Woensdag 08/07/2020

VastgoedVoor u uitgelegd

20 essentiële vragen bij de aankoop van een huis, opgesteld door een vastgoedexpert

Beeld ERA

Sinds kort kan je weer een bezoekje brengen aan alle huizen die te koop staan. Omdat je voor de wellicht belangrijkste en duurste aankoop uit je leven maar beter goed voorbereid kunt zijn, stelde vastgoedexpert Björn Cocquyt een lijst op met twintig essentiële vragen. Pas als je daar een duidelijk antwoord op hebt, kun je met een gerust gemoed de koop van je leven doen.

DE LOCATIE

Er wordt vaak gezegd dat er bij een huis maar drie dingen van tel zijn: locatie, locatie, locatie. Die locatie slaat op de bereikbaarheid, op de omgeving en op de oriëntatie van het huis.

1. Hoe bereikbaar is de woning?
Met de drukke levens die we leiden, is een vlotte bereikbaarheid cruciaal om alles georganiseerd te krijgen. Kan je kind met de fiets naar de sporthal, te voet naar school, met de bus naar de stad, … Ben je lang onderweg naar de snelweg om op je werk te geraken of kun je erheen met de trein dankzij een station op 2 km van je deur? Raak je je wagen kwijt voor de deur? Het is een hele puzzel waarvan je op voorhand moet nagaan of alle stukjes in elkaar passen.

2. In welke omgeving kom je terecht?
Dit onderdeel van de locatie slaat op de onmiddellijke omgeving van de woning. Afhankelijk van hoe jij shopt – lokaal en vaak bij de bakker en beenhouwer of eenmaal per week in een hypermarkt – moet je nagaan welke winkels je dichtbij wilt. Ook horeca en sportclubs kunnen voor jou belangrijk zijn, net als de aanwezigheid van een postkantoor als je bijvoorbeeld dikwijls pakjes retourneert. Wie kinderen heeft, kijkt natuurlijk ook of er scholen in de buurt zijn.

3. Hoe zit het met de zon?
Tijdens een huisbezoek zul je een makelaar vaak horen vertellen dat de tuin perfect op het zuidwesten is gericht en daarmee is voor veel mensen de kous af. Maar dat is een grote fout, want een goede oriëntatie van de woning kan een verschil van 10 tot 30% uitmaken op het energieverbruik. Dat gaat dus al snel om een paar honderd euro per jaar. Bij de lage energiehuizen die sinds een paar jaar bijna standaard gebouwd worden, is de impact zelfs bijna dubbel zo groot.

Door de band genomen, kun je stellen dat een woning het beste open is naar het zuiden en gesloten naar het noorden. Om te vermijden dat het in de zomer binnen een bakoven wordt, is het belangrijk dat er schaduwmakers zijn of voorzien kunnen worden: luifels, zonwering, bomen, …

4. Wie worden je buren?
Beter een goede buur dan een dichte vriend. Daar is geen woord van gelogen. Je mag nog zo blij zijn met je huis, toch zul je al gauw gek worden als je buurman iemand is met een hond die de hele dag blaft. Ook een kroostrijk gezin met kinderen die energie te veel hebben, kunnen op de zenuwen werken. En dan zijn er nog de bejaarde buurmannen die je de hele dag in de gaten houden. Jij weet welke elementen je storend vindt, dus probeer te achterhalen of die in je nieuwe woonomgeving aanwezig zijn.

HET GEBOUW

5. In welke staat bevindt de woning zich?
Hiervoor maak je best een apart lijstje waarop je alles kunt afvinken. Zaken die je zeker moet inspecteren: plekken die wijzen op vochtproblemen, scheuren, beglazing, het dakgebinte, de isolatie, de dakgoten, de zekeringskast, het materiaal van het schrijnwerk, energiezuinige toestellen zoals zonnepanelen of een warmtepomp, asbest, nutsleidingen (om eventueel te switchen van energiebron), regenwaterrecuperatie, de manier van verwarmen, … Al die gegevens helpen om een objectief beeld van het huis te vormen. Stap desnoods naar een architect of aannemer om hen te vragen of er noodzakelijke verbeteringen zijn en wat die ongeveer kosten.

