Vastgoedprijzen stijgen dubbel zo snel als in buurlanden

De Belgische prijs van vastgoed stijgt dubbel zo snel als in de omringende landen. De prijs van een doorsneehuis is inmiddels verdubbeld sinds 2000. Dat blijkt uit cijfers van de Nationale Bank die De Morgen kon inkijken.

Ondanks die steile klim vreest de Nationale Bank niet voor een vastgoedcrash zoals in de VS of Spanje. 'De financiële positie van de gezinnen blijft sterk.'

De Belgische huisprijzen zaten vorig jaar met 9,8 procent in de lift. Dat is dubbel zo hoog als de gemiddelde prijsstijging in het eurogebied (+4,6 procent) of in Nederland (+4,5 procent), zo blijkt uit een vergelijking door de Nationale Bank. Ook in de periode 2002-'06 steeg het Belgische residentiële vastgoed met ongeveer 10 procent per jaar. De prijs van een gemiddeld Belgisch huis is sinds 2000 verdubbeld. Tegenover 1995 komt de prijsstijging zelfs uit op 170 procent.

Subprimecrisis
In landen als Ierland (vorig jaar) en Spanje (dit jaar, vooral in de appartementen) werden de opeenvolgende prijsstijgingen van vastgoed gevolgd door een forse dreun. Ook in Amerika kelderen de vastgoedprijzen door de beruchte subprimecrisis (financieel zwakke Amerikanen slagen er niet meer in hun woonkrediet af te betalen).

Maar ondanks die onheilsberichten en de recente studies (onder meer van ING en het IMF) die beweren dat de Belgische vastgoedmarkt overgewaardeerd is, gelooft de Nationale Bank niet in een crashscenario voor de Belgische immomarkt.

"De huidige situatie stemt op dit moment niet tot bezorgdheid, omdat de klimmende markt van de voorbije jaren altijd gepaard ging met conservatieve praktijken inzake woonkrediet. De Belgische hypothecaire markt heeft geen subprimesegment en geen agressieve praktijken om de leencapaciteit van de gezinnen te verhogen", zegt de Nationale Bank.

Vastgoedspecialist Paul De Wael van het studiebureau Stadim bevestigt. "In Nederland kun je lenen voor meer dan 125 procent van de aankoopprijs. Bij ons gaan de banken zelden boven 100 procent."

De recentste signalen op de immomarkt wijzen op een matiging van de prijsstijgingen, wat volgens de Nationale Bank "een welkome evolutie is". Veralgemeende prijsdalingen zitten er ook volgens Stadim niet aan te komen. "Pas als de hypotheekrente met enkele procenten de hoogte inschiet tot 7 of 8 procent, komen er prijsdalingen. Maar zulke rentestijgingen zijn niet waarschijnlijk", zegt De Wael.

Renteverhoging
De rente op tien jaar, richtinggevend voor hypothecair krediet met vaste rente, schommelt momenteel rond 5 procent. De basisrente van de Europese Centrale Bank, die bepalend is voor woonkrediet met variabele rente, staat op 4 procent. ECB-voorzitter Jean-Claude Trichet liet wel uitschijnen dat er volgende maand mogelijk een verhoging tot 4,25 procent aankomt.

De Wael wijst erop dat de huidige hoge inflatie in het voordeel speelt van de kredietnemers. "De maandelijkse vaste afbetaling wordt sneller geabsorbeerd, omdat het maandloon via de index stijgt." Het opgenomen woonkrediet (gemiddeld 125.000 euro in 2007) stijgt wel trager dan de vastgoedprijzen, stelt de Nationale Bank vast. Dat wijst erop dat de kredietnemers een almaar groter deel van hun woning uit eigen zak of met de hulp van de familie betalen.

Een nieuwe verdubbeling van de woningprijzen op acht jaar is volgens het studiebureau Stadim onwaarschijnlijk. "De stijgingen van de voorbije tien jaar kunnen niet blijven duren, want ze waren vooral het gevolg van een dalende rente (enkele jaren geleden nog tot onder 3 procent, EV), die de gezinnen meer koopkracht gaf. Die rente kan niet nog eens zoveel zakken", zegt Paul De Wael. (Emmanuel Vanbrussel)