Dinsdag 22/09/2020

Achtergrond

Actualisering van kadastraal inkomen kan catastrofale gevolgen hebben

Beeld Bob Van Mol

Een verhoging van de onroerende voorheffing, het verdwijnen van het klein beschrijf en een exodus van armen naar goedkopere wijken. Een te simpele aanpassing van het ki-systeem staat garant voor nieuwe problemen. 5 vragen en antwoorden.

1. Wat is het probleem?

Het kadastraal inkomen (ki) is een cijfer dat de nettojaarwaarde van je woning uitdrukt, mocht je - hypothetisch - je woning verhuren. Op dat cijfer wordt de onroerende voorheffing alsook een deel van de persoonsbelasting berekend. Het probleem is dat het ki sinds 1975 niet meer gewijzigd is.

"Schandalig", stelt Michel Maus, professor bijzonder licentiaat fiscaal recht aan de VUB en de aanzetter van dit debat. "De wet zegt dat het ki iedere tien jaar herzien moet worden. Het kadaster wordt immers geijkt op de kwaliteit van de buurt en van de woning. Die kunnen wijzigen."

2. Wat is het gevolg?

"Het ki is gewoonweg geen objectieve parameter meer voor het bepalen van een deel van de vermogensbelasting van de Belg", stelt Maus. Het ki wordt wel geïndexeerd, het cijfer wordt vermenigvuldigd met 1,7, maar zelfs dat biedt geen reëel beeld. Een voorbeeld van een gemiddeld appartement in Antwerpen. Huidige kadaster: 1.000 euro. Na indexering is dat 1.700 euro. Deel dit bedrag door twaalf en je zou de nettohuurwaarde van het appartement per maand moeten krijgen: 141 euro. Totaal onwerkelijk dus.

Beeld © bob van mol

3. Wat als men de wet wel toepast?

Maus: "De huurprijs van 1975 aanpassen naar de prijzen van 2015 impliceert een gigantische belastingverhoging. De onroerende voorheffing zal sterk stijgen." Om bij ons voorbeeld te blijven: een appartement met een ki van 1.000 euro kost ongeveer 730 euro aan onroerende voorheffing, weet het online-Belastingportaal Vlaanderen te duiden. Bij een actualisering van die ki naar 5.000 euro zal de eigenaar 2.100 euro moeten ophoesten.

Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) zei om het ki te herbekijken omdat het niet meer evenwichtig is. Buurten die ooit rijk waren en nu verarmd zijn, krijgen nog steeds een hogere ki op hun dak dan andere buurten die sinds de jaren zeventig sterk zijn opgewaardeerd. Homans wil graag de orde hierin herstellen.

Wat de minister buiten beschouwing laat is dat die onterechte 'hoge' ki's van de verpauperde buurten in verhouding tot de werkelijke huurprijzen anno 2015 véél te laag te zijn. De ki's zijn overal peanuts in vergelijking met een actueel ki. Kortom, een actualisering zal geen onevenwicht aanpassen, iedereen zal gewoon veel meer onroerende voorheffing moeten betalen.

Ook zorgt de actualisering van het ki voor implicaties van de registratierechten. Als je een huis koopt is het kadastraal inkomen namelijk van belang. Ligt die onder 745 euro dan betaal je 5 procent registratierechten en valt de woning onder 'klein beschrijf', in het andere geval hoest je 10 procent op (groot beschrijf). Maar een ki van 745 euro komt neer op een netto maandelijkse huurwaarde van 105 euro. Zulke woningen bestaan gewoonweg niet meer. Tenzij de grens van 745 euro wordt aangepast, zal het klein beschrijf vervallen.

Een van de parameters van het ki is 'de buurt'. Bij een actualisering zullen goede buurten duurder en slechte buurten goedkoper worden. Het gevolg daarvan zou pervers kunnen zijn. Armen zouden fiscaal gedwongen kunnen worden om naar een goedkopere, en dus slechtere buurt te verhuizen.

Beeld Bob Van Mol

4. Wat zijn de mogelijke oplossingen?

"Het ki is puur een Belgisch verhaal dat men in vraag moet stellen", aldus Maus. "Men kan niet blijven aan struisvogelpolitiek doen." Een alternatief volgens Maus is een oppervlaktebelasting zoals in Nederland. "Officieel heet die de onroerende-zaakbelasting. Elke gemeente bepaalt een vast tarief per vierkante meter onroerend goed en corrigeert de prijs vervolgens aan de hand van een aantal parameters. Een van die parameters is de verkoopswaarde. Dient het huis als woning, dan zakt de belasting."

Interessant aan dit systeem is de flexibiliteit van de parameters. Zo kan de overheid perfect een ecologisch beleid voeren door ecologische parameters in te voeren. Maus: "Denk aan een verlaging van de belasting bij het aantonen van een energieprestatiecertificaat bijvoorbeeld."

Een oppervlaktebelasting klinkt alvast objectiever dan het ki. Maus: "Om het ki te bepalen gebruikt de overheid nu een lijst van parameters die geheim is. Zo kreeg ik laatst een telefoontje omdat ik veluxen geplaatst had. Die zouden voor een opwaardering zorgen en dus het ki verhogen."

Beeld Bob Van Mol

5. Wat zegt Europa?

"Vorig jaar riep Europa ons land op het matje", stelt Maus. Het ging over de belasting van de verhuurders. "Zij betalen in België op basis van hun ki en niet op hun werkelijke huurinkomsten. Europa vindt dat niet kloppen en wil het systeem aangepast zien." Wat Europa betreft mag dat kadastraal inkomen vervangen worden door een helderder systeem. Nu de Belgische politiek nog.

Beeld Bob Van Mol
Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234