‘Bel aan bij de buren, daar kun je veel van leren’: alles wat je moet weten als je vastgoed wil kopen

Een huis kopen hoeft niet moeilijk te zijn? Dat is exact wat notaris Bart van Opstal en journalist Patrick Luysterman beweren – en neen, ze leefden de afgelopen jaren niet onder een steen. Met een handige gids proberen ze u langs een slangenput van bezoekdagen, rentestress en online biedingen te loodsen.

1. Is het moeilijker geworden om een huis te kopen?

“Onze ouders hadden het makkelijk”, hoor je wel eens bij de generatie jonge starters die droomt van een eigen huis. Ze puffen bij de hoge vastgoedprijzen voor een smal rijhuis en leggen die naast het bedrag dat de vorige generatie betaalde voor een riante lap grond. Conclusie: geflipt.

“Wat ze over het hoofd zien, is het verschil tussen lenen aan 1 procent en 10 procent rente. Dat verschil heeft echt bestaan”, zegt notaris Bart van Opstal. Door de daling van de hypothecaire rentevoet van 6 procent in 2000 naar 1,5 procent in 2020 is de ontleningscapaciteit van Vlamingen met 62 procent toegenomen. Dat is de grote motor van de vastgoedprijzen geweest, al komt daar nu dus verandering in.

Toch geeft van Opstal toe: “Het is ongetwijfeld moeilijker geworden om een huis te kopen.” Enerzijds is er een complexiteit van documentatie en opgelegde normen, maar het grootste pijnpunt is toch betaalbaarheid. “Het aantal kandidaat-kopers die je soms ziet voor één woning is echt ongezien.”

In tijden van inert spaargeld is de vastgoedmarkt nog meer op de kaart gezet als investeringshub, wat de concurrentie verhoogt. Toch zegt onderzoeker Frank Vastmans (KU Leuven) over de verhitte markt in centrumsteden zoals Gent en Leuven: “Het meest aannemelijke blijft dat startende eigenaars tegen elkaar opbieden en zo de prijzen opdrijven.” Vaak met de spaarpot van hun ouders in de binnenzak.

2. Is een huis nog wel de juiste investering?

Een huis is voor veel mensen de grootste investering in hun leven, maar is het ook de beste? Eerlijk: niemand die het met zekerheid kan stellen. Het dogma dat ‘kopen sowieso beter is dan huren’ is misplaatst. Alles hangt af van hoe inflatie, vastgoedprijzen en het rendement van alternatieve investeringen – zoals de aandelenmarkt – evolueren.

Econoom Steven Trypsteen (ING) legde het vermogen van twee koppels naast elkaar die exact dezelfde woning kopen en huren. Als de evolutie van de welvaart zich spiegelt aan het verleden, is het vermogen van de kopers liefst 20 procent hoger na veertig jaar. Vul je andere – evengoed realistische – cijfertjes in bij de leidende parameters, is echter het omgekeerde scenario mogelijk.

Vastgoed heeft bovendien moeilijke momenten gekend. “Wie in de jaren tachtig een huis kocht, moest vijftien jaar wachten vooraleer de koopkracht opnieuw in lijn was”, zegt economisch journalist Patrick Luysterman, lang actief bij De Tijd. Positief is wel dat de markt in België zich bij crisissen, zoals in 2008, schokbestendiger heeft getoond dan buurlanden zoals Nederland.

Sowieso heeft niemand een glazen bol die kan bepalen of mei 2022 al dan niet een goed moment is om te kopen. “Er is ook zoiets als een emotioneel rendement. Dat mag je niet vergeten”, zegt Luysterman. Als je liefde haalt uit een huis en een hartverzakking krijgt op de aandelenmarkt, is de keuze wellicht snel gemaakt.

