Marja Elsinga acht een versterkt huurbeleid noodzakelijk om het woonrecht te garanderen
_{Marja Elsinga is specialiste inzake woonbeleid. Als hoofddocent van het Onderzoeks-instituut OTB (TU Delft) werkte ze ook in opdracht van het Vlaamse Steunpunt Ruimte en Wonen.}

Wie op zijn 65ste geen woning bezit, wordt gestraft. Zo luidt de conclusie van Pascal de De Decker in De Morgen van 28/7. De Decker wijst erop dat het Vlaamse huurbeleid matig ontwikkeld is in vergelijking met de buurlanden. Nederland is zo'n buurland. We stellen ons de vraag hoe zo'n woonbeleid eruit ziet en of de Nederlandse gepensioneerde huurder beter af is dan zijn Vlaamse lotgenoot.


Woonbeleid is in veel Europese landen sterk beïnvloed door de wijze waarop de woningnood na de Tweede Wereldoorlog werd bestreden. Bij het oplossen van deze woningnood hebben Vlaanderen en Nederland geheel verschillende keuzen gemaakt. In Vlaanderen lag na de Tweede Wereldoorlog het accent op financiële ondersteuning van woningeigenaren. Deze steun voor eigen woningbezit kan, ondanks vele discussies over de sociale huurwoningen, tot op de dag van vandaag als de kern van het Vlaamse woonbeleid worden beschouwd.

Nederland koos na de Tweede Wereldoorlog een geheel ander beleid om de woningnood op te lossen. Gemeentelijke woningbedrijven bouwden gesubsidieerde huurwoningen waarvan de productie was gestandaardiseerd zodat men zo snel mogelijk zoveel mogelijk woningen kon realiseren. Ook de private maar non-profit woningcorporaties werden ingeschakeld om hun bijdrage te leveren aan het tegengaan van volksvijand nummer 1: de woningnood. Er was breed politiek draagvlak voor de bouw van sociale huurwoningen en de rol van woningcorporaties. Zowel lage als midden inkomens konden terecht in deze sociale huursector die eind jaren 80 maar liefst 42 procent van de totale woningvoorraad omvatte.

'Scheefwonen'
Ofschoon Nederlanders die Vlaamse baksteen in hun maag missen, neemt anno 2008 de eigen woning een steeds centralere plaats in op de woningmarkt en in het woonbeleid. Het aandeel eigenaarbewoners nam toe van 45 procent midden jaren 90 tot 56 procent anno 2008 en stimulering van het eigen woningbezit kent hoge prioriteit in het woonbeleid. Daarnaast is er hevige discussie over de rol van woningcorporaties. Het lijkt erop dat de woningcorporaties in toenemende mate worden bestemd voor lage inkomensgroepen, gezien de heftige discussies over wat we in Nederland "scheefheid" noemen. Daar waar de aanwezigheid van middeninkomens in de sociale huursector in het verleden gemeengoed was, wordt scheefwonen in de huidige discussie vaak als urgent probleem aangemerkt.

De huurtoeslag is in Nederland hét kerninstrument van het woonbeleid. Het is een inkomensafhankelijke subsidie voor zowel private als sociale huurders waarvan ongeveer bijna 1 miljoen huishoudens gebruikmaken en waarmee een totaal budget van bijna 1,8 miljard euro per jaar is gemoeid. Ook de Nederlandse woningeigenaren krijgen financiële steun, maar deze steun valt niet onder het woonbeleid. Zij kunnen hun hypotheekrente geheel aftrekken van hun belastbare inkomen en betalen belasting over de fictieve huurinkomsten van de woning. Het totaal resultaat, dus de afgetrokken hypotheekrente minus het betaalde eigen woningforfait, kost de Nederlandse overheid jaarlijks circa 14 miljard euro.

Maar u vraagt zich af of die Nederlandse huurder nu ook beter af is dan de Vlaamse. Die vraag stond centraal in een studie van Marietta Haffner en Kristoff Heylen die onlangs werd uitgevoerd in opdracht van het Steunpunt Ruimte en Wonen in Vlaanderen. Deze studie presenteert de restinkomens, het inkomen dat overblijft na aftrek van de woonuitgaven, voor eigenaren en huurders in Vlaanderen en Nederland. In beide landen is het restinkomen van huurders lager dan dat van woningeigenaren en is het restinkomen van sociale huurders lager dan dat van private huurders. De verschillen tussen sectoren in Vlaanderen zijn echter groter dan die in Nederland. In beide landen zijn de inkomensverschillen na aftrek van woonlasten groter dan daarvoor.

Om echter een goede conclusie te trekken over het effect van de woningmarkt op de inkomensverdeling, zijn niet alleen de woonuitgaven, maar ook de opbrengsten van de woning van belang. Het begrip gebruikskosten houdt zowel rekening met de uitgaven voor de woning als ook met de opbrengsten en de opportuniteitskosten van het eigen vermogen in de woning. Haffner en Heylen brengen deze gebruikskosten van wonen in kaart en concluderen dat voor eigenaarbewoners de opbrengsten (vooral de waardestijging van de woning) in de afgelopen jaren hoger waren dan de kosten. Eigenaren verdienden dus aan hun woning, terwijl huurders moesten betalen. Dus als rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling, worden de inkomensverschillen tussen kopers en huurders nog groter.

Betaalbaarheid
In Nederland is meer aandacht en geld voor de betaalbaarheid van het huren en daar zijn de verschillen in resterend inkomen ook kleiner. Maar net als in Vlaanderen is het verschil tussen huurders en eigenaren groot. De Nederlandse huurder, zowel in de sociale als in de private sector, kan op zijn 65ste niet anders dan concluderen dat hij met een eigen huis aanzienlijk beter af was geweest.
Wat betekenen deze bevindingen voor het Vlaamse woonbeleid? Betaalbaar en fatsoenlijk wonen is een grondrecht en een voorwaarde voor maatschappelijke participatie. Om dit te realiseren is beleid nodig: sociale huisvesting en/of huursubsidie zijn de aangewezen instrumenten om de betaalbaarheid te waarborgen. In verschillende varianten is aangegeven hoe huursubsidies een bijdrage kunnen leveren aan verbetering van de betaalbaarheid van het huren in Vlaanderen. Ten slotte verdient het het inkomenseffect van de woningmarkt - waar het verschil tussen eigenaars en niet-eigenaars groter wordt - aandacht van beleidsmakers. Er moet een verkenning plaatsvinden van de mogelijkheden om financiële steun meer gelijkwaardig te verdelen en van mogelijkheden om ook huurders vermogen te laten opbouwen.