nummer tien van de VS, heeft een heleboel ninjakredieten toegekend, maar is toch vooral gespecialiseerd in hypotheekleningen voor kredietwaardiger klanten. Eerder zag Countrywide Financial, de grootste hypotheekverstrekker in de VS, zijn winst het voorbije kwartaal 33 procent lager uitvallen dan in het vorige kwartaal. De signalen vergroten de vrees dat de problemen op de subprime-markt de voorbode zijn van een algemene betalingscrisis op de hele Amerikaanse hypotheekmarkt, die zo'n 8.500 miljard dollar groot is.

Beleggers in de hele wereld zijn er als de dood voor dat grote banken in paniek grote risicovolle portfolio's zullen verkopen en zo de hele markt in hun val meesleuren. De Amerikaanse vastgoedcrisis zaait ook paniek in Europa. Zo is het aandeel van Deutsche Industriebank (IKB) deze week ineengestort op de beurs. IKB, een monument bij onze oosterburen, is op de Amerikaanse subprime-markt actief via investeringsportefeuilles. De Duitse overheid aarzelde niet om de bank bij te springen. Een faillissement van IKB zou ernstige gevolgen hebben voor het Duitse bankwezen. De overheidsbank KfW snelde IKB daarom meteen ter hulp met een krediet van 8,1 miljard euro.

De fondsendochter van verzekeraar Axa heeft twee geldmarktfondsen afgesloten die investeerden in subprime-leningen. De voorbije weken ging de waarde ervan 20 procent omlaag. De fondsen werden verkocht over gans Europa. De woordvoerster kon geen cijfers geven over het aantal investeerders en de omvang van de fondsen. Eerder sloot Union Investment ook al een fonds af.

De onrust is zo groot dat ook financiële producten die helemaal niets met de vastgoedsector te maken hebben, zoals Europees investeringskrediet, te lijden hebben op de beurs. Beleggers vrezen dat de Amerikaanse crisis overwaait naar de brede kredietmarkt, waardoor ondernemingen moeilijker aan kapitaal kunnen komen.

Zo'n kredietkrapte zou een nieuw domino-effect kunnen ontketenen, want de bedrijfsleningen zijn in tal van sectoren cruciaal om de overname- en fusiecarrousel in gang te houden. Als de grote fusies en overnames uitblijven, stijgen de beurskoersen minder snel. De West-Vlaamse textielreus Balta zou wel eens het eerste Belgische slachtoffer van de kredietcrisis in de VS kunnen zijn, zo meldt De Standaard. Het Britse overnamefonds Doughty Hanson stopt het verkoopproces van Balta, waarschijnlijk omdat kandidaat-overnemers minder snel aan kredieten geraken.

De vrees leeft ook dat almaar meer Amerikaanse gezinnen fors zullen bezuinigen op hun bestedingen om hun woonkrediet te kunnen betalen. Dat kan dan weer grote gevolgen hebben voor de Amerikaanse consumptie. Nu al daalt het vertrouwen in de Amerikaanse economie. Almaar meer munthandelaars ruilen daarom hun dollars voor euro's in. Dat verklaart waarom de euro de voorbije maand zo fors in waarde is gestegen tegenover de dollar.

Sommige specialisten wijzen er echter op dat het net goed is dat de herverpakte woonkredieten ruim verspreid zitten bij een heleboel investeerders. Dat vermijdt dat de problemen bij enkele banken geconcentreerd zitten, zoals dat bij vorige financiële crisissen wel eens het geval was. In de huidige turbulentie verliezen veel investeerders een beetje. Dat is voor de financiële stabiliteit een minder slecht scenario dan dat enkele grote financiële groepen zwaar in de problemen komen.

De centrale bankiers, orakels in bange beursdagen, proberen intussen de gemoederen te bedaren. Ben Bernanke, de voorzitter van de Amerikaanse Federal Reserve, verklaarde werk te willen maken van strengere leenvoorwaarden en verzekerde onlangs dat het consumptiegedrag van de Amerikaanse gezinnen niet wordt beïnvloed. In Europa beklemtonen zowel de Duitse Bundesbank als de Banque de France dat de crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt geen globaal risico inhoudt voor de Europese banken.

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234