3. Hoe begin je voorbereid aan een huizenjacht?

De knoop is doorgehakt, en u begint meteen als een wilde hengst te scrollen door Immoweb? Rustig maar, meentVan Opstal, er ligt eerst nog wat werk op de plank. “Je zou ervan verschieten hoe vaak we dezelfde fouten zien passeren.” Een bod doen zonder dat er groen licht is van de bank bijvoorbeeld.

Een huis kopen begint bij het afbakenen van je financiële mogelijkheden. Wat is het maandelijkse inkomen? Komt er steun vanuit de (groot)ouders? En vooral: welke voorwaarden biedt de bank? “In tijden van stijgende rentevoeten moet je die oefening ook constant actualiseren. Een berekening van zes maanden geleden is vandaag achterhaald”, aldus Van Opstal.

Een andere prioriteit is een prioriteitenlijstje. Het is niet onbelangrijk dat je eerst goed nadenkt of je nu ligging, dan wel de energiescore of zelfs de nabijheid van een station allesbepalend vindt. “Zie ook dat je partner op dezelfde golflengte zit”, zegt Van Opstal. Het zou niet de eerste keer zijn dat een koppel tijdens een bezoekdag begint te kibbelen over de afwerkingsgraad van de badkamer, omdat het nooit ter sprake is gekomen.

Al dat huiswerk is vandaag “extra belangrijk” geworden, duidt Luysterman. “Als je vaststelt dat iets ‘jouw gerief’ is en binnen jouw financiële mogelijkheden ligt, moet je heel snel kunnen handelen.” In een flits ga je de zwaarste financiële beslissing in je leven aan. En laat daar geen twijfel over bestaan, aldus Van Opstal: “Op elk moment zijn er interessante deals te sluiten, maar ook hele slechte deals.”

4. Wat is de correcte waarde van een huis?

Een schatting – sinds 2022 verplicht wanneer je een krediet wil aangaan bij de bank – zegt soms weinig over de verkoopprijs. Wie een correct beeld wil krijgen, kan zich beroepen op een tool als de Vastgoedbarometer, die sinds kort toelaat om per gemeente de gemiddelde prijs van een woning te bekijken. Je blik enkele kilometers verleggen kan soms al wonderen doen. Per gewest zijn bijvoorbeeld ook verschillen tussen een één-, twee- of driekamerappartement na te gaan.

Hoe zwaar bepaalde criteria wegen op de prijszetting, is sowieso erg afhankelijk van de tijdsgeest. Huizen zonder buiten- of bureauruimte zijn bijvoorbeeld minder aantrekkelijk geworden sinds de pandemie. “Tegelijk zien we dat jonge mensen niet meer geïnteresseerd zijn in een te grote tuin: te veel onderhoud”, merkt Van Opstal op. Die wensen bepalen welke panden gegeerd zijn, en dus de prijs.

Onderzoek van vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen) toont alvast dat alles wat met energie of duurzaamheid te maken heeft een steeds groter belang speelt. Zeker bij huizen is het na grootte en ligging de meest bepalende factor voor de verkoopprijs. Dat de EPC-score van een huis de prijs gevoelig kan opdrijven, toont recent onderzoek van de KU Leuven en de Nationale Bank van België. Een verbruik van 50, 150 of 250 kWh/m² doet de waarde met respectievelijk 17, 12 of 6 procent stijgen.

Verder is het vooral vergelijken, vergelijken, vergelijken. Hoe meer huizen je bezoekt – ook al ben je niet aan het dromen bij de foto’s – hoe beter je referentiekader. “Ga ook luisteren bij familie of vrienden”, zegt Luysterman. “Tegenwoordig zijn mensen heel open over die transactie, vastgoed is echt een partytopic geworden.”

5. Hoe haal je het maximum uit een bezoekdag?

Een verhitte markt brengt heel wat frustraties met zich mee. Een bezoekdag waar je een kwartier tijd krijgt om een huis te bezichtigen wetende dat er vijftig anderen in je nek hijgen, is er daar een van. Als de bezoekdag al doorgaat tenminste – een telefoontje de dag voordien dat het huis al op foto is verkocht, is niet zo uitzonderlijk.