6. Zijn er defecten?
Als je verregaande interesse hebt om een woning te kopen, hoef je je niet te schamen om alles een keertje uit te testen. Werkt de automatische poort, slepen de deuren, hoeveel ramen gaan er open, doet het alarm het, blijft het toilet niet doorspoelen, … Door zo’n grondige inspectie te doen, komen er vaak nog kleine gebreken aan het licht en met dat in het achterhoofd kun je dikwijls nog iets afdoen van de prijs.

7. Hoeveel bedraagt de energiefactuur?
Het energieprestatiecertificaat (epc) vat het energieverbruik samen en vermeldt de maatregelen die je kunt nemen om dat te verbeteren. Maar dat is nogal abstract. Het is veel bevattelijker als je weet hoeveel de bewoners hun energiefactuur bedraagt. Wees daarom niet te beroerd om te vragen of je de jaarrekening mag inkijken.

8. Zijn alle attesten aanwezig?
Een woning beschikt over een hele reeks attesten, maar dat is niet je eerste bekommernis als je een huis bezoekt. Toch verdienen die documenten de nodige aandacht, want zo ontdek je misschien dat de elektriciteitsinstallatie is afgekeurd. In dat geval mag het huis nog altijd verkocht worden, maar weet dat je als koper de situatie binnen de achttien maanden in orde moet brengen. Dat kan een rol spelen als je van plan was om meteen te verhuizen.

9. Is alles vergund?
Vraag of je het vergunde plan mag zien en controleren of dat overeenkomt met de bestaande toestand. Het is best mogelijk dat er kleine afwijkingen zijn, maar als je grote verschillen ziet doe je er goed aan om de situatie te bespreken bij Dienst Omgeving van de gemeente. Daar kan je dan meteen informeren naar eventuele verkavelingsvoorschriften, erfdienstbaarheden, de rooilijn, …

10. Is er ruimte voor verandering?
Als je wilt uitbreiden, is het vanzelfsprekend dat je alles opmeet om te kijken of er genoeg plaats is om je verbouwplannen uit te voeren. Check of daar een vergunning voor nodig is of niet. Het gebeurt ook dat kandidaat-kopers afknappen op een te kleine keuken of badkamer, maar dat die ruimtes zonder al te zware ingrepen uit te breiden zijn. Vraag bij twijfel dus raad aan een specialist.

HET FINANCIËLE PLAATJE

11. Hoeveel bedragen de bijkomende kosten?
Veel kopers komen het antwoord op die vraag pas te weten na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst. Op de blijdschap van de aankoop volgt er dan vaak een serieuze ontnuchtering. Als je een huis koopt dat er nog geen twee jaar staat, betaal je 21% btw op de constructie en 10% op de grond. Een voorbeeld: een huis van 300.000 euro en een grond van 100.000 euro kosten in werkelijkheid 363.000 euro en 110.000 euro. De geafficheerde prijs van 400.000 euro komt dus eigenlijk neer op 473.000 euro. Dat is een aanzienlijk verschil.

Bij een bestaande, oudere woning loopt het prijskaartje niet zo fel op, is er geen btw en enkel een registratie van 10%. In het geval van de eerste en enige woning daalt de registratie naar 6% en bij een bescheiden woning geniet je zelfs van een extra korting. Maar ook hier wordt een huis van 300.000 euro al gauw 18.000 euro duurder. Vergeet niet dat daar de notaris- en aktekosten van een paar duizend euro moeten bijgeteld worden.

12. Hoeveel spaargeld heb je?
De tijd dat je het volledige aankoopbedrag van je huis én ook de bijkomende kosten kon lenen, is al een poos voorbij. Sinds de financiële crisis zijn de banken een stuk voorzichtiger geworden. Algemeen genomen kun je zo’n 80 % lenen en moet je zelf instaan voor de resterende 20 %. Uiteraard zijn dat persoonsgebonden zaken die afhangen van je eigen situatie en ook onderhandelbaar zijn. Voor je een bod uitbrengt op een huis, is het raadzaam dat je al weet hoe jij ervoor staat. Spring dus op voorhand eens binnen bij je bank.

