Sparen

Zo investeert u met een beperkt budget in vastgoed

- Sven Vonck - Bron: spaargids.be
1 © ANP XTRA

Voor de aankoop van een opbrengsteigendom moet u niet per se honderdduizenden euro’s op de spaarrekening hebben. Ook met pakweg 30.000 euro kan u al gaan investeren.

Veel mensen dromen van een tweede woning om te kunnen verhuren. Zo’n investering rendeert immers beter dan het geld dat op een spaarrekening staat en de risico’s zijn beperkter dan bij een aandelenbelegging. Maar waar honderd euro al volstaat om een handvol aandelen te kopen, kijken vastgoedinvesteerders al snel aan tegen een investering van 150.000 euro of meer. Daardoor lijkt vastgoed enkel weggelegd voor wie enkele honderdduizenden euro’s over heeft op de spaarrekening. En toch klopt dat niet helemaal, want u kan wel degelijk ook met een relatief beperkt bedrag investeren in vastgoed.

Het hefboomeffect

Elke succesvolle vastgoedinvesteerder is vertrouwd met het hefboomeffect van de hypothecaire lening. Net zoals bij de aankoop van uw eigen woning, is het ook bij een vastgoedbelegging niet nodig om al het nodige kapitaal zelf op tafel te leggen. Met een hypothecaire lening financiert de bank immers een deel van het project. De bank vraagt natuurlijk wel een eigen inbreng; die bedraagt meestal minstens 20 procent van het aankoopbedrag. Met 30.000 euro kan u dus een lening losweken van 120.000 euro, waardoor een vastgoedproject van 150.000 euro een optie wordt.

Houd bij het berekenen van de financieringsnood wel voldoende rekening met de totale kosten van een vastgoedaankoop. Bovenop de aankoopprijs zijn er nog de kosten bij de notaris. Voor een aankoop van 150.000 euro bedraagt de registratiebelasting 15.000 euro. Daarbovenop komen nog het ereloon van de notaris, de administratieve kosten en de btw, die oplopen tot 3.461 euro à 3.824 euro. Een vastgoedaankoop van 150.000 euro kost dus al snel effectief 168.000 euro – en dan hebben we nog geen rekening gehouden met renovatie- of opfrissingswerken.

Tip: Waar vindt u de goedkoopste lening?

Rendement

Een hypothecaire lening is niet alleen nuttig voor wie niet het volledige kapitaal zelf kan bekostigen. Elke doorwinterde vastgoedinvesteerder maakt gebruik van leningen, ook al staat er genoeg geld op de bankrekening. Dat doen ze omdat de woonlening ook een hefboom zet op het rendement, en dat is nu net het streefdoel van iedereen die vastgoed koopt als belegging.

We verklaren dat aan de hand van een voorbeeld. Stel: u koopt een klein appartement met een totale kostprijs van 170.000 euro en financiert die aankoop volledig zelf. Als u het appartement maandelijks verhuurt aan 750 euro, dan levert u dat jaarlijks 9.000 euro op. In verhouding tot de geïnvesteerde 170.000 euro komt dat neer op een rendement van 5,3 procent.

Maar wat als u bijvoorbeeld 136.000 euro leent (aan 2 procent op jaarbasis) en 34.000 euro zelf op tafel legt? Dan betaalt u op een jaar 2.720 euro aan intresten, maar u ontvangt nog altijd 9.000 euro aan huurinkomsten. Dat levert een opbrengst op van 6.280 euro. Die realiseert u met een investering van ‘slechts’ 34.000 euro, wat het rendement van het eigen vermogen al meteen opkrikt naar 18,4 procent.

Conclusie? Verhoudingsgewijs krijgt u met de hypothecaire lening een grotere opbrengst met een beperktere eigen investering, terwijl u nog kapitaal overhoudt voor andere investeringen.

Lees ook: Vijf zaken waarover u moet onderhandelen bij uw woonlening

Terugbetalen

Investeerders moeten zich nu niet meteen rijk rekenen omdat de hypothecaire lening zorgt voor een hefboom. De lening moet immers nog altijd worden afbetaald. Om die reden streven de meeste vastgoedinvesteerders ernaar om te investeren in een pand waarvan de potentiële huurprijs ongeveer overeenkomt met het maandelijkse aflossingsbedrag voor de lening.

Stel: een investeerder leent 180.000 euro (aan 2 procent en een looptijd van 15 jaar). Het maandelijkse aflossingsbedrag voor die lening komt uit op 1.157 euro. Als de opbrengsteigendom maximaal 900 euro per maand opbrengt, dan moet de investeerder zelf nog een deel bijpassen. Als er dan ook nog eens onverwachte kosten opduiken (herstellingen, de occasionele leegstand), dreigt de hefboom zich te transformeren tot een regelrechte boemerang.

Investeert u 35.000 euro meer en leent u slechts 145.000 euro, dan daalt de maandelijkse afbetaling tot 932 euro.

Samengevat: de hefboom is een krachtig hulpmiddel, maar laat het ook geen vrijgeleide zijn om lichtzinnig leningen af te sluiten.

Tip: Zo berekent u de maandelijkse afbetaling van een lening

Lees ook:

Vergelijk woonleningen

Vijf zaken waarover u moet onderhandelen bij uw woonlening

Is het zinvol om uw woonlening vervroegd terug te betalen?

Simulatie woonkrediet en hypotheek berekenen

nieuws

cult

zine