Die beperkte tijd goed besteden kan een uitdaging zijn. “Een huis kopen vereist emotie, maar ook een zakelijke blik”, stelt Van Opstal. Verkijk je niet op het wauweffect van een mooie lichtstraat, maar denk ook aan de isolatiewaarde – vraag misschien meteen de recentste energiefactuur. En staar niet te lang naar dat fraaie designmeubel van de huidige bewoners, let eveneens op structureel gerommel zoals vochtproblemen. “Wie zich daar niet comfortabel bij voelt, schakelt het best hulp in.”

Niet iedereen heeft natuurlijk een docent architectuur als vader. Op zich kun je, net zoals een verkoper een makelaar inschakelt, ook professionele hulp zoeken. Dat kost een duit, maar kan voorkomen dat je achteraf voor ongemakkelijke verrassingen komt te staan – die naast een duit ook mentale energie kosten.

Een bezoekdag hoeft zich trouwens niet te beperken tot de minuten die je in de woning krijgt. Wandel eens door de buurt en kijk of die bevalt. “En durf ook eens aan te bellen bij de buren, daar kun je veel van leren”, aldus Van Opstal. “Alle info die je kunt krijgen over een eigendom, is mooi meegenomen.”

6. Valt er nog iets te onderhandelen?

Het huidige klimaat maakt onderhandelen over een prijs niet altijd even makkelijk, maar daarom hoef je als koper nog niet op je knieën te gaan. Zodra de prijs vastligt, is het belangrijk om bijvoorbeeld te bespreken wanneer de woning vrij zal zijn. Doe je dat niet, bestaat de kans dat je voor een bepaalde periode én huur afdokt én een krediet afbetaalt.

Ook bij de bank hoef je niet te naïef te zijn. “Denk niet: ik ga naar de bank van mijn ouders, want daar zal ik de beste voorwaarden krijgen”, zegt Luysterman. “Dat is niet altijd het geval. Het verschil loopt soms wel 25 basispunten op.” Naast de rentevoet kun je ook vragen om het krediet op te splitsen, een deel hypotheek en een deel hypotheekbelofte. Daardoor bespaar je op registratierechten.

Kweek dus wat haar op je tanden. Veel banken zijn nu eenmaal verlekkerd op nieuw cliënteel. Ga minstens naar drie banken, lijkt daar de consensus. “Bezoek niet enkel de banken die je al kent”, zegt Luysterman. Een platform als Immotheker Finnotheker kan een nuttige basis zijn.

7. Wat zijn mogelijke valkuilen bij het bieden?

Een bod uitbrengen is niet onschuldig. Zelfs een whatsappje kan – hoewel het geen volwaardig bewijs is van een overeenkomst – een bindend karakter hebben. Een koper die dan alsnog de staart wil intrekken, kan tegen een schadevergoeding aanlopen, vaak rond de 10 procent van het geboden bedrag.

“Een bod niet beperken in de tijd is eveneens een veelgemaakte fout”, merkt Van Opstal. De regels van de kunst zijn nochtans snel te googelen – of je vindt een modelbrief in het boek waarbij enkel nog de stippellijntjes ingevuld moeten worden.

Daarnaast zitten een aantal opmerkelijke fenomenen in de lift. Het online biedingsplatform Biddit bijvoorbeeld, dat van 580 verkochte woningen in 2018 naar 7.300 in 2021 ging. “Het voornaamste risico is dat mensen er soms overhaaste beslissingen nemen. Het vergt discipline”, zegt Luysterman. Een extra 1.000 euro is snel geboden, maar voor je het weet zit je 20.000 euro boven je comfortbudget. En herinner je: het is bindend.