13. Hoeveel kan je afbetalen?
Het gezond verstand stelt dat je niet meer dan een derde van je maandelijks inkomen mag spenderen aan het terugbetalen van je krediet. Hoe meer je verdient, hoe hoger je kunt gaan, tot zelfs 40 %. Maar bekijk je volledige financiële toestand en je levensstandaard. Iemand die zelden reist, modale tweedehandswagens koopt, geen dure hobby heeft en maar af en toe op restaurant gaat, kan meer afbetalen dan iemand met hetzelfde loon, maar een duurdere levensstijl.

14. Wat is het renovatiebudget?
Heb je je oog laten vallen op een op te knappen huis? Neem dan zeker een aannemer of architect mee naar een bezichtiging, zodat je een goed beeld krijgt van de kosten die je zult moeten maken en neem die mee bij de berekening van het totale kostenplaatje. Bepaalde werken zullen misschien dringend uitgevoerd en dus ook betaald moeten worden. Hoor ook rond voor welke klussen er premies of aangepaste kredieten zijn.

DE VERKOOP

15. Wat is de reden?
Bij een scheiding zitten de partners die uit elkaar gaan meestal op hun geld te wachten om een nieuwe start te nemen. In zulke gevallen zijn ze sneller geneigd om een lager bod te aanvaarden. Anders is het wanneer broers en zussen die financieel al hun schaapjes op het droge hebben, het ouderlijke huis verkopen. Zij hebben vaak veel geduld en zullen een te laag bod meteen van tafel vegen.

16. Hoe lang staat het huis al te koop?
Correct geprijsde huizen op een gegeerde locatie vliegen razendsnel de deur uit. In alle andere gevallen is een periode van drie maanden niet gek lang. Als een huis na vijf maanden nog niet van de markt is, hangt er misschien een geurtje aan. Probeer dat te achterhalen. Tik op google ook een keertje het adres in, want misschien heeft de makelaar het huis pas drie weken in portefeuille, maar stond het voordien te koop bij een ander immokantoor. Hoe meer je weet, hoe sterker je staat tijdens de onderhandelingen.

17. Staat er in de buurt veel te koop?
Als dat zo is, dan moet er een belletje gaan rinkelen. Misschien bestaan er plannen om in de buurt een bijkomende weg aan te leggen, wordt een bedrijvensite uitgebreid of start binnenkort de bouw van een nieuwe wijk. Eigenaars willen in zulke gevallen soms nog snel hun huis van de hand doen voor het in waarde daalt. Dat zullen ze natuurlijk zelf niet spontaan vertellen, maar als je polst naar de verkoopsreden kunnen ze moeilijk liegen.

18. Wanneer is de woning vrij?
Tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de akte zitten maximum vier maanden. Maar dat betekent niet automatisch dat je binnen die periode de sleutels krijgt overhandigd. Misschien gaat de verkoper opnieuw bouwen en is dat huis pas binnen een half jaar klaar of heeft de verkoper bepaalde afspraken met zijn huurder.

19. Mag een opschortende voorwaarde?
Het is niet ongebruikelijk om opschortende voorwaarden op te nemen in een verkoopovereenkomst. Pas als daar aan voldaan is, zal de overeenkomst uitgevoerd worden. Het verkrijgen van een lening is de meest toegepaste voorwaarde. Maak je bedoelingen op dat vlak duidelijk tijdens een bezichtiging en luister hoe de verkoper daar tegenover staat.

20. Is de prijs realistisch?
Als koper wil je zo weinig mogelijk betalen, maar bij een te laag bod grijp je gegarandeerd naast de woning. Om een idee te krijgen of een prijs correct is, speur je op immosites naar vergelijkbare huizen die in de buurt te koop staan. Wees niet te kritisch voor het huis waarin jij interesse hebt om zo bij elk minpunt iets van de prijs af te doen, want zo zul je op een eindbedrag uitkomen dat te ver van de vraagprijs ligt.

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234