“Maar op een bepaalde manier is het ook transparant”, zegt Luysterman. Er is toezicht, het dossier is voorbereid en het hoogste bod wint. Bij biedingen ‘onder gesloten omslag’, nog zo’n courante praktijk, heb je die zekerheid niet. “En hoewel men bieders niet tegen elkaar mag uitspelen (dat mag enkel bij een openbare verkoop, MIM), gebeurt dat soms wel.”

8. Ben je als alleenstaande een beetje gejost?

Hier kunnen we eigenlijk vrij kort zijn. Ja. De horoscoop van een single die zich op de vastgoedmarkt stort, leest als volgt: je bent optimistisch, maar binnenkort komt het besef dat je met ongelijke wapens strijdt. Alleen kun je nu eenmaal minder lenen dan met twee.

Volgens cijfers van het Federaal Planbureau zullen vier op de tien gezinnen binnen vijftig jaar uit één persoon bestaan. In het aanbod moet daar volgens Luysterman een stevige expansie komen. “Maar tegen welke prijs? Lokale besturen zijn op dit moment vaak geneigd om grotere wooneenheden toe te staan. Fiscaal interessanter, maar ook duurder. Bovendien zie je dat tweeverdieners vaak appartementen opkopen die geschikt zijn voor eenverdieners, om op termijn te verbreden. Dat is toch een probleem.”

9. Met een partner ben je dus beter af?

Financieel gezien wel. “Maar met jezelf kun je geen ruzie maken”, lacht Van Opstal. Veel notarissen kunnen er een boek over schrijven, de koppels die nippend aan een glaasje champagne de akte ondertekenden en een poos later met hangende pootjes terugkeren. Omdat hun relatie op de klippen is gelopen.

Het is een denkoefening die mensen niet graag maken, omdat je uitgaat van een worstcasescenario. Dat kan niet alleen een breuk zijn, maar ook het overlijden van een partner. “Sowieso zal een notaris zoiets ter sprake brengen. Als dat vooraf niet goed geregeld is, kunnen de gevolgen zeer kwalijk zijn”, aldus Van Opstal. Een slopende rechtszaak bijvoorbeeld.

Vaak is er ook een onevenwicht bij de eigen inbreng, iets wat gevoelig kan liggen. De een krijgt veel hulp van thuis en de ander niet, of de een heeft al een startwoning verkocht terwijl de ander pas instapt. Dat zet je het best eerst op papier, die champagne loopt niet weg.

10. Ik heb een huis gekocht. En nu?

Op je lauweren rusten en slapend rijk worden zit er sowieso niet in. “De tijd van abnormale winsten op de vastgoedmarkt lijkt voorbij”, zegt Luysterman. Boven op slijtage en onderhoudskosten – in totaal spendeer je jaarlijks zo’n 3,5 procent van de aankoopprijs, toont onderzoek – zullen energienormen steeds strikter worden. Tegen 2050 wil de Vlaamse overheid een EPC-label A voor elke woning.

Wie die handschoen niet opneemt, zal afgestraft worden, zij het via een dalende waarde of via een knoert van een energiefactuur. Het grotere plaatje zien loont dan, volgens Luysterman. “Sommige kosten maak je nu eenmaal het best in één keer. Je moet geen dak repareren om dan pas drie jaar later naar zonnepanelen te kijken. Denk vooruit.”

De energietransitie is volgens hem wel slecht nieuws voor DIY-adepten. “Een zonneboiler of een warmtepomp, dat is geen voer voor doe-het-zelvers.” In die zin, zeker met de hoge prijzen voor bouwmaterialen, maken kopers zich maar beter geen illusies: de renovatiebudgetten in Blind gekocht zijn een gesponsord sprookje. “Er is één rode draad”, concludeert Luysterman. “Een renovatie zal je sowieso meer kosten dan je denkt.”

Bart van Opstal en Patrick Luysterman, Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn, Lannoo. 312 p., 24,99 euro.